淺析物業(yè)管理在商業(yè)物業(yè)中的價值

［摘要］商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營性、公眾性和服務(wù)性決定了與住宅小區(qū)不一樣的管理特色。本文從商業(yè)物業(yè)管理要求出發(fā)闡述了物業(yè)管理對提升商業(yè)物業(yè)價值的作用。

［關(guān)鍵詞] 商業(yè)物業(yè) 管理 價值

一、商業(yè)物業(yè)和商業(yè)物業(yè)管理

商業(yè)物業(yè)是指以經(jīng)營和收益為目的的建筑物及配套設(shè)備、設(shè)施、場地以及相關(guān)權(quán)益的總稱。它是城市整體規(guī)劃建筑中的一種重要功能組成部分，同時具有經(jīng)營性、公眾性和服務(wù)性。商業(yè)物業(yè)主要包括商務(wù)物業(yè)、酒店物業(yè)、商貿(mào)物業(yè)和娛樂休閑物業(yè)。目前，商業(yè)物業(yè)的管理模式主要采取開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理相分離的方式，具體分為兩種：一是由一家綜合性經(jīng)營公司進行總體經(jīng)營管理和物業(yè)服務(wù)，如杭州西城廣場以及廣州、深圳的一些大型商業(yè)市場；二是由商業(yè)經(jīng)營性公司和專業(yè)性物業(yè)管理公司進行合作管理，如臨平中都廣場、余杭黃湖商貿(mào)城、河南周口·五一廣場等。不管采取何種運作管理模式，商業(yè)物業(yè)管理不但要提供一般性的物業(yè)管理服務(wù)（如保安、清潔、消防、交通組織、設(shè)備設(shè)施管理等），還要完成帶有一定經(jīng)營性質(zhì)的商業(yè)管理工作（如招商、市場推廣、公關(guān)、品牌管理及客戶關(guān)系管理）。

二、商業(yè)物業(yè)管理的價值

在商業(yè)地產(chǎn)項目中，物業(yè)管理并不直接創(chuàng)造經(jīng)濟效益，但它通過顧客滿意的管理，為經(jīng)營者和投資者創(chuàng)造財富。目前市場上的投資者、經(jīng)營者越來越關(guān)心商業(yè)地產(chǎn)管理者的專業(yè)水平，成功的商業(yè)物業(yè)管理可以增加商業(yè)地產(chǎn)投資的升值空間，甚至有人認(rèn)為物業(yè)管理是商業(yè)地產(chǎn)成功之保障。究其原因，主要是商業(yè)物業(yè)管理的各個方面決定了其在商業(yè)物業(yè)中的價值。

1.客戶滿意保證商業(yè)物業(yè)價值

商業(yè)物業(yè)具有大開間多、設(shè)備商號多、客流量大等特點，物業(yè)管理與服務(wù)的難度大、責(zé)任重。一般住宅類物業(yè)管理主要管理居民的居住場所，服務(wù)對象是住戶。而商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營場所，其物業(yè)管理企業(yè)面對的服務(wù)對象是業(yè)主、租戶和顧客，其中，租戶和顧客群是流動的，不斷變化的，且來源不同、構(gòu)成復(fù)雜，因此物業(yè)管理服務(wù)的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽。而且現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)其運作模式流行“六位一體”，即投資者、開發(fā)商、商家、專業(yè)運營商、消費顧客和政府共同參與，實現(xiàn)各方利益平衡，達到多贏目的。一旦物業(yè)管理機構(gòu)在管理服務(wù)方面出現(xiàn)差錯，導(dǎo)致租戶或顧客不滿，將對物業(yè)商譽產(chǎn)生極大的影響，可能因此失去租戶或顧客，導(dǎo)致物業(yè)的貶值。

2.安全管理衡量商業(yè)物業(yè)價值

商業(yè)物業(yè)管理的服務(wù)對象主要為綜合商業(yè)樓宇，其特點為樓層高、層數(shù)多，功能復(fù)雜，人口稠密，物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨。相比住宅物業(yè)，商業(yè)綜合樓宇大多位于市中心或CBD商圈，人口流動頻繁。是否能管理好商業(yè)綜合樓宇，確保大樓各部分正常運作，確保物業(yè)和樓內(nèi)業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，是衡量物業(yè)保值增值的重要因素。

3.設(shè)備運行體現(xiàn)商業(yè)物業(yè)價值

商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)代化程度較高，設(shè)施設(shè)備齊全、先進，大多配備了高智能化的供電系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)、安全管理系統(tǒng)、消防系統(tǒng)和交通管理系統(tǒng)等，這些設(shè)施設(shè)備技術(shù)含量高、運行頻繁，商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營性需要設(shè)施設(shè)備的運轉(zhuǎn)正常、快捷和舒適。如果一旦出現(xiàn)故障，將直接影響到商家的正常經(jīng)營活動和顧客的消費心情，甚至出現(xiàn)安全事故，影響業(yè)主的品牌形象。所以為考慮企業(yè)和商家的形象業(yè)主大多會選擇知名物業(yè)管理企業(yè)，而物業(yè)管理企業(yè)高水平的管理在獲得經(jīng)濟效益的同時也體現(xiàn)了物業(yè)本身的物有所值甚至物超所值。

4.環(huán)境管理創(chuàng)造商業(yè)物業(yè)價值

商業(yè)物業(yè)對公共區(qū)域的環(huán)境清潔、綠化養(yǎng)護、公共秩序管理、廣告管理、形象維護、設(shè)施設(shè)置、人流分離、建筑物維護的要求非常高，而且要求物業(yè)管理人員有良好的審美觀和一定的視覺欣賞素質(zhì)。整體管理要達到集整潔性、美觀性、明亮性和舒適性為一體的效果，以創(chuàng)造和維護環(huán)境的優(yōu)美，使顧客在幽雅、輕松的環(huán)境中感受商家的形象和物業(yè)的檔次，是流動的廣告，創(chuàng)造了物業(yè)的營銷價值。

5.營銷推廣提升物業(yè)價值

商業(yè)物業(yè)的管理與一般類型物業(yè)管理的最大不同之處就在于商業(yè)物業(yè)管理的一項重要工作是要進行商業(yè)形象的宣傳推廣，不斷擴大商業(yè)物業(yè)的知名度，樹立良好的商譽形象，吸引更多的潛在承租商和消費者。由于商業(yè)物業(yè)常常會有社會活動和商業(yè)活動的舉辦和進行，因此物業(yè)管理企業(yè)和管理者要有較強的活動策劃能力、組織能力和協(xié)調(diào)能力，并要與當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)政府機構(gòu)、社會組織保持良好的溝通和合作關(guān)系，從而提高業(yè)主的品牌形象和社會影響力，聚集人氣，吸引客流，提升物業(yè)的檔次和價值，實現(xiàn)物業(yè)高投資性和回報性。

根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，發(fā)達國家人均商業(yè)面積通常在1.2平方米以上，而目前我國大多城市未到一半，發(fā)達省市如杭州只有0.7平方米。可以預(yù)見由于商業(yè)物業(yè)的地段、管理和效益都比住宅物業(yè)更“黃金”，這一新的物業(yè)模式必將隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程而高速發(fā)展。成功的物業(yè)管理不但是物業(yè)公司新的利潤增長點，更可以全面提升商業(yè)物業(yè)的價值。

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