投資性房地產會計處理與稅務處理差異之我見

王 麗

一、基本概念比較

《企業會計準則第3號——投資性房地產》,是為了規范投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露。會計準則所定義的投資性房地產,是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而有之的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。自用房地產,即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。作為存貨的房地產,不屬于投資性房地產。

在投資性房地產方面,稅法規定與會計準則規定差異較大。《企業所得稅法》中沒有專門規定投資性房地產的概念。從稅法上區分,投資性房地產可以區分為房屋、建筑物和土地使用權。其中,房屋、建筑物歸入固定資產,在計算應納稅所得額時,按照《企業所得稅法》第11條規定計算固定資產折舊并扣除;土地使用權應歸入無形資產,在計算應納稅所得額時,按照《企業所得稅法》第12條規定計算無形資產攤銷費用并扣除。

二、投資性房地產的確認、初始計量與計稅基礎

(一)投資性房地產確認和扣除的差異

在會計處理上,投資性房地產符合投資性房地產定義,還應同時滿足下列條件的,才能予以確認:與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業;該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

在稅務處理上,按會計準則確認的投資性房地產,區分房屋、建筑物和土地使用權分別處理:

1、經會計處理確認為投資性房地產的房屋、建筑物,按照《企業所得稅法》第11條規定,如已足額提取折舊仍繼續使用的房屋、建筑物,不再確認為固定資產,不得計算折舊扣除。已出租的房屋、建筑物,即以經營租賃方式出租的房屋、建筑物,可以確認為固定資產并計算攤銷費用扣除。

2、經會計處理確認為投資性房地產的土地使用權,按照《企業所得稅法》第12條規定,與經營活動無關的無形資產不得計算攤銷費用扣除。已出租的土地使用權,即以經營租賃方式出租的土地使用權,可以確認為無形資產并計算攤銷費用扣除。持有并準備增值后轉讓的土地使用權,即企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權,目前沒有用于經營活動的,不能確認為無形資產,不得計算攤銷費用扣除。該土地使用權在轉讓時,可按照《企業所得稅法》第16條規定,按其計稅基礎扣除。

(二)投資性房地產的初始計量與計稅基礎

在會計處理上,投資性房地產應當按照成本進行初始計量。外購投資性房地產的成本,包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出;自行建造投資性房地產的成本,由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成;以其他方式取得的投資性房地產的成本,按照相關會計準則的規定確定。與投資性房地產有關的后續支出,滿足規定確認條件的,應當計入投資性房地產成本;不滿足規定確認條件的,應當在發生時計入當期損益。

在稅務處理上,投資性房地產以歷史成本為計稅基礎。所謂歷史成本,是指企業取得該項資產時實際發生的支出。企業持有投資性房地產期間產生資產增值或損失,除稅收規定可以確認損益的外,不得調整有關資產的計稅基礎。企業區分房屋、建筑物和土地使用權按照下列原則確定投資性房地產的計稅基礎:

1、房屋、建筑物的計稅基礎。外購的房屋、建筑物,按購買價款和相關稅費作為計稅基礎;自行建造的房屋、建筑物,按竣工結算前實際發生的支出作為計稅基礎;融資租入的房屋、建筑物,按租賃開始日租賃資產的公允價值與最低租賃付款額現值中孰低者,加上承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用,作為計稅基礎;通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組取得的房屋、建筑物,按該資產的公允價值和應支付的相關稅費作為計稅基礎。

2、土地使用權的計稅基礎。外購的土地使用權,按購買價款、相關稅費以及直接歸屬于該項資產的其他支出作為計稅基礎;通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組取得的土地使用權,按該土地使用權的公允價值和應支付的相關稅費作為計稅基礎。

三、投資性房地產的后續計量與納稅調整

第一,成本模式在會計處理上,企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量,但按準則規定采用公允價值模式的除外。采用成本模式計量的建筑物的后續計量,適用《企業會計準則第4號——固定資產》。采用成本模式計量的土地使用權的后續計量,適用《企業會計準則第6號——無形資產》。

在稅務處理上,如果沒有減值跡象,企業沒有對投資性房地產計提減值準備,采用成本模式的企業不需要對后續計量進行納稅調整;如果有減值跡象,企業對投資性房地產計提了減值準備,則需要按照《企業所得稅法》第8條、第10條規定,對后續計量進行納稅調整。

第二,公允價值模式在會計處理上,有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的,可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的,應當同時滿足下列條件:投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

在稅務處理上,企業采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量的,公允價值變動損益在計算應納稅所得額不予確認,應進行納稅調整;投資性房地產可以計提折舊或進行攤銷扣除。

四、投資性房地產轉換的差異

在會計處理上,企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變,滿足下列條件之一的,應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產:投資性房地產開始自用;作為存貨的房地產,改為出租;自用土地使用權停止自用,用于賺取租金或資本增值;自用建筑物停止自用,改為出租。在成本模式下,應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時,應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時,投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價,轉換當日的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當期損益;轉換當日的公允價值大于原賬面價值的,其差額計入所有者權益。

在稅務處理上:一是企業將原采用成本計量模式計價的、沒有計提減值準備的投資性房地產轉換為一般性固定資產或無形資產時,持有并準備增值后轉讓的土地使用權改為自用的,土地使用權可以確認為無形資產,計算攤銷費用扣除,其他方面基本一致。二是企業將原采用成本計量模式計價的、已計提減值準備的投資性房地產轉換為一般性固定資產或無形資產時,會計和企業所得稅對資產的計價不一致,需要進行納稅調整。三是企業將原采用公允價值模式計價的投資性房地產,轉換為一般性固定資產或無形資產時,其計稅基礎維持不變,按會計處理的公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益的部分應進行納稅調整。四是房地產開發企業將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產時,無論采用成本計量模式還是采用公允價值計量模式,當期都要按視同銷售確認收入,同時按開發產品的公允價值確認投資性房地產的計稅基礎。

五、投資性房地產的處置

在會計處理上,當投資性房地產被處置,或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時,應當終止確認該項投資性房地產。企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損,應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。

在稅務處理上,企業處置投資性房地產時,按照《企業所得稅法》第6條規定,應當將出售、轉讓收入并入轉讓財產收入;同時,按照《企業所得稅法》第16條的規定,該項資產的凈值和轉讓費用,可以在計算應納稅所得額時扣除。投資性房地產的報廢、毀損,按照固定資產、無形資產的相關規定處理。

(作者單位:濟寧市任城區醫療保險管理服務中心)