銀行金融支持的核心是個人住房消費

易憲容

1月6日，國務院新聞辦公室舉行了2009年第一場新聞發布會。其發布會的內容主要是針對2008年12月20號國務院辦公廳印發了《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》(國辦發[2008]131號)，請各職能部門的負責人給予解釋與說明。在這些解釋中，估計民眾最為關注的是央行負責人對商業銀行金融支持的理解。

霍穎勵副司長就商業銀行對房地產的金融支持解釋中，應該包括以下幾個方面的內容：

第一，近期房地產金融運行的情況，并指出了到目前為止美國次貨危機對中國房地產金融所造成的影響不大。

第二，指出近期房地產信貸新政的內容與實質。比如，2008年10月22號人民銀行發布的302號核心思想是：擴大貸款利率下浮幅度，調整首付款最低比例，在這個基礎上，要求商業銀行對居民首次購買普通自住房和改善性住房的貸款利率和首付款比例提供優惠條件。2008年12月22號國務院又出臺了若干意見，在更高層次上提出了加大對普通自住房和改善性住房的信貸支持力度，進一步明確了國家推動住房合理消費，促進房地產健康發展的基本態度。

第三，最近的房地產金融新政，并非如計劃經濟情況下的指令性政策，即各家商業銀行只能按照這種指令執行就是。反之，最近的房地產新政僅是一種指導性政策。各商業銀行可能以針對各地不同的情況做出不同的解釋，出臺不同的執行細則。比如說，各地土地成本不同，房地產市場冷暖不均；此外各地經濟發展水平、居民收入狀況、住房習慣等有較大差異。若干意見賦予商業銀行更大的自主決策空間，根據借款人的不同情況提供差異化的服務。比如對于不同地方住房貸款，可以由商業銀行根據借款人的信用和所購買的住房類型以及借款人還款能力，合理評估風險后確定貸款利率。也就是說，個人住房貸款利率最后決定權，并不是僅僅由政策文件所規定的指導意見，而是根據不同的情況由商業銀行提供差異性的貸款利率。

第四，要把商業銀行對房地產的金融支持與防范風險結合起來，并在這之間找一個平衡點。比如，個人購買住房的最低首付比例及個人每月按揭還款占收入的最高比例等。其實，對個人住房按揭貸款市場準入，在最早的文件中，都有相關規定，而且在2007年的359號文件中得到進一步強調。但是，這些規定相對而言還是比較寬松的。這就出現了早幾年。凡是購買住房者沒有不能從商業銀行借到錢的怪現象。也出現了一個人向商業銀行借款幾千萬元購買住房一百多套的怪事。對于個人按揭貸款市場準入放松的現象，在近年來有所改進，特別是2007年359號文件中更是強調了。

第五，公告要求，目前房地產市場正處于全面調整期或價格理性回歸期，各商業銀行要密切關注這種市場之變化，特別是要關注早些時候房價上漲過快地方的市場變化。因為，這種市場變化加大商業房地產信貸的風險。在此基礎上，商業銀行要加強內部風險控制，密切監測房地產市場運行情況，這樣才能真正的推動房地產市場的健康發展。

總之，商業銀行對房地產金融支持是以居民自住消費或合理的住房消費為基礎，離開這個基礎，房地產的金融支持就失去意義。同時，居民合理的住房消費要以現有政策來定義，商業銀行并根據這種定義來核定。這樣，才可能在支持居民住房消費與商業銀行風險控制上尋求一個合適的平衡點(作者系中國社會科學院金融研究所金融發展室主任)。