北京經濟適用房供給中存在的問題及對策分析

劉小平

摘 要:文章分析了北京經濟適用房政策的積極作用，系統闡述了經濟適用房供給中存在的問題，并提出了北京應加大建設力度、制定適宜的建房標準、動態調整購買人資格條件等相關對策建議，對完善北京保障性住房制度具有重要的現實意義。

關鍵詞：經濟適用房 供給問題 對策分析

中圖分類號:F293.31 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2009)01-259-02

一、問題提出

國家在取消福利分房后，為了解決中低收入家庭的住房問題，于1998年出臺了經濟適用住房政策。隨后不久，北京市也根據自身情況出臺了相應的經濟適用房政策，經過多年的探索和實踐,逐漸形成和完善了城鎮居民住房體系,即低收入者租賃廉租房,中低收入者購買經濟適用住房,高收入者購買商品房。隨著我國經濟持續高速穩定地發展,房地產業發展迅猛，一定程度上改善了本市城市居民住房條件,實現“居者有其屋”,同時也促進北京市房地產業的發展。經濟適用房政策從出臺至今，已經運行多年。經濟適用住房供給不但增加了社會住房總供給量、緩解了住房供需矛盾，而且還擴大了城市規模、帶動了城鄉經濟共同發展。然而經濟適用房供給政策運行的過程中出現的一些負面現象，一直起著阻滯經濟適用住房健康發展的作用，使得經濟適用住房違背了政策出臺的初衷，影響了政策的效果,同時也對我國房地產市場的健康發展產生了不利影響。如何正確看待及解決目前經濟適用房政策顯露出來的問題，對于今后經濟適用房的走向有著重要意義。本文主要討論了經濟適用住房在供給方面表現出來的問題，提出了解決這些問題的一些設想，對完善北京保障性住房政策具有重要現實意義。

二、北京經濟適用房供給政策的由來及作用

中國房改初期，住房供需矛盾十分突出。商品房價格一路攀升，普通老百姓望房興嘆。國務院于1995年及時召開了全國房改工作會議。會上朱镕基同志提出，我們已經解決了人們的吃飯穿衣問題，要在20世紀內解決人們住的問題，力爭21世紀初解決行的問題。為此要實現居者有其屋，就必須深化和加快城鎮住房制度改革。在當年，國務院房改領導小組提出了“國家安居工程計劃”，并立即在全國59個城市和單位進行試點。國家安居工程作為房改的示范工程，其目的在于解決城鎮中低收入家庭的住房困難問題，是國家調整房地產市場的手段之一。工程按照統一規劃，合理布局，綜合開發，配套建設的原則在試點城市中建設。建成后，以成本價直接向城鎮中低收入家庭出售，而且優先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶。在同等條件下，優先售給離退休職工和教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。北京市在此大環境下，根據自身特點，參考了其他先行城市的經驗，也從1998年開始發展經濟適用住房。所謂經濟適用房是指具有保障性質的價格低廉的政策性普通商品住房。其特點：一是保障性，在城鎮居民住房制度改革，實行貨幣化、市場化之后，要保證低收入的消費群體能夠“買得起、住得上”的價格低廉的商品房。二是政策性，政府將經濟適用房建設納入住房建設計劃，其建設用地實行行政劃撥，享受政府提供的優惠政策，以控制利潤率，降低住房成本和售價。三是低廉性，在政府提供各項優惠政策措施的同時，規定經濟適用房住宅小區內經營性設施的建設費用，開發經營企業留用的辦公用房、經營用房的建筑安裝費及應分攤的各種費用等，都不得納入經濟適用房價格。四是價格的限制性，經濟適用房雖屬商品，但并不實行完全的市場調節價，而是實行政府指導價。政策規定，基準價由開發成本、稅金、利潤三部分構成，其價格的制定應與城鎮中低收入家庭經濟承受能力相適應，以保本微利為原則，與同一區域內的普通商品房價格保持合理差價。簡言之，經濟適用住房就是指在市場經濟條件下，面向中低收入家庭的、使用功能能夠滿足城鎮居民基本生活需要的普通住宅。

北京市政府推行經濟適用房，目的是為了解決中低收入者買房難的問題，滿足人們基本的居住需求。由于房地產市場上的中低價位產品太少了，經濟適用住房供給正好及時填補了這個空白，經濟適用房政策也發揮了積極的作用，具體表現在如下四個方面：

第一，經濟適用住房供給在平抑市場房價方面發揮了重要作用。由于經濟適用房享受了多種政策優惠，因此它的建設成本比一般的商品房低了很多，再加上3％的微利限制，使得它的售價比其他的商品房價格便宜不少。這不僅解決了中低收入人群買不起房的問題，而且有效的抑制了普通商品房房價過快提升。北京市2005年306萬平方米的經濟適用房將整個京城房價足足拉低了278元。如果沒有其平抑房價，去年1979萬平方米的純商品住宅將多花掉買房人55億元，購買其他商品房的購房者也享受到了實惠。

第二，經濟適用住房供給增加了社會住房總供給量，緩解了住房供需矛盾。過去城市房源少，需求者多，住房供需矛盾十分突出，因而造成價格居高不下的普遍現象。實施經濟適用房政策以來，在短短幾年間，使住房供給量快速增加，滿足了市民的需求，極大的緩解了住房壓力。

第三，經濟適用住房供給擴大了城市規模，完善了城市功能。通過開發建設經濟適用住房，不僅征用了大量城郊土地，使城郊結合部納入城市發展規劃，擴大了城市規模。同時重視了生活配套問題，增加了生活服務類保障設施，完善了城市綜合功能。

第四、經濟適用住房供給帶動了城鄉經濟的共同發展。尤其是以建筑建材業為代表的諸多產業，得到了快速發展，一批民營企業迅速崛起，農村剩余勞動力的轉移也有了廣闊渠道，為城鄉經濟的共同發展提供了良好機會。

三、北京經濟適用房供給存在的問題

雖然經濟適用房供給政策帶給普通百姓許多實惠，但在政策的實際操作中存在的問題也是顯而易見的，它偏離了政策制定的初衷，即解決中低收入人群的住房問題。眾多問題主要聚焦在以下幾個方面：

1.單套房屋建筑面積過大，銷售價格過高。政府最初在制定經濟適用房標準時，僅規定了經濟適用房的售價，并未嚴格規定經濟適用房的面積標準，因此，產生了經濟適用房建筑面積過大，房屋總價過高的現象。這使得經濟適用住房偏離了中低收入消費群體。假定一平方米售價4000元，如果房屋面積到達100平方米，那么總房價也高達40萬元，再加上其他的一些費用，總成本也是一個不小的數字。從購房者的經濟能力來看，由于北京市近年來舊城改造和新城建設、市政道路建設的加快，產生了相當多的拆遷戶，其中一部分經濟上并不富裕，有不少拆遷戶沒有經濟能力回遷，這些拆遷戶所得的補償款只能用于購買經濟適用房。在北京近70%的購房人需要的是30萬元以下的住房，而目前的經濟適用房60%以上的房價在30萬元以上。2006年，北京市經濟適用房戶型面積90平方米以下的占54.9％；90平方米至105平方米的占23.2％；105平方米至120平方米的占20.4％；120平方米以上的占1.5％。在北京近70%的購房人希望經濟適用房面積在100平方米以下的比例超過了90%，而目前的一些經濟適用房的面積甚至達到了兩、三百平方米，這樣的標準絕不是中低收入家庭能夠承受的了的。本來只屬于為數有限的低收入階層的經濟適用房，卻成為適合包括高中階層在內的多消費群體。在北京天通苑、回龍觀等小區，都存在著一些不該享受經濟適用住房的住戶、包括一些以倒賣房屋、進行投資性購買的人，享受了政府提供給中低收入者的公共資源。

2.房屋購買資格條件審核不嚴。在這個問題上，政府和開發商都有責任。在國外年收入的多少是根據個人稅單來確定的，我們國家的個人信用體系尚未完善，我國居民既有顯性收入，又有灰色收入，很難準確統計他們的實際收入，在具體審核上，收入基本上是以單位證明為依據，由于經濟適用房的房價相比商品房便宜不少，給一些投機者帶來巨大的尋租空間。因此不少富人利用政策與操作上的不嚴格，購買了經濟適用房進行租售，獲取利益。另一方面，開發經濟適用房的利潤是規定的3％，開發商有一定的資金壓力，為了急于把資金回籠，有買就賣，造成資格審查上的松懈。

3.投資總量不足，供求失衡。按照北京市規定年收入6萬元以下才可以購買經濟適用房的標準，北京市有70％以上的家庭符合這一標準。因此國家要求各地住宅建設70％~80％應建設經濟適用房，但在實際建設中，經濟適用房卻只占了住宅建設的很小比例，只有10％左右，遠遠低于標準要求，這就造成70%的居民搶購10％的房子的現象，京城經濟適用房供需失衡的情況仍然非常嚴重。

不僅如此，經濟適用房的投資比重也在逐年下降。2006年，我國房地產投資結構發生變化，其中，從商品住宅的投資類型結構看，經濟適用房投資比重繼續下降，由2005年的6.13%下降至4.61%，為1998年以來最低。

作為調控住房市場和住房價格的一個重要手段，也是引導市場價格穩定的一個重要因素，經濟適用房投資比重的持續下降，弱化了對商品房價格上升的抑制作用，在住房社會保障體系尚未健全完善的情況下，不利于低收入家庭住房問題的解決。

四、完善北京經濟適用房供給政策的相關建議

上述問題使得經濟適用住房在實踐中出現了一些偏差,影響了政策效果，即中等偏下收入家庭的住房困難問題并沒有完成。同時也對我國房地產市場的健康發展產生了不利影響，因此當務之急是如何盡快的解決現今暴露出的問題，完善經濟適用房政策，以讓其順利的實行下去。

1.多渠道和多方式提供和建設經濟適用房。在北京，現有20世紀90年代以前建設的小戶型住宅1.6億平方米以上，占現有存量住宅的絕大部分。現今，很多人都有改善居住條件，購買新房的要求，只要二、三級市場充分開放，政策到位，就會有大量二手房置換出來，應該足夠滿足低收入家庭和危改拆遷需要。關鍵是現在北京住房二、三級市場的開放程度和政策與上海等城市相差懸殊，沒有搞活，造成低收入家庭只好很不情愿地到遠郊區去購買經濟適用房，給工作和生活帶來很多不便。而國家還要繼續建設很多已經落后的低標準住宅，造成浪費。不久的將來,就會拆之可惜,留之難受。政府應該有計劃的收購這些二手房，轉為經濟適用房，租售并舉，定向租售給低收入貧困戶。

目前北京市的商品房空置面積越來越大，完全可以考慮把這些空置的商品房轉換成經濟適用房。截至2006年5月底，全市空置一年以上的商品房432.2萬平方米，比2005年增長25%，增速比上年同期高24.1個百分點。在全部商品房空置面積中，商品住宅空置面積為305萬平方米，占商品房空置面積的70.6%，同比漲幅為11.3%。造成這種現象的原因有很多，比如房子的地理環境不好，房價過高，樓層不好，朝向不好等等。那么政府完全可以有計劃的收購這些空置的商品房轉換為經濟適用房，然后租售給中低收入人群。這樣一來，不僅解決了空置商品房浪費問題，也解決了購買經濟適用房人群的購房需求，還解決了房地產開發商的資金回籠問題，一舉三得。

2.加大經濟適用房的建設規模。針對70％的人搶10％的房子現象，唯一的方法只有加大經濟適用房的建設量。2010年以前，北京市經濟適用住房每年需求量約為3.8萬—4.3萬套，約合建筑面積300萬—340萬平方米；每年經濟適用住房開工量為300萬平方米，年竣工量在250萬平方米以上；每年需要供應的土地數量為250公頃左右。經濟適用房的缺口還是巨大的，每年放量300萬平方米很難滿足市場需求。據某調查結果顯示，有72%的人認為今后京城非常需要經濟適用房；同時有74%的人認為現在市場上的經濟適用房不夠多。因此加大經濟適用房建設是緩解現實供需矛盾一個重要舉措。

3.公開申購者信息，接受社會監督。如何確認購買者的年收入在6萬以下是比較困難的。因為我們國家的個人信用體系尚未完善，收入基本上是以單位證明為依據，這里面的人為干擾因素就太大了，無論是開發商審核還是政府審核，都是非常難的。因此建議政府有關部門建設專門網站，將申購者信息上網公示，接受全社會的監督，并且還應成立專門審核機構，保證審核力度與嚴謹性。

4.加大騙購者懲罰力度。經濟適用房和同地段的商品房之間有價格差，另一方面，政府所減免的稅賦也可以量化。假定某個經濟適用房項目的土地出讓金為400元/平米，如果超標準購買所超部分的需要補交400元/平方米，那么這400元就是買房人所享有的政府出讓的“利益”，也是騙購者至少所騙取的“財物”。因此建議政府保留對于騙購者應追究其刑事責任的權力。

五、結束語

總之，實施經濟適用房供給制度是一項系統工程，牽涉到多個利益主體。它在我國剛剛實施了十幾年，這與國外有著幾十年的保障性住房建設經驗的國家相比，還有很多差距，出現問題也在所難免，但只要政府有關部門認真分析問題產生根源，采取有效措施，就能合理有效地解決普通老百姓的住房問題。

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（作者單位：中國中鐵置業集團有限公司 北京 100000）

（責編:賈偉）