重壓之下的房地產投資

郭　莉

“融不到資，又有土地增值稅，如何拉大社會投入?”凱德置地環渤海區總經理毛大慶一臉嚴肅地告訴記者。當大量中小地產商為求生掙扎，凱德置地這樣的大腕亦疲于應對存量房的滯銷。

北京市市長郭金龍在兩會上提到，北京的房地產市場所占的社會固定資產投資比例過高，最高的時候占到56％。高端的住房太多，中端住房缺乏。要解決房地產低迷的問題，必須調整房產體系，加大開發6000－8000元／平米的中端住房。

湯敏提到，他個人非常贊同郭市長的看法：政府不能為高房價托市。“我認為房地產投資不僅僅是政府的事，更多的資本來自于社會投資；政府投資大包大攬使地產更加過剩。”湯敏認為北京市房地產投資可以參考長沙經驗，由政府直接補助老百姓，吸引老百姓買房從而吸引社會資本進入。

拉大社會投資須“放水養魚”

“土地問題，政府是否應該當贏家?”

很多開發商認為，當地產這個行業的持續增長回歸民生領域之后，對房地產市場來說，不僅有市場，更應有民生。“勢必政府要承擔更多的工作，為開發商轉型服務。”

毛大慶就反問記者：對地產企業而言，既融不到資，又要繳納那么沉重的土地增值稅，如何拉大社會投入?在采訪中記者發現，對于大部分開發商而言，當前最大的困難就是融資困難和沉重的賦稅。

“首先是資金問題，過去半年土地交易清淡，一方面固然是存量房的不斷增多，另一方面則是銀行惜貸。銀行惜貸也就罷了，就連委托貸款也很麻煩，我認為在地產融資問題上，政府一方面應該給銀行一定的政策傾斜(比如改變目前考察銀行的標準)，另一方面銀行也不應太多干涉房地產投資。此外，我認為中國的房地產業還談不上金融創新，杠桿系數極低。我們是可以適度發展房地產金融的，比如REITS解禁就可以解決很多地產企業的融資問題。”讓毛大慶感到高興的還有前不久國家對商業銀行并購貸款的解禁，這意味著很多大的房地產開發商又多了一個融資渠道。

“土地增值稅也是壓在房地產開發商心頭的一塊大石頭。”毛大慶告訴記者，目前土地增值稅占一個公司總收益的15％－20％，很多開發商在結案前都不敢動這筆錢，他認為把這么大的稅賦增加在開發商頭上是不合理的，“如果減免土地增值稅就能創造很多收益，也能激發一大部分社會投資。擔子輕了，投資的人自然也就多了。”

除了以上兩點，毛大慶認為政府還應有規劃，有步驟地進行土地開發，為開發商提供更好的發展平臺。“如果我們摸清楚未來5-10年北京人口需求與住房的需求，在此基礎上做出規劃，再加以配套設施建設，會使土地利用更加集約化。”

最后毛大慶提到，政府應該鼓勵企業和他們站在一起，因此政府應該適當加大對地產企業的了解，除了給予他們稅收和資金支持，還應與企業同心協力，共同為北京地產業轉型而努力。

對于開發商們的抱怨，中國社科院金融研究所研究員易憲容認為，對于目前房地產市場所處的困境，政府和開發商都有責任，“不管政府給這些被寵壞了的開發商們多優惠的條件他們都不會滿足”。

“中國房地產業發展存在的問題是：政府干預太多，如果政府能夠多一些市場化運作，開發商們就無從向政府推卸責任；而另一方面房地產業的確存在著暴利。要使這個行業更好地發展，除了市場化運作別無選擇。一切交給市場去選擇。”

至于引導社會資本進入，易憲容提到“如果有錢可以賺，這部分開發商不愿意投資，總會有人愿意投的。”

北京市政府參事柴曉鐘指出，其實大家對房子的成本結構和大小都很清楚，大家也都知道每平米6000元－8000元的房子在北京市場很大，在這個認識的基礎上，政府可以考慮在土地價格，稅收上做點文章，讓開發商有利可圖，而開發商也要在價格上放低身段，追求合理利潤，讓老百姓夠得著，這樣的話，北京房地產的發展就能順應市場和民生的需求，走上可持續發展的道路。

轉變住房投資思路

對于房地產不斷鼓起的泡沫，著名經濟學家謝國忠有一個很經典的比喻：“把彩電的價格賣到千年古董的價格”。談到從高房價拉動回歸民生的2009年北京房地產業，北京市發展改革委副主任王海平認為今后房地產仍然會是北京經濟發展的一個支撐，“至少在一個較長的時間內會是這樣。北京要快速發展需要房地產市場。比如總部經濟、生產性服務業發展，均需房地產市場的有力支撐。人民生活水平提高也需要房地產市場作為支持。”

“今后北京房地產市場發展的格局是：高端有市場(市場化)、中端有支持(有供給保障，政府適當支持)，低端有保障(政策性住房)，地產的發展將進一步與改善民生結合起來，和推動經濟平穩健康發展結合起來。”北京市發展改革委副主任王海平提到，今后北京市政府將進一步加大土地一級開發力度；確保保障性住房的土地供應，為保障性住房建設提供各種優惠政策，加大保障性住房建設，使中低收入人群有房可買；另一方面，由于保障性住房有明確的供給人群，因此不會沖擊商品房市場的供給。

湯敏認為，北京房地產業新的增量在于兩手抓：一方面政府要大量消化現有的存量房，比如政府推出的回購商品房做政策性住房；另一方面應該加大新房建設，最重要的是要拉動一部分社會資本一同投入。

“應該有政策促使房地產流轉，如果把社會存量盤活就可以大大拉動投資和消費，比如二手房交易，這里有很多文章可做，”毛大慶補充道。

他也認為對于房地產開發政府一定要轉變思路，不能大包大攬，“一個城市的建設應該有各種類別的投入，我認為限價房只是一個過渡性產品，政府主要應該解決的是低收入人群的扶持終端。現在大量政策性住房的政策出臺使中低商品房市場受到打擊，這其中的機制和條例是否可以理順7城市中最大的人群還是中等人群，這部分市場對開發商有哪些機會?高端市場是否也不應該放棄?”

“中國不能沒有房地產，房地產業真不投資對經濟增長是不好的。可是房地產業的開放一定要大，經濟適用房也可以通過政府補貼開發商，讓開發商去做，企業做好了政府完全可以用高稅收調節。”另外，湯敏認為北京的農村也可以做房地產，“比如休閑度假式的地產開發需求也是很大的，這是地產發展一個新的增量。”

“利用限價房定價來補充和平衡商品房市場也應該適當加入市場的因素，這樣會是資源配置更加合理。”毛大慶提到在朝陽區經歷的一次限價房選房：“最終有四分之一的符合限價房居民放棄選房，當然原因是多種多樣的。可是其中暴露了一個問題：限價房供應也應適當加入市場的因素，這些工作可以由開發商來做，這樣更容易發揮限價房的作用。”

“精細化分工會使政府的工作更有效率。”毛大慶總結道。

鏈接保障性住房的“長沙經驗”

“現在房地產業處于一個非常困難的境地，這時如果各地政府再去建低收入住房，當然可以啟動一部分房地產投資，雇一部分民工，用一部分水泥，但是可能出現更多的空置房。我認為長沙市政府把保障性住房補助直接發給市民的‘長沙經驗值得借鑒。”

湯敏透露，長沙市政府算了一筆賬，如果建低收入住房，每一戶可得補助8萬元用于買地和建筑設施等，于是他們干脆把錢發給符合條件的住戶，讓老百姓自由挑選自己的住房。“這么一個上萬戶、又有錢的買房大軍自然吸引了眾多的房地產商紛紛展開讓利活動：每戶讓利5萬元——這相當于這部分人手里握了13萬元。按照長沙的房價3000多一平米算，以買一套70平米的房子來算，加起來累計一平米可減2000多元，這意味著：每戶人家花每平米1000元左右的價格，通過十幾年的抵押貸款，立刻就能買到一套70平米房子。既解決了部分百姓的住房問題，又減少了市場的存量。對于那些更低收入的家庭，政府以廉租房來解決他們的住房問題。”

“現在長沙市正在考慮加快棚戶區的改造，思路還是一樣的。要怎么樣利用房地產這個存量。現在長沙市在建的房子有3500萬平方米，今年長沙市也就只能賣出700萬平方米。所以，如果要按照市場這么正常消化，得要4、5年的時間才能消化掉。現在光棚戶區就起碼有1000萬平方米的需求，如果政府能夠發給這1000萬平方米棚戶區一筆錢，讓他們去買房子，就可以消耗掉市場的一部分空置的房子。”

最后湯敏提到，這種模式最大的障礙就是解決政府的資金問題。“很多國外政府都有土地銀行，他們可以通過銀行以限制土地抵押放貸，土地銀行本身有國家的投資，也有很多商業投資，如果在長沙能夠有一個類似這樣的土地銀行，棚戶區住戶們就可以通過土地銀行質押他們的地，拿到錢買房子，而土地銀行再根據市場的情況，慢慢經過投標的方式把土地放到市場中去。

“遺憾的是，目前我國沒有土地銀行這一制度安排。咱們需要一個較好的機制來解決這些問題。”