芻議房地產企業的內控制度

秘　琰

摘要：在當今快速發展的知識經濟時代，我國房地產企業集團蓬勃發展，但同時也存在一定的問題，房地產企業普遍面臨著建立和完善企業內控制度的挑戰，因此，本文以房地產企業作為出發點，探討了其內控制度建立的原則和對策等。

關鍵詞：房地產企業內部控制制度

隨著我國經濟體制的改革，我國的建筑行業在自身改革的基礎上蓬勃發展。但在世界經濟一體化的背景下，建筑行業同時面臨著激烈的市場競爭。在嚴峻的市場經濟中，如何生存、如何發展已經成為擺在房地產開發企業面前的一個重要問題，為此，房地產企業應該針對自身存在的問題，加快完善企業內控制度的建設和完善。

一、房地產企業內控制度建設原則

企業內部控制是企業管理的重要手段。內部控制是經營者為維持企業資產的完整性確保企業會計記錄的正確性和可靠性，以及對經濟活動進行綜合的規劃、協調和評價而制定的制度、組織、方法和程序的總稱。內部控制制度的設計原則是指設計內部控制制度時必須遵循的一些指導思想。房地產企業內部控制制度設計的原則主要有：

1、成本一效益原則。成本一效益原則是企業在內部控制制度設計時必須考慮的重要原則，企業不可能不考慮控制對系統發揮的效率和控制本身的成本。過于復雜的控制制度必然會降低企業管理系統處理功能的效率，同時也使控制的成本大大增加，甚至有可能超過其帶來的效益。一般來說，企業控制的成本不應高于它所發現、預防和糾正的錯誤可能帶來的損失，這是最低界限。

2、相互牽制原則。相互牽制原則，是會計部門設計時遵循的一項重要原則，它是指一項完整的經濟業務活動，必須由具有互相制約關系的兩個或兩個以上的部門人員分別完成。即在橫向關系上，至少要由彼此獨立的兩個部門或人員辦理，以使該部門或人員的工作接受另一個部門或人員的檢查和制約；在縱向關系上，至少要經過互不隸屬的兩個或兩個以上的崗位和環節，以使下級受上級監督，上級受下級牽制。對于房地產企業而言，需要分離的部門職責主要是授權、執行、記錄、保管、核對。

3、靈活性原則。在制定內部控制措施時必須使制定的措施盡量保持較強的靈活性，能夠應對發生的各種突如其來的意外情況。如果制定的控制措施只能對某一種破壞實施控制，那么企業就需要不斷設計新的控制措施來防范新的風險，最后企業的內部控制體系就會變得極其龐大和復雜，使人難以掌握和適應。因此，在設計內部控制時，應充分考慮各種因素，最大限度地保持各控制措施的靈活性。

4、系統性原則。在建設內部控制制度時，需要明確整個企業的內控制度是一個完整的系統，需要相互結合、彼此配合，才能實現內控的目標。在這里，企業內部會計組織結構起著骨架的作用，因此，需要科學、合理地設置會計機構和崗位并明確他們的職責，這是有效實現有內部控制的前提。同時，企業會計組織結構要進一步加強整合工作，使整個企業協調高效運行。

二、房地產企業內控的關鍵控制點

隨著市場經濟的發展和交易方式的多樣化，傳統的憑證、賬薄越來越少，取而代之的是電子憑證、電子合同、電子貨幣等等，由此帶來房地產企業內部風險大量增加，給內部控制制度的建設增加了難度。傳統的一些風險控制制度已經不能適應新形勢，需要全面研究、應用新的風險控制制度，加強對各控制點控制，以避免管理風險，實現企業目標。

(一)工程階段內部控制點

(1)投資決策階段。投資決策階段是建設工程造價控制的重要階段與項目決策前的準備工作，對建設工程造價以及投產后的經濟效益有著決定性的影響，因此要切實做好可行性研究。根據市場需要及發展前景合理確定建設規模。加強項目優化評選，細致做好投資估算，形成投資最高限額，以便有效地遏止“三超”現象。造價管理人員應編制出初步的造價估算，對擬建項目進行投資估算、資金籌措、風險分析、項目的盈利能力及償還能力的分析，在經濟上對項目做出合理、準確的投資決策。

(2)規劃設計階段。在投資控制完成后，真正的內部控制就從設計階段開始。后續的造價控制都是施工圖預算的基礎上進行調整的。如果設計人員在設計階段未能進行優化設計，則勢必增加工程不必要的投入。造成浪費。因此在設計工作上，房地產企業應該采用造價規劃原理、限額設計方法以及優化設計方法等進行造價控制，為總體工程的成本控制打好基礎。

(3)工程施工階段。第一，科學授權審批。科學授權應當與整個企業的經營管理、會計政策、內控目標相結合，授權的方式方法應當做到使關鍵崗位員工的職責得到明確并充分加以規定。這要求企業明確規定涉及會計及相關工作的授權批準范圍、權限、程序、責任等內容。根據公司內部規定和程序對執行的業務進行授權審批，對資產和數據的處理進行授權。企業內部的各級管理人員必須在授權范圍內行使職權和承擔責任，經辦人員必須在授權范圍內辦理業務，以保證企業既定方針的執行和限制濫用職權。第二，職責分離。實施職責分離控制，防止個人隱瞞錯誤，舞弊或違規行為。根據企業的組織結構及員工的崗位責任，一個人不能同時從事可以隱蔽自己所犯錯誤和不軌行為的職務，比如出納人員不兼任稽核、會計檔案保管和收入、支出、費用的登記工作，做賬會計與復核會計職務相分離等等，以有效防止挪用資產，修改會計記錄的違規行為。第三，建立財產清查盤點制度。對現金、銀行存款等業務做到日清月結，確保賬實相符。這里需要強調的是企業應加強銀行賬戶對賬管理，必須由非出納人員在月末編制《銀行余額調節表》，分析未達賬項產生的原因，及時進行賬務處理。實物資產必須實行永續盤存制的方法，隨時反映實物資產購入、發出和結存的情況。還要制定財產物資的局部清查和全面清查制度。以保證賬實相符或及時處理發生的差錯。對于發生的盤盈或盤虧，要查明原因，并追究該項資產管理者的責任。第四，落實費用指標。房地產集團內部有多個部門，為了有效控制經營成本，應實行費用指標分管，各項費用指標由財務部門統一掌握、各部門分別管理，以調動各部門的積極性和增強責任感。例如，財務費用由財務部門將指標下到各部門，分別控制使用各項費用指標的核定和分解，分別落實掌握各項指標的責任者。年終由財務管理部門考核各承包部門費用的節超情況，并按一定比例給予獎罰。

(二)加強企業內部監督。尤其要發揮內部審計的作用

要確保企業內部會計控制制度切實地得到執行，必須建立全面完整的監督制度。現代企業尤其要通過設置內部審計機構。充分發揮內部審計的功能。來加強對本企業內部會計控制的監督和評估。房地產企業要加強內部審計，首先要提高審計的地位，保證內部審計的獨立性和權威性。其次要切實加強內部審計隊伍建設，努力培養和造就一支高素質、復合型的內部審計隊伍。要通過獨立、客觀的審計工作及時發現和反映問題、揭示企業風險，并針對出現的各種問題及內部控制執行中的薄弱環節，及時采取措施進行修正或改進，以防患于未然。

(三)構建切合實際的內部控制評價機制

房地產企業一般包含多個部門，各部門可以根據各自的實際情況。結合上級管理部門的要求，通過確定風險控制環節，分解、落實機構內各部門、各崗位管理職責，并對各單位、各部門的控制狀況進行檢查、評價和考核，進一步推進全面風險管理、落實崗位責任，提高全員風險防范的意識和能力，從而全面有效地控制經營風險，提高內部控制管理水平。

(四)注重會計人員素質的提高

“人”是內部控制行為的主體，需要加強對內部控制行為主體的控制，把內部會計控制工作落到實處。要定期對重點崗位人員的思想和行為進行考察，對可能出現違法違紀內部業務人員、會計人員，要及時加以防范和控制。其次，要加強對會計人員的業務培訓和繼續教育，以提高其工作能力，避免會計業務處理的技術差錯而導致會計信息失真。同時，加強對會計人員的職業道德教育，使其自覺執行各項法律法規，遵守財經紀律，做到奉公守法、廉潔自律，具有較強的自我約束能力。

綜上所述，房地產企業的建設工程周期長、消耗量大，建設完善的內部控制制度對其健康順利發展具有不可低估的作用。只有建立科學的內部控制制度，才能實現房地產項目盈利最大化和成本最小化的目標，提高房地產企業的社會效益和經濟效益。