廉租房退出制度中的動力機制研究

劉　穎

摘 要：廉租房退出制度通過及時地使非弱勢群體退出廉租房的保障范圍，從而用較小保障成本解決較多居民的住房保障問題，提高廉租房的利用效率，實現廉租房制度的良性循環。文章從壓力機制、推力機制、引力機制等方面，探討構建促使不再具備廉租房資格的社會主體主動放棄既得利益的動力機制，在分析我國現行廉租房退出制度動力缺失基礎上提出相應的對策，并對廉租房退出制度中的動力機制運行環境進行了討論。

關鍵詞：廉租房 退出制度 動力機制

中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2009）01-258-02

一、前言

廉租房退出機制是建立和完善廉租房制度的一個重要內容和環節，可以用較小的保障成本解決較多居民的住房保障問題，提高廉租房的利用效率，突破資金欠缺的發展瓶頸，實現住房體系的良性循環。同時，廉租房推出制度阻止了不再符合廉租資格的違法廉租戶霸占或騙取廉租房對住房弱勢主體居住權的間接侵犯，是實現社會公平的必然要求。

從1998年至今，全國有95萬戶通過廉租住房制度改善了條件，但因收入提高而騰退的人卻寥寥無幾，超低騰退率凸顯了我國廉租房制度在退出方面的制度缺陷。筆者從壓力機制、推力機制、引力機制等方面，探討構建促使不再具備廉租房資格的社會主體主動放棄既得利益的動力機制，在分析我國現行廉租房退出制度動力缺失基礎上提出相應的對策，并對廉租房退出制度中的動力機制運行環境進行了討論。

二、廉租房退出制度中的動力機制

作為理性經濟人，不再符合廉租戶居住標準的,為追求個人利益最大化不會主動退掉廉租房而是積極采取隱瞞家庭收入等措施來維持既得利益。從制度設計的角度，應考慮如何讓廉租戶主體主動退出而不應讓主管部門被動尋找不符合廉租資格的住戶，只有在壓力、推力和引力三力的共同作用下才是實現廉租房退出的有效路徑。

壓力機制是建立有效的懲罰機制和有效的收入監管，提高社會主體違法成本、增加違法壓力，迫使不再具有廉租戶資格的主體主動退出。壓力機制包括法律制度懲罰和收入監管。高強度的法律懲罰情況下，不再具備廉租房資格的主體不退出廉租房的成本要遠高于收益，合理的選擇就是退出廉租房并會影響其他社會主體的選擇。收入監管是法律懲罰的前提條件，缺乏有效的收入監管，法律懲罰只能是一紙空文。

推力機制是當低收入家庭的經濟狀況發生變化時，出現向上流動的傾向時，通過置業資助計劃、多層次的住房保障體系等一定的政策安排，使其進入住房保障的第二道網。廉租房到自購房之間的經濟租用房、經濟適用房政策等多層次的住房保障體系能夠滿足人群的多層次變化。廉租對象的經濟狀況有所改善但大幅度提高的只是少數，如果沒有一定的福利政策保障，他們依然是買不起房的住房困難戶，逃避廉租退出成為理性選擇。只有政府采取相應的政策幫助廉租戶平滑過渡，才能阻止這種行為。

引力機制是通過福利制度的安排使得不再具有廉租資格的家庭退出廉租房后所享受的福利略大于或不小于廉租保障從而引導廉租戶自愿騰退。引力機制解決的是福利倒置問題。引力機制既要保障居住困難的公民居住的權利，又要具有相應的手段鼓勵公民去通過勞動購房，體現公平與效率兼顧。要設計公平的分配程序，各階段家庭的福利要適當，既能幫助低收入家庭解決住房基本需要問題，又不至于產生嚴重的倒置現象。

三、我國現行廉租房退出制度中的動力缺失與對策

1.我國現行廉租房退出制度中的壓力缺失與對策。壓力缺失表現在輕懲罰、法律位階低和收入監管薄弱。我國廉租房退出制度的顯著特點是輕懲罰。在廉租房退出制度的法律責任補償性遠大于懲罰性，全國各地對“騙租”行為的懲罰規定主要有“收回廉租房資格”、“罰款”、“一定期限內喪失申請廉租房資格”等，騙租違約收益遠大于違約成本，對不具備享受廉租房資格的群體構成負激勵作用，增加鉆政策漏洞風險。目前我國對于廉租房退出制度進行規范的規章法律層次低，只有，〈城鎮最低收入家庭廉租住房管理新辦法〉和《城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》兩個部門規章。針對以上分析，從立法執法角度應提高法律立法的位階，采取高懲罰措施并不斷細化，合理期限的資格罰、多幅度的財產罰、以及適當的法律責任追究要相互結合。要謹慎確立資格罰的合理期限，期限過長則侵犯了基本人權，期限過短則無法達到懲罰目的。多幅度的財產罰具有更強的適應性和效果，一旦發現收入超過既定標準而不退出的，就嚴厲懲罰，而且懲罰的追朔時效是無限期并于個人信用掛鉤。

我國對廉租家庭收入監管、跟蹤管理較為薄弱。收入核查一般仍沿襲入戶調查等舊機制，存在投入大，信息資料準確度不高，復核結果偏差較大，動態管理困難等缺陷。由于我國的住房征信體系的不完善使得公民與政府間的監督失效，因此要建立完善住房收入體系，加強建立廉租房分配的申報、審核、公示制度，加大社會監督介入的力度，保證信息的真實性與公正性。

2.現行廉租房退出制度中的推力缺失與對策。我國在廉租房與自購房之間設有經濟適用房，除此之外，廉租房退出制度的推力機制幾乎是空白。反觀英國、中國香港，在廉租房群體向上層流動過程中，政府發揮著較大的推動作用。英國法律賦予廉租房住戶住滿兩年后以優惠折扣價格對所住公房的優先購買權，香港推出“置業資助貸款計劃”向適合資格的申請人提供免息貸款或按揭還款補助金。

要彌補我國廉租房退出制度中的推力缺失，應構建“廉租住房——政策性租賃住房——經濟適用住房”三層次住房保障模式或更多層次的住房保障模式，著手設計包括購房無息貸款或減息貸款、降低首付比例等金融優惠政策和廉租房退出者的經濟適用房優先購買權的政策，通過這些多層次模式和各種資助政策，有效解決退出廉租房的住戶對房子的所有權問題，幫助他們實現向社會上層流動，減少廉租房的騰退阻力，節約行政成本，保證廉租房源的充足，為其他低收入群體騰出空間。

3.我國現行廉租房退出制度中的引力缺失與對策。我國廉租房退出制度中引力機制基本空白。引力機制在于通過一系列的政策安排，消除外差效應，改變福利倒置，從而達到相應群體靠自身努力不斷向上層流動的目的。

消除外差效應，避免福利倒置的主要手段就是運用逆向遞減補貼的方式。所謂“逆向遞減”補貼，收入稍高者少補，收入較低者多補，或者隨承租人收入水平提高實行新的租金標準的調節機制，通過這種差額補貼讓更困難的住戶得到更多的收益增加社會總福利，同時讓條件較好的住戶由于收益較小而放棄或退出廉租住房，這對形成良性的退出機制具有至關重要的作用。在具體實施過程中，可以確定一個相對科學的打分公式或者排序規則，再分成若干等級，確定給予補貼的優先順序和補貼檔次。在實踐中到底分幾個層次，標準如何確定，還要充分考慮各方面的情況。從這種手段的實施角度上講，采用貨幣化租金補貼方式比實物配租使廉租房的退出更易操作。貨幣化租金補貼分季度給付的是資金量小的租金，而實物配租提供的是資金量大的住房，退出不論從利益誘惑上還是從操作上看都比較困難。

四、廉租房退出制度動力機制的運行環境

廉租房退出制度的有效實施不能單純依靠涉及廉租房的法律法規自身的完善，還需要配套法律制度的健全，需要一個比較成熟的環境，如全民的納稅意識、發達的住房征信體系。以建立家庭收入申報制度和個人信用制度為基礎的住房征信體系的建立和完善，是家庭或個人信息甄別、經濟狀況動態管理的基本前提，是克服收入來源多樣化導致制度實施困難的有效辦法，改變了相關行政部門在審核收入時的信息不對稱的劣勢，加強收入監管，是廉租房退出制度動力機制的必要運行環境。

我國的住房征信體系不夠完善，與居民住房、購房相關數據極端分散并且相互屏蔽，部門之間無法互聯互通，缺乏有效的公共信息披露制度，導致政府與居民之間嚴重的信息不對稱，造成收入監管困難，構成了廉租房退出制度主要運行障礙。

住房征信體系的基本內容應包括自然人的身份證明和個人社會檔案、個人社會保障、個人銀行賬戶和收入來源、個人可支配的用于抵押的資產等。一人一號，這個號碼可以對應一張或多張信用卡，人們的每一筆收入、納稅、借債、還款都將通過信用卡而記錄在案。這是一個龐大而復雜的系統，應當通過立法、行政等多方面的手段協同全國上下各機關、金融稅務房產等各部門聯合建立個人信用制度。

五、結束語

廉租房退出制度的建立和完善能夠確保有限的廉租房資源發揮最大的效用。由于作為經濟人的廉租房群體對既得利益的維護，當他們不再具備廉租房資格時，不會選擇主動退出，只有完善廉租房退出制度中的動力機制，發揮法律嚴懲和收入監管的壓力機制作用，通過購房資助政策、多層次住房保障體系推動不再具備廉租房資格的社會主體向上層流動，通過遞減補貼等消除外差效應，吸引不在具備廉租房資格的社會主體向上層流動，在壓力、推力、引力的共同作用下，實現廉租房制度的正常退出。當然，目前我國廉租房退出制度的環境相對不成熟，需要不斷地完善個人征信體系。

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（作者單位：江蘇徐州房管局產權監理處 江蘇徐州 221000）

（責編：呂尚）