關于住房保障方式的幾點思考

陳藹瑞　張延萍

[摘 要]保障性住房建設關系國家經濟和社會的發展。要樹立正確的住房理念，運用政府和社會這兩種力量加強對房地產市場的有效調控，積極探索成功的經濟適用房和廉租房建設工作，促進保障性住房建設和房地產市場的健康發展，這是關系我國構建和諧社會的重大問題。

[關鍵詞]經濟適用房 廉租房 和諧社會

作者簡介：陳藹瑞（1965-），男，江蘇鹽城人，鹽城工學院后勤管理處， 研究方向：經濟管理；張延萍（1967-），女，江蘇鹽城人，鹽城工學院院長辦公室，碩士，研究方向：經濟管理。

國務院于2007年8月7日發布了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，其核心是把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設和住房制度改革的重要內容，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。這標志著政府對房地產市場的認識和管理更加理性化，建立市場運作和保障兩手抓的合理模式。在新形勢下，如何抓好低收入以及中等偏上收入的白領家庭的保障房建設等問題，筆者作一些探討。

一、在住房保障方式上有兩條走不通的路

在改革開放以前，我國實行的是計劃經濟，在當時的條件下，政府全面承擔城市居民的住房責任。幾十年的實踐證明，完全依靠國家來解決所有城市居民的住房問題是辦不到的。改革開放以來，我國由計劃經濟向社會主義市場經濟轉變，城市居民的住房問題也被逐漸推向市場，期望通過房地產市場的建設與發展來解決城市居民的住房問題，出現了“重市場輕保障”的傾向，導致房地產市場的發展“一條腿長，一條腿短”。實踐同樣證明，這條路同樣是走不通的。

二、兩種不同的住房理念

（一）所謂住房理念，說穿了就是在住房問題上的指導思想，也就是說，在住房保障問題上，是保障城市居民家家“有房住”還是保障城市居民家家“有住房”，這是解決我國住房保障問題首先必須嚴格區分的兩種不同的理念。吃、住是人類生存的基本保障，當個人無力解決的時候，只能依靠政府。因此，保證人人“有房住”的“房”是公共物品，需要由政府來提供。但是，希望家家“有住房”的“房”是帶有產權性質的商品，只能通過市場來調節而不是政府干預。

（二）社會住房保障體系與失業和救濟型保障類似，就像高空施工作業所必須架設的安全網，要保障人的生命安全、維持生存的條件，但絕不是一張彈簧床，可以讓人躲在上面生活得很舒服，失業保障也是同樣的，能保證基本需要，但是不能使得生活非常舒適，否則人們豈不是都盼望失業了。馬爾薩斯說“依賴別人而導致的貧困應該被視為是可恥的。雖然這種想法似乎是太狠心了，但這樣一種羞恥心對于促進大多數人的幸福是必需的”。正是這種不再依賴于他人的努力才讓整個社會在不斷進步。

（三）社會普遍認為住房消費的差別過大，應將富人的財富向窮人轉移以便讓整個社會的住房水平拉平，控制富人的消費就要拿出更多的資源向低收入人群傾斜，以讓他們過上幸福的生活。政府不得不修改相應的救濟法律。因此，社會不能試圖用保障與救濟的方式提高人民的生活質量，更不能讓保障變成一種財富的再分配。保障只能是階段性的改變生存的方式，維持人的基本生活權利。如果超出了保障的基本要求，也必然會受自然規律和經濟規律的制約。

（四）解決“有房住”比解決“有住房”來得更為重要。世界上最發達的美國也有30%多的居民沒有產權屬于自己的住宅，對于中國這樣一個擁有13億人口的發展中國家來說，讓居民都擁有產權屬于自己的住房顯然更不現實。強行要求90平米以下的小戶型不得少于70%，筆者也認為是治標不治本的方法。因為兩個連著的小戶型也可以變成一個大戶型，行政限制既違背了市場經濟規律，又起不到預期作用。

（五）居住理念的改變是今天的大事。常年來，人們從來把購房看作是擁有住房的標志，租住房從來被冷落。買房成為人人的追逐，現在年輕人，剛工作一兩年的就想買房，我們的這種觀念根深蒂固，這種理念導致結婚必須要有自己的房子，女孩不嫁沒有房子的男孩，男孩們拼著命的要去買房，所謂的房奴就出來了。因此，居住理念的改變是今天的大事。

三、對房地產市場的有效調控必須充分運用政府和市場兩種力量

改革開放的實踐證明，要促進房地產市場的健康穩定發展，無論是單靠市場“看不見的手”，還是單靠政府“看得見的手”，都難以解決全部問題。因此，我國的住房政策應以國情為背景，既要依靠市場自身的力量，又要依靠政府的政策供給和公共服務來完善和調控，并把政府與市場兩種力量有效地協調、融合起來。對于普通商品房和高檔豪華住宅，應當用市場這個看不見的手去解決，國家和地方各級政府只能通過規劃、土地出讓價格、稅收等方面加以宏觀調控，完全放手和采取強行控制等方法都是不可取的。對于城市中低收入的家庭住房問題，必須用政府這個看得見的手來加以協調和解決。這不僅是一個經濟問題，同時也是一個重要的政治問題，解決得好，不僅可以促進經濟的健康發展，而且可以保持社會穩定，對于構建社會主義和諧社會具有十分重要的意義。

四、積極探索實現住房保障的有效方式

（一）大力加快經濟適用房的建設

經濟適用房建設是關系到我國城市居民尤其是城市中低收入家庭住房問題的一件大事，同時也是迅速落實國務院2007年24號文件的一件大事。有以下幾個問題值得思考：

1．經濟實用房不應該是商品房。只能有使用權而不能有產權。城市中低收入的居民可以以較低的價格購買使用權居住，但由于沒有產權，這種房屋不能到市場上去銷售，只能由政府回購。

2．經濟實用房的面積不能太大。6080個平方即可，因為面積太大，不但不能解決城市中低收入家庭的住房問題，而且還是產生腐敗的溫床。

3．國家和地方各級政府建設經濟實用房，要制定相關的優惠政策。尤其在稅收、土地出讓等方面給予較高的優惠，使經濟實用房的價格降到最低。讓城市中低收入者買得起、住得進。

4．不能把發展經濟適用房的責任推給開發商。有人提議開發商開發項目要劃出10%必須做經濟適用房！這種攤派的做法是極其錯誤的。其結果不會解決經濟適用房的建設問題，實際上搞亂了整個市場！破壞了多年來的改革成果，實在是行不通的。世上富人還是少數的，他們的資源物質的享用應當還是少數的。何況，大多富人財富所得還是他們的才智結果。包括大多白領階層在內住房問題仍然需要社會的一定的關照。問題是現在的經濟適用房過于少了，有人估計才占到2%、3%左右。即使到了10% ，也還遠遠不夠。應當達到60%的時候，高房價問題就解決了，大家都能住上各自滿意的住房，還有誰再去關心有錢人的高房價呢？我以為這就是根本解決住房的供應問題和價格問題的最佳途徑。

總而言之，經濟適用房的建設和分配，雖然過去存在一些亟待解決的問題，但不能因此而否定經濟適用房這種保障性住房的重大作用，它是廉租房的重要補充，不能偏廢。廉租房需用財政全額投資，不能回收，因此其覆蓋面十分有限。而經濟適用房在政府政策的優惠下，政府財政并不直接墊錢和投資，政府無直接的經濟負擔，覆蓋面可以寬一些。2007年7月12日，國土資源部徐紹史部長面對記者就北京房價問題的提問，坦言自己也買不起房。連正部級干部都買不起商品房的今天，經濟適用房更應該大發展、寬覆蓋，以濟民生住房之急。

（二）努力擴大廉租房的保障范圍

城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。一直以來，廉租房都是最低收入家庭享有的“專屬福利”，低收入住房困難家庭難以享受到；由于經濟適用房建筑面積有限，許多中低收入住房困難家庭也被排除在購買人群之外。《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》提出，將廉租房保障范圍擴大至低收入住房困難家庭，同時房價較高城市增加經濟適用房的建設與供應，無疑將能幫助更多的中低收入家庭解決住房難題。

1．擴大廉租房的保障范圍，增加經濟適用房的供應，能對市場房價起到有力的平抑作用。房屋價格與其他商品價格一樣最終要受到供求關系的影響，而當前房屋價格的不斷上漲，顯然與當前住房供應總體偏緊有關，加之一些開發商通過捂盤、發售內部認購卡等手段人為制造市場緊張氣氛，住房價格不斷猛漲也就勢所難免。而廉租房保障范圍的擴大與經濟適用房供應的加大，能夠對房地產市場供求關系產生影響，房地產市場格局的變化會對房屋價格朝著理性、健康的方向轉化，起到積極的推動作用。

2．擴大廉租房的保障范圍，增加經濟適用房的供應，則能在一定程度上緩解當前住房市場的供求矛盾，因而能對房屋價格的穩定發揮更大作用。近年來的房地產市場調控措施使用的多是稅收與貨幣手段，這些舉措盡管也能對炒房等行為發揮一定的抑制作用，但是由于住房供求失衡的市場格局沒能得到改變，所以平抑房價的作用終歸有限。從這個意義上說，相對于其他調控手段，擴大政府建設住房的保障范圍，更接近于平抑房價的最佳路徑。

3．擴大政府建設住房的保障范圍，實際就是政府在保障公民居住權上承擔起更多的責任。擴大政府建設住房的保障范圍，一方面能夠發揮幫助經濟困難家庭實現有房居住的直接作用，另一方面也是政府在通過增加住房供應的辦法平抑市場房價，從而有利于大多數國民居住夢想與權利的實現。住房關系到百姓的基本生活需求，關系到公民基本權利的實現，因而政府在幫助國民實現安居夢想上責無旁貸。而決定擴大政策性住房的保障范圍，無疑是朝著這一目標的一個努力。

黨的十七大報告指出，深入貫徹落實科學發展觀，要求我們積極構建社會主義和諧社會。社會和諧是中國特色社會主義的本質屬性。“促進社會公平正義，努力使全體人民學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居”，這是我們黨向全國人民的莊重承諾。近些年來，從農業稅取消到農民種糧補貼，從最低工資制度到最低生活保障，從物權法制定到廉租住房制度……中央一直高度關注民生，做了大量的工作。“住有所居”是最大的民生，它要求政府切實履行職責，正確運用市場調節和公共行政兩種有效手段，加強保障性住房建設，切實解決城市低收入家庭住房困難，這是社會穩定、民生安定、社會和諧的頭等大事。

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