難產的７折房貸，中國銀行房貸質量面臨嚴峻考驗

民生銀行在門口貼出公告，對2008年10月27日以前發放的存量個人住房貸款并且當時執行了利率下浮15％的客戶，2009年1月1日后，按同期同檔基準利率實行7折，同時，招商銀行也發出了相應的公告。

去年10月22日，央行發出通知，宣布各銀行可以對購房人進行綜合評估之后，把商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍：最低首付款比例調整為20％，這一房貸新政，被市場解讀為促進樓市銷售的重大利好，A股市場上的房地產板塊也隨即上漲，現在3個多月時間過去了，房貸松綁是否推動了樓市回暖呢?

房貸七折新政四大國有商業銀行反應平淡

雖然從2008年10月，央行就宣布房貸利率下限為貸款基準利率的0.7倍，但3個多月過去了，不少買房人仍不清楚它能給自己帶來多少實惠。

那么，7折利率的優惠，究竟對購房者來說，意味著多大的實惠呢?這里的銷售人員推薦了一套內面積99.11平方米的商品房。

陽光100銷售人員：“總房款是51.6916萬元。”

銷售人員按照首付15.6萬，貸款總額為36.1萬元計算，貸款利率7折的情況下，每月月供為2242元，20年共需支付53.8萬元左右。而利率無折扣的情況下，每月還款額為2573.64元，20年共需還款61.7萬元左右，也就是說，36.1萬元的貸款，20年里，享受利率7折的購房者要比利率無折扣的購房者少支付7.9萬元，比利率85折的購房者少支付3.6萬。

陽光100銷售人員：“你不提前還款，20年貸完，就是這樣。”

能否享受房貸利率7折，對普通購房者來說利益巨大，但它是否能成為每個首次購房者都可以享受的盛宴呢?采訪中，記者得到的答案也不一樣，陽光100的銷售人員告訴記者，首次買房的普通消費者很難在大型國有商業銀行得到貸款利率7折的優惠。

整體來看，工農中建四大國有商業銀行對7折房貸并不積極，只給優質客戶提供7折優惠，往往通過軟門檻把普通消費者拒之門外。而四大國有商業銀行之外，民生銀行、招商銀行更加親民，市民更容易享受到7折優惠。

大型國有商業銀行為何對房貸七折并不積極?

面對央行的這一政策，和民生、招商等中小商業銀行相比，工農中建四大國有商業銀行似乎沒有那么積極，而對大多數購房者來說，顯然他們更愿意選擇那些能提供7折利率的銀行，這也讓我們產生了一個疑問，前幾年四大國有商業銀行一直在房地產市場高調出手，搶占市場份額，為何現在卻在房貸新政前反而顯得有些縮手縮腳，任由中小銀行搶占地盤呢?

2009年2月2日，工商銀行又爆出房貸7折優惠延期執行的消息，這又給房貸7折增添了迷離的色彩，那么，大型國有商業銀行為何對房貸7折并不積極呢?

中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇：“利息對銀行的利潤帶來的貢獻是比較大的，這樣一下打7折以后，銀行就是要有一個比較大幅度的讓利。”郭田勇認為，要想打破目前的僵局，一方面央行應該出臺更為詳細的房貸優惠細則，同時各家商業銀行也應該主動降低門檻，讓更多的購房者享受到真正的實惠，而最為關鍵的是，房地產開發商也應該在貸款利率優惠的利好下，適時調整房價，讓房產價格進一步回歸理性。

房貸7折究竟會對大型國有商業銀行的業績帶來多大影響呢?在查閱了各大銀行的半年報表后，截至2008年6月30日，工商銀行個人住房貸款高達5757億元，建設銀行為5841億元，中國銀行也達到6181億元，僅此3家大型國有商業銀行的個人住房貸款總額就高達17779億元，而資產規模僅次于四大國有商業銀行的交通銀行(601328，股吧)，同期貸款只有1487億元，民生銀行僅為888億元，規模遠遠小于四大國有商業銀行。

央行出臺房貸7折政策，目標直指去年以來量縮價跌的樓市，希望給冷淡的樓市注入一針強心劑。然而，在從重慶的調查來看，一些大型商業銀行出于經營上的考慮，卻只愿向優質客戶提供利率優惠。央行的利率打折政策在執行中打了折，這會不會阻礙了消費者買房的熱情?樓市萎靡不振對于擴大內需又會帶來什么樣的影響?

根據重慶市統計局的數字，2008年1到11月，重慶市商品房的銷售額達到了647.9億元，同比下降了14.6％。下降的1D0多億元銷售額，如果以30％的比例計算裝修、家電、家具等費用，將會導致相關行業減少30多億元的市場，失業人數也會增加。

業內專家：7折利率是在銀行身上“翻肉”

房貸7折政策出臺之后很長一段時間，重慶的一些商業銀行不僅把實施范圍限制在優質客戶，各商業銀行也一直沒有出臺相應的實施細則，為何直到今天，重慶的大部分銀行依舊對房貸優惠政策持觀望態度?怎樣才能讓刺激樓市的措施真正到位?再來聽聽業內專家的看法。

郭田勇教授說，在過去一年多的時間里，由于央行一直采取緊縮的貨幣政策，再加上二套房貸款等多項限制措施的出臺，使得全國范圍內的房產交易異常低迷，在剛剛過去的這個春節，觀望氣氛依然籠罩在各個城市，上海在初三、初四兩天全市的新房成交量只有24套，重慶國土房屋管理局的統計也顯示，初五當天，重慶主城9區中，有7個城區商品房交易量為零，而廣州春節期間樓市成交量比去年同期減少了20％。在全國樓市低迷的狀況下，央行推出貸款利率7折的措施，初衷就是為了活躍房地產市場，進而刺激整體國內經濟的增長。然而，郭教授認為，對于“利率7折”措施，央行只是規定了一個下限，同時也沒有要求各家商業銀行必須強制執行。

郭田勇教授表示，一些銀行在觀望，而另一些銀行對于出臺優惠利率的細則也猶豫不決，是因為一旦執行央行基準利率7折的政策，銀行的利潤將會大大下降。在目前金融危機席卷全球，中國也面臨經濟下滑的局面下，各家銀行都希望保持原來的房貸水平，不降低自身的利潤。

郭教授給記者算了一筆賬，實施利率7折的優惠后，雖然銀行不至于虧損，但是盈利肯定會減少，按全國現有3萬多億個人按揭房貸算，如果有一半享受7折利率，銀行每年將會減少利息收入100多個億，大多銀行不情愿被“割肉”，所以才對“7折利率”持觀望態度，甚至人為設置了不同的門檻，而購房者在享受不到優惠的狀況下，也會繼續選擇觀望，這樣的對峙局面一旦形成，央行的這一優惠措施很可能變成水中月、鏡中花，而活躍樓市交易、刺激經濟增長的初衷也很難快速實現。

觀察：有“舍”才有“得”

“貸款7折”的矛盾集中體現在存量貸款問題上。也就是說那些已經買了房子的人是否能夠從中得到利益。這就像讓銀行把到嘴的肥肉再吐出來一塊，它們有這樣那樣的想法，也實屬正常。畢竟現在的銀行都已經成長為一家家實實在在的企業。

但即使從企業經營的角度來看，在金融市場不景氣的情況下，依然和消費者錙銖必較，分毫不讓，也未必是明智之舉。因為目前的金融領域已經形成了多家競爭的格局，誰不以誠待客，誰將會失去最終的競爭資格。不懂得因勢利導，靈活應對變化的企業都不可能長久地在市場中居于主導地位。

多家銀行在落實這項金融政策的時候表現出來的猶猶豫豫，反反復復，背后的原因是擔心利益白白受損。害怕讓利之后市場仍然不見起色。但問題在于，今天房地產市場的蕭條局面也是多種因素造成的，開發商、銀行、炒房團和地方政府以及眾多盲目跟風的購房者共同造成了今天的局面，在這種狀態下，只有靠各方達成共識、各讓一步，才能撥云見日。如果市場中的各個主體仍然不能齊心協力，還是見利益就上，見虧就躲，投機取巧，缺乏大局觀念，那么，城門失火，殃及池魚。市場蕭條了，誰都不可能從中賺到可觀的利益。春節期間各地反映出來的房地產交易量已經足夠令人擔心和警醒了。