如何實現綠色物流地產

曹虹 姜明圣

國際物流地產巨頭在綠色可持續(xù)方面取得了突出成就。安博、蓋世理、豐樹和普洛斯都有很多綠色物流地產項目正在建設或已經投產,得到當地政府和客戶的歡迎。

眾所周知,歐美國家的物流地產公司由于創(chuàng)設歷史悠久、資金實力雄厚和經營管理理念先進,往往在一些前沿領域取得優(yōu)異的成績。當今世界都在倡導可持續(xù)發(fā)展的理念,就連發(fā)展中國家,也越來越重視社會和自然環(huán)境的綠色、可持續(xù)發(fā)展。在這樣一種背景下,作為社會經濟活動重要組成部分的物流地產自然應該迎合這種社會需求。

綠色倉儲理念先行

要想在綠色物流地產領域有所建樹,必須盡早地樹立起綠色可持續(xù)的理念,而且要把這種理念作為公司的長期發(fā)展戰(zhàn)略。樹立綠色可持續(xù)的理念,可以培養(yǎng)從公司基層員工到高層主管的綠色可持續(xù)的意識,使他們在做各種技術研發(fā)、產品設計、市場戰(zhàn)略和企業(yè)培訓時都有綠色可持續(xù)的意識并對其加以貫徹實施。當所有的部門和員工圍繞著同一個目標展開業(yè)務時,就容易產生很好的實際效果。而安博作為業(yè)內綠色物流地產的佼佼者,從很早以前就開始非常重視“可持續(xù)發(fā)展”這一理念,并把它作為一種長期趨勢和長期發(fā)展戰(zhàn)略,列為公司全球品牌的重要組成部分,作為安博的核心價值觀。

這樣做的效果是公司的股東和員工都能深刻認識到綠色可持續(xù)發(fā)展的重要性,潛意識地重視綠色物流地產的發(fā)展。隨著觀念的貫徹,安博公司認為綠色倉儲設施關系到公司經營的效率,同時,推行高層次的對環(huán)境友好的行動能令公司的股東、客戶、員工及公司項目所在的地區(qū)都獲益良多;認為環(huán)保節(jié)能型的工業(yè)建筑,無論是新建的還是原有的,都能令客戶直接受惠,可以有效地降低客戶的運營成本以及稀缺資源的消費量。

物流地產公司關于綠色物流地產的理念源于客戶潛在的需求,如何盡早地發(fā)現客戶類似的具體潛在需求,并把它轉化為公司經營的理念非常重要,可以幫助企業(yè)不斷更新經營觀念,更好地適應市場的發(fā)展趨勢。

為客戶提供最優(yōu)值的綠色物流地產服務,僅僅有先進的理念和意識是遠遠不夠的,要想滿足客戶的苛刻要求,必須能夠落實到具體的運營過程中,使客戶看到實實在在的商業(yè)實踐。現在很多物流地產公司重視自己的布局戰(zhàn)略、技術戰(zhàn)略和服務戰(zhàn)略,以使自己能夠獲得市場的強烈反響。

投資綠色大是方向

物流地產公司必須執(zhí)行一個合理的具有前瞻性的投資戰(zhàn)略,因為物流地產是固定資產投資項目,一旦建立就不容易改變。現在基本上有三種投資戰(zhàn)略,可以確保物流地產公司能夠很好的把綠色環(huán)保的理念貫徹下去。

戰(zhàn)略之一,投資于交通樞紐地段。現在很多的物流地產公司都將自己的物流地產布局在交通樞紐地段,這種戰(zhàn)略性的選址可使公司的租戶距離他們的終端客戶更近——運輸的距離縮短了,就可以減輕城際交通壓力,減少汽車尾氣排放,降低運輸成本。貨物運輸距離的縮短,使供應鏈的成本降低,而運營速度和安全性都增強了。更具有“增值”意味的優(yōu)勢則是減少了供應鏈內的碳排放量。項目所在的地區(qū)也能從中獲益:汽車尾氣排放少了,空氣質量提高了,交通堵塞情況得到減輕。在這些物業(yè)里工作的員工們,也是這種選址策略的受益者:上班通勤的距離短了,上下班所產生的燃油消耗、交通擁堵情況自然也有改善。一般來說,公共交通能夠進一步降低員工通勤對環(huán)境的沖擊,如果物業(yè)選在偏遠的地段,公共交通就很難到達。

戰(zhàn)略之二,投資于棕色地塊。棕色地塊是處于城市中心地段的一些不動產,這些不動產因為現實的或潛在的有害和危險物的污染而影響到它們的擴展、振興和重新利用。棕色地塊雖然地處城市的中心地段,位置具有戰(zhàn)略性,但常常未被充分利用。現在有一些國際巨頭正在開發(fā)升級這種地塊,盤活了閑置土地,也可以為當地社區(qū)創(chuàng)造新的工作崗位和稅收,可以說這是對土地可持續(xù)使用的一種策略。安博將開發(fā)棕色地塊作為公司的核心競爭力之一。

但是,專家認為,投資決策者必須認真評估這些棕色地塊是否還殘留著破壞環(huán)境的可能性(比如一些廢棄的化工廠)。現在公司已經專門制定了一套程序,來發(fā)現、認定這些破壞因素,然后將其清理,使地塊回歸到對經濟和環(huán)境都有益的狀態(tài)。

戰(zhàn)略之三,貫徹綠色建筑標準。現在公認的綠色建筑標準,有美國綠色建筑協會的LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)標準,日本的CASBEE (Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency)標準和BREEAM (Building Research Establishments Environmental Assessment Method)標準,以及歐盟各國的具體標準。如今,安博、蓋世理和普洛斯都在積極貫徹這些標準。貫徹這些標準,一方面可以使公司有比較明確的操作準則和規(guī)范,另一方面也比較容易獲得客戶和當地政府的歡迎,增強公司在市場上的競爭力和號召力。

科技與管理,不可偏廢

科技和管理是經濟發(fā)展的兩個輪子,同樣也是綠色物流地產發(fā)展的兩個重要因素。現在諸多的物流地產公司采用了綠色的科技產品和運營方法,這些做法包括:在建筑過程中盡量在當地采購建筑材料,因為本地采購可以避免因遠距離運輸所導致的能源消耗;在建筑過程中采購可再生的環(huán)保材料;采購獲得“森林管理委員會(FSC)”認證的木材,即森林可持續(xù)發(fā)展管理系統(tǒng)內種植的木材;使用低揮發(fā)性的有機化合物,如密封劑、粘合劑、涂料等,以提高室內空氣質量;改造照明系統(tǒng),以提高設施內的能源使用率;安裝反射性屋頂或冷屋頂,以降低深色屋頂所制造的熱島效應,降低了能源消耗及HVAC(采暖通風與空調)系統(tǒng)的負荷;采用耐旱的景觀植物,以避免利用飲用水澆灌植物;采用適應本地氣候環(huán)境的植物;在倉庫的屋面上安裝太陽能發(fā)電裝置,提供可再生能源供公司的租戶使用。這種裝置的價格具有市場競爭力,并且沒有碳排放。

客戶溝通很重要

很多企業(yè)會認為綠色建筑在一定程度上增加了他們的投資成本,所以一些企業(yè)會減少或者拒絕此類的投資。而安博不這樣認為,安博認為綠色倉儲具有巨大的發(fā)展?jié)摿?首先它具有顯性優(yōu)勢,即能降低企業(yè)運營費用,保護環(huán)境,長遠看能提高投資回報率。除了顯性優(yōu)勢,綠色倉儲設施還具有隱性優(yōu)勢,那就是綠色倉儲體現了企業(yè)的社會責任,提高了員工的工作滿意度和生產效率,提升企業(yè)形象。此外,綠色物流是一種不可逆轉的全球趨勢。現在越來越多的商業(yè)高端客戶都在實行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,或者被他們的客戶要求成為一個可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)伙伴,因此成為一個可持續(xù)發(fā)展的企業(yè),就會有更多的商業(yè)機會,具有更強的市場競爭力。

綠色倉儲設施其實能夠給客戶帶來很多的好處:如實現物流中心的可持續(xù)發(fā)展;增強行業(yè)競爭力;最大限度利用現有資源,節(jié)約運營成本;維護、擴大現有的客戶群,同時吸引更多潛在投資;促進當地社區(qū)經濟發(fā)展;從長遠來看,實現良好的投資回報率和產業(yè)升級。

但大部份企業(yè)對此認識不夠,這就需要物流地產企業(yè)平時加強與客戶的溝通,這需要政府和媒體的推動,以便于客戶更多地接受和采用綠色物流地產設施,畢竟綠色物流地產在中國還是一個嶄新的概念。我們也希望,越來越多的中國物流地產企業(yè)能夠緊隨世界先進的物流地產公司的步伐,積極發(fā)展綠色物流地產,研發(fā)適用于綠色物流地產的科技,鉆研先進的管理手段,更好地適應當今社會的發(fā)展趨勢。

安博綠色倉儲的中國實踐

安博始終致力于將公司的全球開發(fā)及環(huán)保標準帶入中國,并幫助本土培養(yǎng)優(yōu)秀人才,以推動綠色物流業(yè)的發(fā)展。

首先,安博在中國同樣秉持著全球統(tǒng)一的選址策略:投資于人口密度相對集中的地理位置,毗鄰港口和機場以及交通樞紐地段。安博廣州開發(fā)區(qū)物流中心就是一個顯著的例子。該中心位于廣州經濟技術開發(fā)區(qū)內,占地75098平方米,預計于2010年3月完工。緊鄰連通珠三角的多條樞紐干道,90分鐘車程內可到達珠三角各大城市。從而大大降低了運輸成本。此外,該中心是一個多層的倉庫項目,這在寸土寸金的廣州,大大提高了土地利用效率。

第二,安博對中國物業(yè)的照明系統(tǒng)進行了深入的研究和測試,以求真正實現環(huán)保節(jié)能,并向客戶全面展示照明系統(tǒng)改造所能帶來的利益。安博廣州開發(fā)區(qū)物流中心將用直流高效熒光燈取代金屬鹵化物燈。據計算,采用新型照明系統(tǒng)后,可為客戶節(jié)電20-30%,大大降低客戶的運營成本。而不菲的投資成本全部由安博自行承擔。

第三,安博采用環(huán)保節(jié)能的頂棚,倉庫在白天可以采自然光,不需開燈或可盡量少開燈。安博廣州開發(fā)區(qū)物流中心便配備了這種新型屋頂。