河北省房地產(chǎn)供需狀況分析

[摘要] 房地產(chǎn)，是使人類生產(chǎn)和生活的最基本條件。近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，也出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過(guò)熱，房?jī)r(jià)居高不下等問(wèn)題，河北省也不例外。這些房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所產(chǎn)生問(wèn)題很有可能造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定，并危及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良好走勢(shì)。本文利用1994年～2006年的數(shù)據(jù)，對(duì)河北省房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行現(xiàn)狀、房地產(chǎn)業(yè)的供需規(guī)模進(jìn)行分析，通過(guò)對(duì)比房地產(chǎn)供需規(guī)模找出存在的問(wèn)題并提出一些建議。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 供給 需求

一、河北省房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行和發(fā)展?fàn)顩r是房地產(chǎn)供給規(guī)模的參照標(biāo)準(zhǔn)和決策依據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和運(yùn)行狀況的好壞直接反映了房地產(chǎn)的供給規(guī)模是否適度、合理。利用《河北省經(jīng)濟(jì)年鑒》1994年～2006年的數(shù)據(jù)，分析得河北省的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況有如下特征:

1.河北省居民住房條件有所提高，但總體水平偏低

居民人均居住面積是反映一個(gè)地區(qū)人民生活基本情況的一個(gè)重要指標(biāo)。人均居住面積的增加產(chǎn)生了對(duì)住宅面積的需求，該指標(biāo)是房地產(chǎn)供給規(guī)模的重要參照標(biāo)準(zhǔn)。1994年以來(lái)，河北省城鎮(zhèn)人均居住面積有了一定的提高，從1994年的9.14平方米/人，提高到1996年的21.8平方米/人，河北省居民住房條件得到了很大改善。然而從全國(guó)資料來(lái)看，截止2006年底，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積為28.69平方米，可見(jiàn)河北省與全國(guó)平均水平還有一定差距。

2.河北省的房?jī)r(jià)收入比較低，河北省居民對(duì)住宅價(jià)格承受能力較強(qiáng)

房?jī)r(jià)收入比由于綜合考慮了居民人均可支配收入、人均住房面積及商品房住宅平均售價(jià)，是衡量居民對(duì)商品住宅價(jià)格承受能力的指標(biāo)。相對(duì)于全國(guó)房?jī)r(jià)收入比（7.61），河北省房?jī)r(jià)收入比（4.47）明顯偏低，這從一定程度上說(shuō)明河北省居民對(duì)商品住宅價(jià)格的承受能力較強(qiáng)。

3.河北省房地產(chǎn)業(yè)得到一定程度的發(fā)展，但對(duì)于全國(guó)水平而言仍然較低

近年來(lái)河北省商品房銷售額呈現(xiàn)逐年增加的趨勢(shì)，從1994年的22.0467億元增加到2006年的383.8442億元；而且商品房銷售額占城市消費(fèi)品零售額的比重也在逐年提高，由1994年的6.48%，提高到2006年的23.81%。這說(shuō)明河北省房地產(chǎn)業(yè)取得了一定程度的發(fā)展。然而對(duì)照全國(guó)水平來(lái)看，2006年全國(guó)商品房銷售額占城市消費(fèi)品零售額的比重是40.41%，相當(dāng)于河北省同期水平1.7倍，由此可見(jiàn)，河北省房地產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分發(fā)展，還有很大的發(fā)展空間。

4.河北省房地產(chǎn)業(yè)投資來(lái)源結(jié)構(gòu)不太合理

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，是一個(gè)需要消耗和占用大量資金的部門，因此用于房地產(chǎn)投資的資金內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其變化趨勢(shì)都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生巨大的影響。從國(guó)外情況看，房地產(chǎn)投資中銀行貸款比例一般會(huì)達(dá)到60%左右，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)顯著特點(diǎn)。然而就我國(guó)來(lái)看，房地產(chǎn)投資資金的來(lái)源主要是自籌資金，國(guó)內(nèi)貸款僅占20%左右；河北省房地產(chǎn)投資資金國(guó)內(nèi)貸款所占比重在15%左右，投資來(lái)源結(jié)構(gòu)不合理。

社會(huì)資金比重大，直接貸款比重小，使得房地產(chǎn)業(yè)投資和投機(jī)成分加重。因此，河北省近年來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快的原因一定程度上看是投資者和投機(jī)者的趨利行為所致。

總之，河北省房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)得到迅速發(fā)展，居民的住房需求、商品房的供給都有所增長(zhǎng)，河北省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有一定的潛力與發(fā)展空間。

二、房地產(chǎn)需求規(guī)模與供給規(guī)模分析

由于房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中處于基礎(chǔ)性的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其平穩(wěn)、適度的發(fā)展可以帶動(dòng)和支撐整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、規(guī)模大，與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，因此對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展確定一個(gè)合理的發(fā)展規(guī)模并采取相應(yīng)手段，避免出現(xiàn)大的起伏波動(dòng)，有利于河北省整體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)、高速、健康的發(fā)展。

1.房地產(chǎn)需求規(guī)模分析

對(duì)河北省房地產(chǎn)業(yè)需求規(guī)模的分析，我們選用居民個(gè)人購(gòu)買商品住宅面積Y作為代表指標(biāo)，選擇城鎮(zhèn)居民人均可支配收入X作為影響因素指標(biāo)，構(gòu)建線性模型以實(shí)現(xiàn)對(duì)河北省近期住宅需求的預(yù)測(cè)，得到的模型具體形式如下：

Dt=-2124.045+0.422588Xt+0.543064Yt-1+ut

(-3.437882) (4.733666) (3.411983)

R2=0.940712 DW=1.903161 F=55.53402

結(jié)果顯示，人均可支配收入和個(gè)人購(gòu)買商品住宅面積有較強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系。從模型表達(dá)式我們可以看到，其他條件不變的情況下，河北省城鎮(zhèn)人均可支配收入每增加一元，商品房屋需求面積平均增加0.422588萬(wàn)平方米，同時(shí)，本期商品房屋需要面積也與上期實(shí)現(xiàn)的商品房屋銷售面積有關(guān)，即受需求慣性影響，影響系數(shù)為0.543064，即本期需要面積在上期實(shí)際銷售面積0.543064倍的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)。

用上述模型對(duì)河北省2006年個(gè)人購(gòu)買商品房面積進(jìn)行檢驗(yàn)預(yù)測(cè)，得到1909.78萬(wàn)平方米，而實(shí)際數(shù)據(jù)為1790.53萬(wàn)平方米，相對(duì)誤差率為6.66%，說(shuō)明在預(yù)測(cè)精度要求不是太高的條件下，模型能夠比較好的預(yù)測(cè)居民對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求規(guī)模。假定河北省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在2006年10304.56元的基礎(chǔ)上年均增長(zhǎng)13%（2002年～2006年年均增長(zhǎng)率為11.45%，2006年相對(duì)2005年增長(zhǎng)率為13.15%，有加速趨勢(shì)），我們可以近似得到2008年的個(gè)人購(gòu)買商品住宅需求規(guī)模為1988.21萬(wàn)平方米。

2.房地產(chǎn)供給規(guī)模分析

由于房地產(chǎn)業(yè)的供給受多種因素的影響，主要可歸結(jié)為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、潛在市場(chǎng)容納能力以及前期發(fā)展水平的影響等方面，為更加全面、準(zhǔn)確得反映這三個(gè)因素的影響，我們構(gòu)造了如下指標(biāo)體系：

在預(yù)測(cè)方法上，我們將采用因子分析的方法，提取公因子，計(jì)算總得分，再用可以反映上述指標(biāo)綜合變動(dòng)的總得分作為自變量擬合作為房地產(chǎn)業(yè)供給規(guī)模的代表指標(biāo)，即房屋竣工面積S。

在對(duì)恩格爾系數(shù)等逆指標(biāo)求倒數(shù)，多所有指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理后，利用SPSS軟件進(jìn)行因子分析，得兩個(gè)主因子表達(dá)式如下：

F1＝0.165X1+0.350X2+0.128X3+0.151X4+0.249X5-

0.032X6+0.073X7+0.022X8-0.202X9+0.233X10

F2=-0.061X1-0.782X2+0.010X3-0.037X4-0.223X5+

0.285X6+0.110X7-0.264X7-+0.151X9-0.198X10

按照以上表達(dá)式，代入經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化處理的數(shù)據(jù)，我們可得從1991年到2006年的各年份兩主因子的得分，分別以各主因子所包含信息量的比重進(jìn)行加權(quán)，就可得到房地產(chǎn)發(fā)展綜合得分，綜合得分計(jì)算表達(dá)式：

Z=0.853F1+0.08871F2

用綜合得分（Z）對(duì)房屋竣工面積（S）進(jìn)行擬合，可得如下房地產(chǎn)供給模型：

St=1075.015+440.5902Zt+ut

(12.02426) (4.072597)

R2=0.80215 F=16.58604

模型通過(guò)檢驗(yàn)，我們將2006年綜合得分代入模型，可得預(yù)測(cè)值為2287.462萬(wàn)平方米，而當(dāng)年實(shí)際竣工面積為2103.8萬(wàn)平方米，預(yù)測(cè)相對(duì)誤差為8.73%。據(jù)此在河北省建筑業(yè)在自然增長(zhǎng)的情況下，預(yù)測(cè)出2008年河北省房地產(chǎn)的供給規(guī)模為2015.665萬(wàn)平方米。

3.房地產(chǎn)業(yè)供給規(guī)模與需求規(guī)模的對(duì)比分析

根據(jù)以上預(yù)測(cè)結(jié)果，總量上來(lái)看河北省房地產(chǎn)的供給規(guī)模大于需求規(guī)模。為進(jìn)一步取得房地產(chǎn)業(yè)的供需狀況，根據(jù)歷年房地產(chǎn)業(yè)供給規(guī)模（竣工面積）和需求規(guī)模（居民個(gè)人購(gòu)買商品房屋面積）的綜合數(shù)據(jù)，繪制了下圖：

整體來(lái)看，1994年以來(lái)，河北省房地產(chǎn)的供給規(guī)模一直大于需求規(guī)模。具體看，河北省房地產(chǎn)的供給規(guī)模基本呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，年均增長(zhǎng)率為8.3%，而需求規(guī)模則隨著人均可支配收入的增長(zhǎng)、房改制度的進(jìn)行以及購(gòu)房貸款等政策的實(shí)行呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，年均增長(zhǎng)率為31.29%。如圖所示，房地產(chǎn)需求出現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)始于1998年，當(dāng)年居民個(gè)人購(gòu)買商品房屋面積比1997年增長(zhǎng)了80.17%。從該年起，需求規(guī)模開始以年均35.6%的速度快速增長(zhǎng)，供需差額也開始迅速減小。雖然這一供需緊張的局面可以通過(guò)銷售前期閑置商品房屋的情況得以緩解，但隨著土地審批制度的嚴(yán)格化、城市化發(fā)展的加速以及20世紀(jì)80年代生育高峰期的人口已經(jīng)開始進(jìn)入婚育期等等因素，致使河北省房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展將在近幾年受到很大的壓力。

三、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)良好發(fā)展的對(duì)策

可以說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)在河北省還是年輕的行業(yè)，雖然已經(jīng)逐漸跨入主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)行列，但相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)還存在著一定差距，由于起步晚，發(fā)展不穩(wěn)定，河北省房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和投資明顯落后于全國(guó)平均水平。我們應(yīng)該認(rèn)真研究河北省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律，積極尋求對(duì)策，以推動(dòng)其健康、蓬勃地發(fā)展。針對(duì)上文分析中存在的問(wèn)題，我們可以從以下幾方面著手：

1.保證房地產(chǎn)投資資金來(lái)源的合理與穩(wěn)定

在大力吸引民間投資和境外投資，開辟多種房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源渠道的同時(shí)，應(yīng)逐步增加房地產(chǎn)開發(fā)投資中銀行直接投資的比重，保證房地產(chǎn)投資資金來(lái)源的穩(wěn)定。不僅要提高銀行等金融信貸機(jī)構(gòu)對(duì)河北省房地產(chǎn)發(fā)展的有力支持，還要加強(qiáng)對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，建立相應(yīng)的預(yù)警機(jī)制和體系，盡量避免金融風(fēng)險(xiǎn)，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的膨脹。

2.合理引導(dǎo)，穩(wěn)定需求

房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展必須以供求平衡為基礎(chǔ)，而合理穩(wěn)定的房地產(chǎn)需求量是重要的前提。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入水平的提高會(huì)引起購(gòu)買力的集聚，而居民收入增長(zhǎng)后的消費(fèi)排序中，購(gòu)房始終位于前列，從而導(dǎo)致潛在的購(gòu)房需求變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)需求。這就要求政府應(yīng)要積極引導(dǎo)人們樹立科學(xué)的住房觀念，不要一味求高貪大，盲目消費(fèi)，區(qū)分“人人有房住”和“人人有住房”的區(qū)別。同時(shí)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)信息定期向社會(huì)公布，使居民對(duì)住房有一個(gè)合理的預(yù)期，避免引起需求拉上型通貨膨脹。另外，通過(guò)金融、稅收等經(jīng)濟(jì)杠桿，合理規(guī)范投資性需求，堅(jiān)決抑制投機(jī)性需求也是一項(xiàng)非常必要的措施。

3.增加總量供應(yīng)，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)

由于河北省房地產(chǎn)需求從總量上看是有很大發(fā)展?jié)摿Φ模虼藦恼w上說(shuō)應(yīng)該逐步加大投資規(guī)模以適應(yīng)居民需求。但在投資結(jié)構(gòu)上要以前期經(jīng)驗(yàn)和近期需求預(yù)期為標(biāo)準(zhǔn)，注意搞好結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大對(duì)住宅建設(shè)用地的供應(yīng)力度。一方面，由于河北省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入較低，住宅需求還是以小戶型經(jīng)濟(jì)適用房為主，所以應(yīng)多增加經(jīng)濟(jì)適用房的供給量。另一方面還要完善廉租房制度，組織好“兩限房”和“經(jīng)濟(jì)性租賃住房”的建設(shè)，并采取措施加強(qiáng)住房三級(jí)市場(chǎng)(租賃市場(chǎng))的發(fā)展，優(yōu)化配置現(xiàn)有資源。

4.完善相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范開發(fā)投資行為

規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)和投資，通過(guò)稅收、信貸政策進(jìn)一步落實(shí)，打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為；規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息披露，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加透明；重視房地產(chǎn)市場(chǎng)在社會(huì)保障方面的作用，不要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)成為引發(fā)社會(huì)矛盾的導(dǎo)火索，對(duì)于已有的措施要加大執(zhí)行力度。進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)不單純是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，在一定程度上還關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定，所以要推動(dòng)河北省房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展，就要從經(jīng)濟(jì)、行政、法律等多方面著手，多管齊下，區(qū)別對(duì)待，逐步解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題，更好的構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)。

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