略論小產權房

楊 柳

摘要:國家不頒發產權證的,僅由鄉鎮政府城鄉建設委或村委會頒發產權證書的叫做“小產權房”。小產權房的特點在于沒有政府房產管理部門頒發的房產證、我國現行法律不允許其對外銷售、轉讓時易引起權屬糾紛

關鍵詞:房屋產權 小產權房 大產權房

中圖分類號: 文獻標識碼:A文章編號:1005-5312(2009)15-

一、小產權房的概念

房屋的產權本來不分大小,只是近年來在房地產開發和商品房買賣中,由于購房者所得到房產證的發放主體不同或房產證的接受對象不同,社會上流行起大、小產權房屋一些說法,但是,到底什么是“大產權房”、什么是“小產權房”,目前有三種說法:

第一種說法認為,開發商對所開發的房屋擁有的產權叫“大產權”,購房人擁有的區分所有的產權叫“小產權”。

第二種說法認為,購房人所購買的房屋在轉讓時不用再繳納土地出讓金的叫做“大產權房”,轉讓時要補繳土地出讓金的叫“小產權房”,普通商品房就是“大產權房”,經濟適用房就是“小產權房”。

第三種說法認為,國家頒發房屋產權證的叫“大產權房”,這種房屋由開發商辦理合法的房屋開發立項手續、辦理土地出讓手續并按規定上繳給國家土地出讓金和使用稅,由國家發給開發商土地使用證和房屋預售許可證。國家不頒發產權證的,僅由鄉鎮政府城鄉建設委或村委會頒發產權證書的叫做“小產權房”。這種房屋是在農民集體土地上,由享有該土地所有權的鄉鎮政府或村委會單獨開發或聯合房地產開發企業開發建設,并由鄉鎮政府或村委會制作房屋權屬證書。這種房屋權屬證書沒有政府房管部門蓋章,僅有當地鄉鎮政府或村委會的蓋章以證明其權屬。由于第一、二種說法的房產證最終都要辦理國家正式的房產證,一般不會出現權屬爭議,所以,本文所討論的小產權房為第三種說法所指的“小產權房”。

二、小產權房的特點

(一)沒有政府房產管理部門頒發的房產證

按照我國目前現行房地產法律的規定,開發商的五證(《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設施工許可證》、《商品房銷售預售許可證》)是購房者最終取得房產證的先決條件,包括城中村改造在內的房地產項目,如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。小產權房是在農民集體土地上由享有土地所有權的鄉(鎮)政府或村委會單獨開發或聯合房地產開發企業聯合開發建設,并由鄉(鎮)政府或村委會制作權屬證書的房屋。這種房屋權屬證書沒有房管部門蓋章,僅有鄉(鎮)政府或村委會的蓋章以證明其權屬,而沒有國家認可的房屋所有權證,因此,沒有產權保障,不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利,不能辦理房屋的產權過戶手續。

(二)我國現行法律不允許其對外銷售

我國現行法律規定,農村宅基地屬于集體所有,村民對宅基地只有使用權。建設在農村集體土地上的住宅與城市房地產最大的不同之處在于,其流轉范圍僅限于本農村集體經濟組織成員之間,不能向城市居民出售,也不能向本集體經濟組織之外的農民出售。

根據我國現行的房地產法律,鄉村土地屬于集體土地,集體土地的用途大致有兩種:作為宅基地供農民居住;作為農用地進行農業生產。而在國家對集體土地進行征收前,集體土地是不能在市場上自由流通的。《中華人民共和國土地管理法》第 63 條規定:“農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”而小產權房占用的是集體土地,集體土地使用權一般不可流通,只有兩種情況是例外:

第一,根據《中華人民共和國農村土地承包法》第 46 條規定:“荒山、荒溝、荒丘、荒灘可以直接通過招標、拍賣、公開協商等方式實行承包經營,也可以將土地承包經營權折股分給本集體經濟組織成員后,再實行承包經營或者股份合作經營。”即在承包“四荒”時,集體土地使用權可以流轉;

第二,《物權法》第 138 條規定:鄉鎮、村企業的建設用地不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。小產權房由于不符合以上兩種情況,實際上違反了我國現行法律的規定。另據《中華人民共和國房地產管理法》第 37 條規定:“下列房地產不得轉讓:(1)以出讓方式取得土地使用權的,不符合本法第三十八條規定的條件的;(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(3)依法收回土地使用權的;(4)共有房地產,未經其他共有人書面同意的;(5)權屬有爭議的;(6)未依法領取權屬證書的;(7)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。”小產權房由于未依法領取權屬證書,實際上不得轉讓。從審判實踐來看,根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第 2 條規定:“出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立商品房預售合同,應當認定為無效,但是在起訴前取得商品房預售合同許可證明的,可以認定有效。”而一旦認定合同無效,按照我國合同法第 58 條的規定,出售者因無效合同有過錯的,應當賠償購房者因此所受的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。

(三)轉讓時易引起權屬糾紛

由于缺乏合法產權,小產權房將來在轉讓時會遇到許多難以解決的法律問題。借新農村建設、舊村改造的名義進行開發,是目前“小產權房”普遍的運作模式。因為沒有辦理相關手續,這種房子價格一般都很低,有些開發商是“打一槍換一個地方”,一旦清盤,兌現不了承諾會馬上撤離,后續引發的許多難以解決的問題都甩給了購房者。

參考文獻:

[1]陳晶晶.“小產權房”的困惑.半月選讀.2007(15).

[2]江平.中國土地法研究.北京:中國政法大學出版社.1999 年版.