龍德廣場　掘金“睡城”

劉　亮

龍德置地成功在被稱為“睡城”的天通苑地區開發出龍德廣場項目，等于是擁有了一頭“現金牛”， 擁有了一個防范風險的避風港

張翔家住京北明天第一城，第一次進龍德廣場是被老婆拉著去逛那里剛剛開業的家樂福。現在他已經喜歡上這個地方了，每周都會去，而且經常一呆就是大半天，原因是這里能夠為他提供一站式的購物及娛樂服務。

在這里，購置日常生活用品可以去家樂福，購買建材可以去百安居，買書可以去紙老虎圖書城，買電器可以去國美。廣場里還有電影院、美食城、溜冰場和健身中心等服務設施，可謂非常方便。

龍德廣場是由北京龍德置地有限公司開發和運營的一個商業房地產項目，位于昌平區與朝陽區交界的立水橋北側，2005年年底破土動工，整個項目規劃34萬平方米，其中24萬平方米為商業面積，項目被定位為一個區域性的購物中心。

龍德廣場于2008年7月19日全面開業，而2007年8月家樂福已經率先入駐并開業。據龍德置地有限公司董事總經理王杰介紹，目前，龍德廣場商業面積的簽約率已經達到了93%，開業率達85%，簽約部分的年租金收入高達1.8億元人民幣。

與商家一拍即合

龍德廣場開業之前，一度飽受爭議，24萬平方米的商業面積能否在天通苑地區消化，讓很多人都為它捏著一把汗。

據王杰介紹，龍德廣場原來是北京糧食集團旗下西北郊糧庫的一塊倉儲用地，在“退四進六”的策略指導之下，京糧集團旗下的糧庫全部退出北京四環，遷至六環一線。在這個過程中，京糧集團出售過一些地塊。當然，京糧集團更期待能夠實現對于土地的連片開發，實現國有資產的保值增值。

2003年，大連一方集團看中了這塊倉儲用地，并找到京糧集團，商談開發事宜。大連一方是一家跨地區的房地產開發公司，在沈陽、大連等地都有成功開發商業房地產項目的案例，并與家樂福、百安居等大型連鎖超市建立了戰略伙伴關系。

大連一方提出來要利用這一地塊開發商業房地產，但當時大連一方對這一建議沒有充足的數據支持，心理也沒有底，于是大連一方就組織大量人力，花了近兩年的時間，進行深入調研。

當時的天通苑地區被稱為“睡城”，原因是在這里交通、購物和就醫都很不方便，購物只有一些零散的商業網點。然而，按照老北京的習慣，這里是上風上水的好地方，還是有很多人到這里來買房子，但買了房并不入住，即便是入住的人也只是在這里睡覺，上班、購物、娛樂等等都還是要去城里。顯然，這些居民有就近購物、娛樂的需求。

調研還發現，天通苑雖然是經濟適用房，但入住的居民層次復雜，很多家庭有車，甚至開寶馬、奔馳的也不少，居民當中有很多在中關村、CBD上班，有很強的消費實力。而且天通苑周邊還分布著北苑家園、萬科星園、明天第一城等10多個樓盤。北部還有20多個別墅區。

調研人員還仔細研究了天通苑附近的市政規劃設計圖，發現規劃中的城市輕軌13號線和地鐵5號線將在待開發的地塊附近交匯，未來安立路和立湯路將拓寬為雙向八車道，不但交通便利，而且按照規劃，未來這里的長住人口將會增加到100萬以上。

前期和家樂福、百安居等大型連鎖超市的接觸，也增加了大連一方的信心。按照家樂福、百安居的選店標準，方圓五公里半徑內常住人口達到20萬，就可以開一家店。當時，這片區域已經聚集了40多萬人口。家樂福憑借其敏銳的商業嗅覺，已經注意到這個地區了。當聽說大連一方要在這里開發商業不動產的時候，家樂福方面非常高興，不但表示愿意入住，而且表示愿意出更高的租金。

調研結果讓大連一方和京糧集團吃了定心丸，當別人還在猶豫的時候，兩家公司合資成立了龍德置地有限公司，下定決心要在這里開發商業房地產項目了。

家樂福的示范效應

商業地產又分為物流批發、純商業零售、酒店、寫字樓等多種類型。天通苑不是商務區，而是一個居民住宅中心區，這里沒有商務空間，龍德置地的管理層用排除法的方式，確定在這一區域更適合做商業零售項目。“經過進一步的數據分析，我們將龍德廣場定位為一個中檔偏上的大型商業購物中心。”王杰介紹。

按照大連一方以往開發商業地產項目的經驗，100萬的消費人口，需要1.8萬到2萬平方米的超市，需要2萬到3萬平方米的百貨，需要1萬多平方米的電影院……這些業態面積加起來，就是龍德廣場規劃的商業面積——24萬平方米。

項目定位確定了之后，龍德置地還在項目的整體規劃設計方面下了一番功夫，通過拓寬增加道路，讓龍德廣場四面臨街，在廣場周圍設計了近3000個停車場，主體店設計在項目的兩側，中間是精品店和美食街。

龍德置地將項目招商分為前期招商、中期招商和后期招商三個階段。在項目建設之前，龍德置地就和家樂福、萬達影城、百安居、翠微百貨等商家，提前簽訂了招商合同，并根據這些商家的要求，進行工程的設計和建設。

家樂福在龍德廣場租了2.8萬平米的商業面積。2007年8月家樂福率先入駐并開業。龍德店是家樂福在中國的101家，開業當天刻意避開周六，結果當日客流量還是超過了7萬人，銷售額達238萬人民幣。開業第二天前來購物的消費者達10萬人，銷售額270萬，創造了家樂福里開業前兩天客流量和銷售額的新紀錄。

家樂福龍德店的成功，吸引了其他商家的注意，使一部分還在觀望的商家迅速落單。特力屋、浩沙健身、國美電器、紙老虎圖書城、屈臣氏也紛紛與龍德廣場簽約，帶動了龍德廣場的中期招商工作。龍德廣場在正式開業之前，簽約的商家已經達到了54家。

一個有意思的插曲是，翠微百貨之前已經和龍德廣場簽約，決定租用三層共2.8萬平方米的商業面積，但在家樂福龍德店開業的第三天，看到家樂福龍德店開業的火爆場面，翠微百貨當即決定以同樣的租價，拿下已有三層之上的第四層，使自己在龍德廣場中的商業面積達到了3.9萬平方米。

一家名為迪卡儂的品牌連鎖店，很早就和龍德廣場的招商人員接觸，在觀望了兩年多之后，也于2008年和龍德廣場簽約。迪卡儂以前從來不進地下室，但在龍德廣場，其選擇了在地下部分開店。以前迪卡儂的單店面積不超過5000平方米，在龍德廣場，它也突破了這個慣例。

2008年1月，萬達影院龍德店開業。應萬達院線的要求，該影院建有9個廳，2159個座位，是北京市最大的影院。萬達影院開業，標志著龍德廣場娛樂服務功能的啟動，帶動了浩沙冰場、浩沙健身、大玩家電玩城紛紛開業。至此，龍德廣場基本上實現了為附近居民提供一站式購物加娛樂服務的目標。

龍德廣場從商業定位，到招商，到開業運營，整體效果都非常好，進一步增強了項目投資方大連一方和京糧集團的相互信任。京糧集團也認識到大連一方是一家在商業房地產開發建設方面，非常專業和務實的企業，可以完全放心地將龍德廣場的建設及運營交給其去運作。

“睡城”牽出“現金牛”

2009年春節前，《中國新時代》記者在龍德廣場看到一家三口，正在購買年貨。他們告訴記者，龍德廣場太大了，而且大部分地方都已經開張，一天時間都逛不過來，他們每次來都只能逛其中的一部分。由于家就住在附近，現在他們購物和娛樂首先想到的就是龍德廣場，就連春節的年貨都打算在龍德廣場買了。

據了解，2008年7月19日，龍德廣場主力店全面開業，廣場內的精品街和美食街也在北京奧運會前后開業。而此時，天通苑地區已經告別了原先 “睡城”的稱號，成為了生機和活力之城。

目前天通苑地區的常住人口已經突破了100萬，交通已經非常便利，這一地區居民的消費潛能正在被釋放出來。來自家樂福的數據顯示，家樂福龍德店開業130天時，銷售額達到了1.3億，平均每天的銷售額是100萬元，每天每平方米的銷售額是64元人民幣。

據龍德廣場的保安介紹，目前每天下午5點，龍德廣場周邊的近3000個停車位就已經停滿了，周末每到中午，近3000個停車位便已經停滿了，可見周圍居民到這里來購物的熱情之高。

2008年底，已經有近100家商業企業與龍德廣場簽約并開業，租金收入遠遠超出了預期。據王杰介紹，廣場一樓的租金目前達到了22元/平方米/天。看到商家盈利了，廣告商也開始積極爭奪龍德廣場內部及周邊的廣告位。龍德置地原來預期項目開業之后第四年，廣告位的價格可以賣到6000元/平方米/月/塊。事實上，2009年初，龍德廣場廣告位已經賣出了每月每塊兩萬塊錢的價格。

為了幫助商家提高業績，龍德置地專門成立了龍德運營管理公司，為商家進行運營咨詢支持和物業服務。

龍德廣場的前期投資共10億元，部分來自龍德置地兩個股東的自有資金，另一部分則來自于銀行貸款。從銀行評估的角度也可以看出龍德廣場項目正在迅速增值。項目開建之前，銀行對于該項目的評估價為8億元。家樂福開業之后，龍德置地申請第二批貸款，銀行評估該項目價值23億元。龍德廣場全面開業之后，簽約率非常高，銀行的評估價已經超過了30億元。

王杰介紹，商業地產具有高投資、高風險、高回報的特點。商業地產的回報率之高，遠遠超出了住宅項目。但投資商業地產，一是必須做好前期的調研、規劃，否則高投資、高風險帶來的可能是低回報、零回報，北京市就有很多商業地產開發到后期爛尾，官司纏身的案例；二是要堅持只租不售，保證商業物業產權的統一，這樣才能夠保證物業的統一管理和經營。

數據顯示，香港的房地產企業遠比大陸的同類企業抗風險能力強，負債率低，原因是香港的房地產企業一般都有長期持有的物業，可以用固定物業抵押向銀行貸款。而大陸的很多房地產公司沒有長期持有的物業，只能以待開發的項目向銀行貸款，導致其負債率高，抗風險能力低。

而擁有自己的商業物業，可以大大提高房地產企業的抗風險能力。龍德置地成功開發出龍德廣場項目，等于是擁有了一頭“現金牛”，擁有了一個防范風險的避風港。據了解，龍德置地將利用已經取得的經驗，繼續在北京開發新的商業房地產項目。