美國次貸危機對我國房地產市場的警示

蔡增珍

摘要：隨著中國加入WTO的進程加快，中國經濟受到世界經濟的影響越來越多。本文回顧了美國次貸危機形成的原因及其對我國經濟所造成的影響，并結合我國現狀提出了一些政策建議。

關鍵詞：次貸危機按揭貸款規制性監管

一、美國次貸危機的成因

美國次貸危機顧名思義是由次級貸款難以收回引起的。在美國，抵押貸款市場根據借款人的信用高低分為最優貸款、次級貸款和超A貸款三類。次級貸款因其貸款標準低而得其名：一是借款人無需很良好的信用記錄，二是借款人的債務占其收入的比率及其按揭的比率分別可高達55％和85％。

1.從宏觀經濟政策看，持續放松銀根的貨幣政策使房市虛假繁榮，并刺激了次貸規模的膨脹。2001年至2004年美聯儲低利率政策的刺激使美國次級房地產貸款市場空前火爆。在美元流動性很強的情況下，美國房價本來就連年上漲，超低利率政策又為房貸公司品種創新和融資規模擴大提供了有利條件，美國人的買房熱情不斷升溫，沒錢可以貸款買房，買房后房價繼續上漲，金融機構用不斷升值的房屋作抵押，進行再融資、再放貸。房貸尤其是次貸規模的增加實際上進一步擴大了購房的有效需求，反過來拉動房價繼續走高。這樣，美國次貸市場進入了風險循環的狀態。自2004年6月至2006年6月，美聯儲連續加息17次，2004年—2006年發放的次級貸款從2007年開始，59％的貸款月供增加25％以上，19％的貸款月供增加50％以上。

2.從金融創新風險的角度看，金融危機的根本原因是過度的信用創造。次級抵押貸款支持的衍生金融工具，其中間鏈條復雜而且脆弱，從而使次債風暴由單一產品風險演變為系統性全球風險。房屋抵押貸款原本是為購房者提供信用購房的便利，在次級抵押貸款下，投資者信用級別較低，違約率較高，房屋價格下降導致部分投資者資不抵債，違約率上升從而導致貸款受損。各類房貸公司則資本有限，將原本流動性很差的住房抵押貸款證券化。通過房貸證券化，一方面，在低利率條件下，房貸公司利用高杠桿率的融資方式，買人房貸、賣出債券，獲取高額回報；另一方面，出售債券回收資金，拉動房價繼續上漲。于是，投資銀行再度創新：將住房抵押貸款支持證券分割成不同的三個層級：高級、中級、股權級，并重新命名為擔保債務權證。這樣，原來的房貸放在一個“池子”里，大部分住房抵押貸款都賣給了不同風險投資偏好的投資者和投機者。但這場次級抵押貸款引發的危機是對過度信用創造的回應，也是償還此前在信用創造過程中所忽視的風險定價。

3.在這次美國次級債危機中，疏于監管是此次美國次級債風波爆發的根本原因之一。作為一項金融產品，必須要有權威的資產評級公司為其評級，而其評級結果是大型投資基金以及外國投資機構進行投資的依據。從美國次級債的運作過程來看，資產評級公司的評級推動著所有的游戲環節，經過包裝后的高風險的次級債納入了大型投資基金以及外國投資機構的視野，由于次級債這種金融產品自身的設計缺陷，加之對資產評級公司監管不善，最終引發次級債危機的爆發。

二、美國次貸危機對我國房地產金融市場的借鑒和啟示

(一)應該將金融創新與審慎經營有機結合起來

按揭貸款證券化以及信用衍生產品等金融創新在分散住房按揭貸風險方面發揮了積極的作用，使更多的金融機構和其他構投資者參與了房地產金融業務，有利于分散信用風險。但是，如果商業銀行、投資銀行、機投資者、會計審計機構和評級機構缺乏前瞻性，信息披露不完善，就會掩蓋或低估房地產金融的風險，使風險更有隱蔽性。通過創新，一方面，貸款機構進一挖掘了客戶資源、拓展了還款方式，有效分散和轉移了貸風險；另一方面，推動了信貸市場和債券市場的日益活躍，使得美國經濟較快復蘇。住房抵押貸款支持證券成功發行，商業用房款的證券化試點也在積極探索之中。通過對房地產信貸券化，可以有效分散風險，改善資產結構。因此，對房地產貸款證券化不失為我國銀行業加快金融創新的一個重要突破口。

(二)必須切實加強和改進房地產信貸管理

房地產業是最典型的資金密集型行業，往往是一個國家或地區經濟增長的重要推動力或支柱產業。如果銀行放松貸款標準，不注意防范房地產貸款中的風險，過度發放個人按揭貸款和房地產企業開發貸款，就有可能催生房地產泡沫或放大泡沫，泡沫的破裂，首先危及的是銀行的貸款安全乃至金融安全和社會穩定。美國次級債危機爆發的重要原因之一，在于金融機構為了逐利而不惜降低借貸標準，只看到房價的不斷上漲，而忽視了貸款人自身的償付能力。貸款公司和銀行推出了一系列新產品，包括所謂的“零首付”“零文件”貸款等，從現在的情況來看，這些行為都是不審慎的。銀行將這些貸款證券化，把風險從銀行賬本上轉移到資本市場，風險本身并沒有消失，而是為后來危機的爆發埋下了禍根。從美國次級債風波的教訓來看，房價的快速上漲往往會掩蓋大量的信用風險和操作風險。

(三)在市場經濟條件下加強金融監管的作用

如果政府監管部門缺乏必要的風險指引和勸告，缺乏對市場運行的監測，不能對金融機構進行及時的風險提示，就會失去對危機的預警。例如，早在2003年末，美聯儲就已經注意到信貸門檻標準的下降，但由于貸款機構這一做法并沒有違規，因此，沒有采取相應的措施，未能及時出臺專門的次級住房貸款監管指引，這是爆發次貸危機的重要原因之一。汲取美國的經驗教訓，我們必須在堅持以規制性監管為主的基礎上，實現規制監管與原則監管的有機結合。同時，不難發現，美國次級債危機反映在債券市場，根源于信貸市場，表明在一個統一的金融市場中風險具有較強的傳染性和擴散性，風險監管不再是單個部門的事情。隨著境內跨市場金融產品創新和金融綜合經營步伐的不斷加快，我國應穩步推進金融業綜合監管。在當前分業監管的格局下，我國必須加強金融監管協調與合作機制，強化功能監管，防止出現監管重疊、監管遺漏或空缺的現象。并建立全國性的獨立的第三方資產評級公司，對其加強監管，以避免重蹈美國次級債的覆轍。

參考文獻：

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