房價還有下跌空間

李波濤

在存量房增加和經濟危機的雙重打擊下，2009年一季度的房價還會下跌。

根據國家統計局發布的最新數據,2008年11月北京房屋銷售價格指數同比2007年11月還是上漲的,只是深圳新建住房價格同比下降了18%。全國2008年8月、9月、10月、11月的房價環比跌幅分別是0.1%、0.3%、0.3%、0.5%,幅度是非常小的。而股市在2008年卻巨幅下跌，從市值來看，滬市市值從2008年初至今縮水了近60%，成交量雖然有反復但總體明顯呈下降趨勢，2008年最低的10月份成交量不足年初1月份的24%。

對于膨脹的市場泡沫，股市進行了實質的調整擠壓泡沫，而房市在密集政策的出臺下，卻表現了相當的頑強性，在2007、2008年上半年房價飆升時，政策的密集出臺并沒有明顯抑制房價上漲，而2008年下半年，在房價沒有明顯下降，只是成交量出現較大下滑的情況下，密集的扶持刺激房市的政策就出臺了，但在經濟下行周期下，房價在2009年一季度不會再穩如磐石，高企的房價還有下調的空間。

在今年1月9日舉辦的“搜狐2009新視角高峰論壇”上，眾多記者采訪王石房價走勢，萬科集團董事局主席王石:“如果非要認為兩三年后房價貴了現在就可以買,如果不著急買房可以再等兩到三年。”如今，房地產政策調控快有一年了，而房價走勢依然是眾人矚目的焦點。

圍繞房價，政府、開發商、投資的房客、持幣買房人展開了數次角力爭論，在2009年通貨緊縮的風險下，政府為了GDP出臺了很多刺激房市成交量的政策，但目前，房價主要受市場的制約，具體就是買賣的平衡問題。但目前中國的現狀是有購房需求的人多，而具備購買力的人很少，很多買房的人也是靠銀行貸款勉強有了自己的房子。國際上有標準，住房的價格不能超過這家人年收入的8倍到10倍。美國人一個房子買了以后，正常價格租出去，大概7年到8年的房租把這個房子(的成本)收回來。而在中國，七八年的房租根本不可能收回房價款。

美國的金融危機就是由房價迅速下跌引起的信用貸款危機，進而蔓延到整個金融市場。包括美國在內的全球房價都在跌，唯獨中國的房價很穩當，這是違背常理的。2009年，房價泡沫還是要繼續擠壓，存量房繼續消化回流資金，壓縮土地供應和新開發項目，使房地產市場供量和購買需求量平衡。

中國社科院金融研究所研究員易憲容認為，2009年的房地產市場將出現全面理性調整，將出現全面的房價理性回歸，或者說房地產市場必然會由投資為主導的市場向消費為主導的市場轉變。但是，由于房地產是不動產，全國的房地產市場是一個個分割的市場，因此，2009年全國房價的調整或理性回歸，肯定會表現為較大差異性。早期房價上漲快、上漲面廣泛的地方，2009年調整的幅度與范圍就會大；而早期上漲較小、上漲幅度不大的地方，調整的幅度會小一些。

二手房交易量是樓市活躍程度的晴雨表。我愛我家和中大恒基都預計,在改善民生、價格上行預期看空、買方客群強勢主導等主客觀因素的合力作用下,2009年二手房市場將依舊保持價格下降的趨勢。不過,隨國內宏觀經濟的逐步好轉,這一趨勢將在2009年年中得以趨緩,年底前市場價格走勢將有望企穩。

受次貸危機影響,許多企業倒閉,人們的整體收入水平下降,而全國許多地方的房價并未出現大規模調整,這便導致房價偏離民眾的實際購買力越來越遠,商品房空置面積日益嚴重，供應的增加遠遠超過人們的購買力，房價必然還會進一步調整。