當前我國物業管理立法中存在的幾個問題

[摘要] 《物業管理條例》的頒布施行對我國物業行業的發展具有重要的促進意義，但是由于各方面條件的限制，該條例還存在很多問題，尚需完善。本文從前期物業、行政權的行使、當事人的地位等三個方面揭示了條例存在的主要問題，以圖為完善提供借鑒。

[關鍵詞] 物業管理 前期物業 行政權力

一、在前期物業中存在的問題

1.對前期物業的開始時間界定不清。依我國《物業管理條例》第21條規定，前期物業的開始時間是以建設單位選聘物業服務企業始，則前期物業就包含了前期介入。這實際上是模糊了前期介入和前期物業的區別，容易使前期物業企業將在前期物業中的物業管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆。前期物業合同沒有強行規定合同的終止時間，而是由當事人來約定，由于建設單位占主導地位，合同通常是其意志的體現，業主只有要么購買房屋并接受前期物業合同，要么不買房屋的自由。因此，在建設單位的主導下，前期物業合同很容易成為無期限合同。所以，必須對限制建設單位在前期物業合同簽訂中的主導地位，防止前期物業變成永久物業。

2.容易造成前期物業合同侵犯業主合法權益的現象。表面上看，前期物業合同是在平等、自愿的基礎上簽訂的，是雙方自愿選擇的結果。但是，實際上建設單位始終處于絕對的主導地位，無論是對物業企業，還是對業主都具有支配權。依我國《物業管理條例》建設單位擁有對物業企業的選聘權、臨時管理規約的制定權以及將前期物業服務合同強制性賣給業主的權利。建設單位在前期物業中的這種優勢地位了打破當事人之間的平等地位，如建筑單位或前期物業管理企業可以在合同條款中約定較高的物業管理費，或者利用霸王條款公然侵犯業主對物業的合理使用權。

3.建設單位選聘前期物業企業不規范。依我國《物業管理條例》第24條第1款規定，國家只是提倡房地產開發與物業管理分離，而非強行規定。故房地產開發單位完全不理會國家倡導，采用開發與物業管理不分離的原則。由于選聘的決定權完全掌握在建設單位手中，建設單位完全可以采取設立具有獨立法人資格但卻與其具有關聯關系的物業管理企業來參與選聘，并最終使其中標獲得物業管理權。此外，即使物業企業與建設單位完全無關，建筑單位也完全可以利用其手中的選聘控制權使有利于己的企業中標，或不經過招投標程序直接選聘。

二、行政權力在物業管理存在的問題

1.在業主大會成立中存在的問題。在首次業主大會召開的過程中，由于此時業主還很分散，前期物業企業因利益關系很難公正地負責首次業主大會的召集，所以行政機關應承擔更多的責任。但是，依我國現行法規的規定行政機關只是起指導的作用，很難保障首次物業大會公平、公正地召開。而在業主大會及業主委員會正常成立的情況下，物業服務合同、業主大會的議事規則等問題，業主都能進行合理的安排，此時行政權力應該減少直接干預，賦予群眾自治權。但是，現行法規對此卻進行了詳細的規定。如對于業主大會的議事規則，看起來既像是公司的議事章程，又像是人大會的議事規則。

2.對于物業服務合同監督方面存在的問題。在物業管理中，物業問題或多或少地會涉及到公共利益。為防止物業問題損害公共利益、他人合法權益，就有必要對物業管理進行行政監督：一方面對業主大會、業主委員會等組織進行監督；另一方面對物業服務合同進行監督。現行法規對于組織的監督有明確的規定，如業主委員會成立后需向行政機關備案。然而對于物業服務合同卻沒有相關的備案或其他的監督程序，特別是對前期物業合同，行政機關應加強監督，以防止建設單位、前期物業企業濫用優勢地位侵害業主合法權益。然而，依現行法規行政權在此十分薄弱。

3.在新舊物業交接中存在的問題。在業主大會選聘了新的物業服務企業后，新物業進入的過程中，也是容易出現物業管理秩序混亂的時候。此時，舊物業企業或因為利益糾葛，或由于心有不甘，有意或無意地排斥新物業企業的進入，因為業主與物業企業法律地位平等，故無權強制舊物業企業退出。這種情況下，行政機關應當充分使用行政權力保障交接的順利進行。但是，我國的現行法規中對于此處行政權的運用卻十分不明確，也很不充分。如在《物業管理條例》第39條只是規定，物業企業間應做好交接工作，但是如何做好、是否應有一個時間限制沒有規定。

三、物業管理各方當事人法律地位認識方面存在的問題

1.物業服務企業。物業服務企業是依法成立的營利性法人，其行為主要是商事行為，但也具有部分的公共事務性。一方面，其通過向業主提供約定的物業服務，其與業主法律地位平等，與業主之間主要形成民事法律關系。另一個方面，物業小區也是社會的一部分，小區事務也會直接影響到公共利益。因此，在行為涉及公共利益時也會帶有一定的行政性，如涉及治安、環保等方面法律、法規規定的行為時，在有行政委托或行政授權的情況下，就可以行使部分行政性職權。但是，在我國現行法規中，對于物業企業部分行為的行政性缺少認識。

2.業主、業主大會、業主委員會。業主為社區的真正主人，是有權接受物業企業服務，并支付物業服務費的重要一方當事人。業主大會是由全體業主組成，其只是一個議事性機構，其性質不應是一個法人。業主委員會是業主大會的常設組織，在業主授權的情況下，代表業主監督物業企業的活動。其職能應主要是日常性的、監督性的。因此，在物業管理中，只有業主才有最終的決定權，因為其是最終義務即繳付物業費義務的承擔者。而在我國現行的法規中，對于業主的權利關注過少，過多地強調統一，強調業主大會及業主委員會的權利。

3.居委會、街道辦事處。居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。街道辦事處是行政機關的派出機構，行使行政職權。業主委員會也是基礎群眾性自治組織。故在業主大會和業主委員會成立的情況下，居委會的職能與業主委員會的職能是重合的。因此，在我國現行法規中，將居委會和業主大會、業主委員會的職能分離，將居委會至于業主委員會之上的做法，既會浪費資源，又容易引起不必要的糾紛。

參考文獻：

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