宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

【摘要】截至去年，房地產(chǎn)的持續(xù)升溫，致使一系列宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策出來(lái)對(duì)其進(jìn)行調(diào)控。本文以房地產(chǎn)理論為指導(dǎo)，結(jié)合政策，詳細(xì)分析了國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)政策;房地產(chǎn);影響

【中圖號(hào)】F293.3【文獻(xiàn)標(biāo)示碼】A【文章編號(hào)】1005-1074(2009)01-0099-01

至2007年底前，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)行業(yè)成了最為熱門(mén)的話題。房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)熱必然會(huì)導(dǎo)致銀行信貸政策的調(diào)整，面對(duì)此過(guò)熱的形式，用宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控來(lái)控制房地產(chǎn)業(yè)的泡沫成分勢(shì)在必行。

1截至2007年針對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱采取的重大經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策

近兩年比較重大的措施有： 2006年4月28日起，中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由5.58％提高到5.85％；8月19日起，央行當(dāng)年內(nèi)第二次加息，金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。由2.25％、5.85％分別提高到2.52％、6.12％；此外，央行在本年度內(nèi)以0.5％的比例三次提高了法定存款準(zhǔn)備金率。2007年，央行又宣布自3月19日起。金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。2007年1月16日國(guó)稅總局出臺(tái)的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》是被管理者和開(kāi)發(fā)商一致認(rèn)為的此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

中所出的“重拳”，我國(guó)醞釀多時(shí)的土地增值稅清算制時(shí)代真的到來(lái)了。

2金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響分析

2.1利率政策加息會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，但對(duì)于不同的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響也不盡相同。據(jù)2005年調(diào)查顯示我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債率竟然超過(guò)了70％，加息必然會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款的門(mén)檻和經(jīng)營(yíng)成本。然而，負(fù)債結(jié)構(gòu)不同，融資渠道不同以及資金實(shí)力不同的房地產(chǎn)企業(yè)受加息的影響也不同。對(duì)于那些負(fù)債率較高，融資渠道單一，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較差的房地產(chǎn)企業(yè)，加息后企業(yè)的經(jīng)營(yíng)要面臨強(qiáng)大的壓力，壓力過(guò)大甚至可能會(huì)導(dǎo)致其中的一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)因此而退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。而另一些負(fù)債率較低，融資渠道多樣化，企業(yè)實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)，受加息的影響則會(huì)相對(duì)較小。對(duì)房?jī)r(jià)的影響:房?jī)r(jià)在短期內(nèi)受加息影響較小，但未來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成效上需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，2004年至今，央行連續(xù)五次小幅加息，而 2006年我國(guó)固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲1.5％。加息對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)意味著購(gòu)房支出的增加，這實(shí)際上是央行在削減對(duì)貸款購(gòu)房者的支持力度，降低其購(gòu)買(mǎi)力。而購(gòu)買(mǎi)力的降低必然會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)需求，這種對(duì)需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過(guò)高的房?jī)r(jià)，產(chǎn)生積極的降溫作用，使房?jī)r(jià)回歸理性。

2.2存款準(zhǔn)備金率政策國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2007年第三季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，并把當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)特征概括為“三落一穩(wěn)”，即國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增速回落，工業(yè)生產(chǎn)增速回落，固定資產(chǎn)投資增速回落及貨幣信貸增速高位趨穩(wěn)，由此可見(jiàn)，目前市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)判斷基本上是2007年宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控初見(jiàn)成效。

2.2.1積極影響上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是直接作用于商業(yè)銀行的政策措施，對(duì)減少商業(yè)銀行的流動(dòng)性具有立竿見(jiàn)影的政策效果。從這個(gè)角度來(lái)看，提高存款準(zhǔn)備金率 0.5％能夠誘發(fā)商業(yè)銀行加大前期房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)貸款的增長(zhǎng)速度，進(jìn)而加速和鎖定近兩個(gè)月來(lái)各種調(diào)控政策的政策效率。一方面將迫使開(kāi)發(fā)商減少土地囤積，加快住房開(kāi)發(fā)，特別是增加中小戶型住房的供給；另一方面將降低開(kāi)發(fā)商從銀行獲取貸款的能力，迫使加快商品房銷售，減少“捂盤(pán)”行為。從而有效地遏制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求的過(guò)度膨脹。

2.2.2消極影響調(diào)整存款準(zhǔn)備金率在理論上可以遏制投資過(guò)快，但同時(shí)也將帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。張家鵬指出，就目前國(guó)際市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)分析，中國(guó)和印度的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于快速的上升趨勢(shì)，投資回報(bào)率較高，如果央行單方面的減少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，就可能給國(guó)際上的一些投資家?guī)?lái)機(jī)會(huì)，這樣歐美大量游資將會(huì)大量涌入中國(guó)，對(duì)樓市起到推波助瀾的作用。也就是說(shuō)提高存款準(zhǔn)備金率只能會(huì)給內(nèi)資企業(yè)施加壓力而沒(méi)有考慮到外資注入可能會(huì)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。這無(wú)疑將給國(guó)家宏觀調(diào)控帶來(lái)新的問(wèn)題和挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源來(lái)看，2007年1月至8月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金增長(zhǎng)達(dá)到28％以上，更重要的是表現(xiàn)在國(guó)內(nèi)銀行貸款增長(zhǎng)為51％(2005年為21％)，利用外資增長(zhǎng)36％(2005年為10％)和外商直接投資63％(2005年為18％)。從這樣一組數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管從2007年以來(lái)由于存款準(zhǔn)備金提高，銀行信貸一直處于不斷收縮的過(guò)程之中，但國(guó)內(nèi)銀行的信貸收縮并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生多少影響，相反房地產(chǎn)業(yè)還影響了國(guó)內(nèi)銀行信貸增長(zhǎng)的迅速擴(kuò)張，使得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在2007年銀行信貸增長(zhǎng)高于2005年1倍以上。

2.3稅收政策根據(jù)我國(guó)土地增值稅新政，從2007年2月1日起，各省市須制定土地增值稅清算的具體管理辦法并嚴(yán)格執(zhí)行。清算土地增值稅給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的最大變數(shù)是因?yàn)槟玫貢r(shí)間不同，成本不同，導(dǎo)致的稅款額度不同。一旦清算土地增值稅開(kāi)始執(zhí)行，一些以長(zhǎng)期囤積土地為獲利方式的地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槌钟型恋貢r(shí)間較長(zhǎng)，差價(jià)較大，可能遭遇較大的稅負(fù)壓力。正因?yàn)槭袌?chǎng)此前已經(jīng)意識(shí)到土地增值稅清算對(duì)開(kāi)發(fā)商影響巨大，該稅種遇到了較多阻力，比如開(kāi)發(fā)商故意余留尾盤(pán)以規(guī)避清算等，并最終導(dǎo)到絕大部分地區(qū)以預(yù)征代替清算。多樣情況被列入強(qiáng)行清算行列，包括：已轉(zhuǎn)讓物業(yè)占比在85％以上；銷售占比不足85％，但剩余物業(yè)已經(jīng)出租或白用；取得銷售或預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)等。此項(xiàng)新政的最大益處就是觸動(dòng)開(kāi)發(fā)商將囤積在手的土地變成市場(chǎng)供給以滿足市場(chǎng)需求。

3參考文獻(xiàn)

[1]朱崇實(shí).金融法教程[M].北京：法律出版社，2004:26

[2]謝經(jīng)榮，呂萍.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002:106-110