地產 切勿曲解救市的政策

中國樓市“危機”的根源

目前，中國樓市正在經歷著一個調整過程，即房價由過去的迅猛上漲轉為快速下降，同時伴隨著成交量的大幅萎縮。這種局面的改變仿佛只在一夜之間就發生了，原因只有一個：中國央行推行了二套房的樓市調控政策，它扼住了投機和投資性需求的咽喉。

中國經濟經過改革開放三十年的發展，經濟總量迅速膨脹，社會財富規模迅速壯大。與此同時，也面臨著轉型期的諸多問題，如居民貧富差距日益擴大、法律制度不健全、社會信用體系落后、金融體系競爭力較弱等等。這一切問題全面集結在房地產領域，使中國房地產領域形成了中國特色的需求特點：居住性需求不足，投資性需求旺盛，投機勝需求瘋狂。

首先，由于居民收入差距過大，除了少數富人有錢購買商品房外，大部分民眾基本被價格高昂的樓市所拋棄，普通民眾的居住性需求無法得到滿足。

其次，由于社會財富集中于少數富人手中，法律體系又不健全，少數富人有機會將樓市做為囤積財富的一種手段，導致投資性需求一直保持較為旺盛的局面。

再次，由于社會信用體系建設落后，使得炒房人能夠突破社會信用體系的樊籬，利用銀行管理體系較弱的漏洞，大肆利用銀行資金，放大財務杠桿，使得投機性需求逐漸成長并擴張，在短期內迅速將中國樓市的價格推上一個高地。

目前，房價居高不下，居住性需求已無法支撐中國樓市的進一步發展，唯有投資性需求和投機性需求才能為中國樓市提供需求動力。

中國政府推出的二套房政策之所以效果顯著，就是因為把緊了銀行資金流入房地產市場的閥門，從而關住了投機性需求的大門，撤走了投資性需求的依靠。中國房地產市場迅速風聲鶴唳，價格迅速回落，成交迅速萎縮，呈現一片危機景象。

不救樓市，金融風暴不會擊垮中國經濟

近期，中國政府為防止金融風暴沖擊出臺了一系列防治措施，如降低了證券印花稅、取消了存款利息稅、降低了商業存款準備金率和存貸款利率等等。此外，中央和地方政府出臺了一系列房地產新政，以挽救低迷的樓市。

但筆者隊為，不救樓市，世界金融風暴不會擊垮中國經濟；救樓市，一定程度上會支持樓市價格上漲，讓“擊鼓傳花”式的炒作游戲重新開始。

第一，中國經濟的相對獨立性和封閉性，使這場全球性的金融風暴對中國經濟的沖擊有限。

改革開放30年，使中國經濟與全球性經濟聯系進一步加強，但中國正式加人WTO之前，中國經濟具有非常的獨立性和封閉性。在人世之后，外商直接投資增多，不但依然保持對實體經濟的投資熱情，而且更對中國的金融領域情有獨鐘。但按照中國入世金融領域的開放時間表，中國的金融領域是逐步放開的，而且外資進入中國的時間較短，熟悉中國經濟環境還有一個過程。同時，目前在中國金融領域，外資金融機構所擁有的機構數量和資產規模都相對較小，影響力非常有限，也更受中國政府的各種法律體制的限制。

因此，放在全球開放的經濟格局中，中國經濟具有相對獨立性。而且資本項目并沒有放開，外匯管制依然嚴格。在內有獨立的國有企業做主導的實體經濟作支持，外有嚴格的資本項目管制和外匯限制的前提下，這場來自西方國家的金融風暴想沖入中國，并掀起較大的巨浪十分困難。

第二，目前中國經濟的核心問題是發展中出現的各種問題集結在了房地產領域，從而被投機性需求所引導而放大。

在投機性需求的引導下，中國樓市價格暴漲，從而進一步引發了中國經濟發展的系統性危機。房地產的理性繁榮，可以帶動就業，擴大消費，擴大政府的財政收入。但如果房地產非理性的繁榮，對整個社會和經濟帶來危害，勢必大于其對整個社會帶來的貢獻。

如房地產價格暴漲，將使整個社會的中產階層重新貧困化，反而削弱了消費；房地產價格暴漲，將對整個社會的資本產生集聚作用，資本為追逐暴利而大量集中在房地產領域，房地產領域可能會一枝獨秀，但整個社會的其他產業都可能因此極度缺少資本，尤其是中小企業融資會更加困難，大量的非房地產企業可能會相繼“破產”或“死亡”。這樣，就使整個社會的就業大大減少。無論房地產如何繁榮和就業較多，但都無法彌補整個社會因此而形成的就業的大量減少。

第三，不救樓市，有助于拔除中國經濟發展的金融毒瘤。

目前，中國金融體系的穩定性來源于它的封閉性和獨立性。封閉雖然使其相對落后，但沒有大量的衍生工具，風險不會在一夜之間放大到數十倍甚至上百倍，獨立性也使其有能力切斷全球性金融風暴傳導的路徑，使其在金融風暴中具有免疫力。但是，中國金融體系也是有風險的，最核心的風險就是房價過高問題，并通過按揭貸款方式傳導到金融體系尤其是銀行體系中。

中國目前的房價收入比達到6.98(國際公認合理的房價收入比為3～4倍)，幾乎處于世界之巔。因為，中國大部分的房子不是用來居住，而是用來投資和炒作的。支持中國高房價的不是來自于老百姓的工薪收入，而是來自于少數富人的投資資金和銀行的信貸資金。金融風險在中國沒有發生，只是因為中國沒有金融衍生工具和金融體系相對封閉。

可以說，高房價是隱伏在中國金融體系中的毒瘤。如果中國金融體系一旦發展創新了大量的金融衍生工具，并且失去目前的政策保護層，與全球經濟形成了緊密的資金流和信息流；那么，中國和世界的實體經濟中的任何一點風吹草動，都可能通過高房價的崩潰，而釀成大規模的金融動蕩。

第四，不救樓市，有助于中國樓市更加健康發展。

由于二套房政策的推出，中國樓市目前正進入深刻的調整期。對于樓市的調整，中國出現了兩派截然相反的觀點，一個觀點是放松調控，保持目前的高房價，一個是堅決反對樓市調控松綁，堅決擠壓樓市泡沫。

理性發展的房地產市場，有助于擴大消費，增加就業，對經濟發展產生積極的促進作用；但是，過于瘋狂的房地產市場，就將消滅它本身所應有的積極意義，不但不能產生擴大消費、增加就業，反而是削弱了消費，減少了就業，還帶來一系列其他負面影響。

中國目前樓市的現狀超過了理性發展階段。不救樓市，繼續加強調控，擠壓泡沫，將有利于把中國樓市從瘋狂的邊緣拉向理性的階段，有利于樓市的長遠健康發展。

出臺的房地產政策被誤讀

很長一段時間以來，從西安、南京，救市的辦法無所不用其極。許多地方政府能用的政策，基本上都用到了。有的在打擦邊球，比如說有的城市它在稅費上開始減免，這個可能應該是中央政府和國家稅務總局的來的政策，被地方政府做為擦邊球用了。

又比如說有些地方政府說用財政補貼直接補貼購房者。這是個有廣泛爭議的舉動，能不能用全體納稅人的錢來救房地產?必須打個問號。還有在一些戶口相對稀缺的城市里面，許多地方政府用戶口來吸引百姓買房。

這些救市的措施，結果確實能讓開發商活得更好一點了。如果救市是救了百姓的話，就比較繞了。因為房地產涉及到40多個，甚至50多個行業，棚關的產業，包括農民工的就業，包括這個地方政府的一些廉租房和經濟適用房的建設資會，很多都來自于土地出讓金。許多地方政府的財政收入和這個模式有很緊密關系，有的地方幾乎占財政收入的60％到70％。

地方政府一定要明確，救市不是托市，不是救價格，而且地方政府千萬不要再和房地產商的利益綁在一起了。那么對于地產商來說了，隨著整個經濟適用房、廉租房的這種建設的進一步的落實，地產商你唯一自救的辦法就是降價。

另外，房地產的冬天其實還沒有到來，現在房地產商可能遇到的不是一個冬天，而是一個冰河世紀!房地產商現在正在面臨被迫調整商業模式，以前空手套白狼的魔術將會徹底失效。因為過去房地產商拿土地比較容易。但現在中央政府對土地政策控制得比較嚴，紛紛出臺廉租房，兩限房的政策就是真正來解決那些種低收入階層購房問題。對于房地產商來說，這足一個打擊。因為原來百姓只能靠房地產商蓋房，現在政府增加了供應，對原來處于一個壟斷地位的房地產商來毫無疑問是個巨大的打擊。

政府一系列房地產的政策出臺，看起味好像是和地方政府救市的措施是一樣的。但是仔細去看就發現實際有所出入。比如財政部規定了是從去年11月1日起，如果你個人首次購買平方米以下的普通住房，那契稅要下調到1％，然后買賣房子時，暫時免征印花稅、個人銷售住房免征土地增值稅。所以都是在免掉稅負，實際上是個惠民的政策。另外，政府之所以出臺一些措施針對房地產市場，有兩個用意，一個用意就是說真正看到老百姓現在住房比較困難，買房比較困難，所以想讓中低收入階層的人能夠得到更多的實惠。第二就是在美國金融危機風暴的沖擊下，不想讓中國經濟出現一個硬著陸，采取保經濟增長的辦法。但是這樣的政策，恰恰被房地產商，被一些地區政府給誤讀了。

因為為這里包含一個利益所向，房地產和地方政府之間的利益，被結合的非常緊密，除了它直接要得到土地的收入，它還帶動了其他的各個行業，家具行業、裝修行業。作為一個地方政府，也不愿意看到地方經濟一片凋零，所以就會出臺各種政策，來救房市。

救市的目的是為了拉動內需

救市應該是救中國經濟，要針對中低收入階層的這些群眾，提供一個新渠道。我們看到政府加大了對廉租房，兩限房，包括一些經濟適用房的投入這樣的舉措，實際這是個民生工程。

減稅、推行購房補貼、降低準入門檻、上調公積金貸款額度……據不完全統計，近兩個月以來，全國18個城市密集出臺房地產救市方案。而這股地方政府營救樓市的風潮，也進而誘發了中央“10·22”房貸新政的出臺，對此，中國房協副會長兼秘書長朱中一表示，在救市問題上，中央與地方政府盡管都積極出手，目的上卻是不同的。

中央救市的目的是為了迎合目前的國際形勢，通過刺激房地產消費，批動內需，盡餐保持宏觀經濟的穩定發展，而并非是刺激房價的上漲。朱中一認為，出向房貸新政并不是為了維持房價，而是為了刺激經濟，“可以很明確地說，中央救市是救市不救價。”

從2007年的時候，投資占中國GDP的40％，其中房地產投資又占四分之一。所以按照這個比例，2007年的時候，房地產的投資占GDP的比例的是10:7，這比例要比美國和日本都要高得多，而且這個上漲的速度也比美國和日本要高得多，甚至比日本在經濟崛起的那一段時期還要高。比美國在前幾年，房地產泡沫的那一個時期長的速度都要高。因此，我們現在實際上已經到了一個要改變房地產一家坐大的情況。

盡管我們承認房地產行業是中國的支柱行業，但是沒有見過一個柱子就能夠支起來的大廈，所以現在要做的不足說要去加固房地產行業，而是要盡快地讓中國的經濟的發展，變得更加的平衡。否則的話，無論是地方政府、銀行，還有普通老百姓，可能就都會被拴在房地產這一條繩子上。

房地產行業應該讓它降價，另外從地方政府的角度來說，下一步可能就是進行一些財政制度的改革。不能再讓地方財政完全依賴土地的收入，地方政府可以通過征收物業稅，可以通過征收土地增值稅，增加財政收入的來源。

各地政府采取了許多令人眼花心亂的救市措施，很多百姓都在思考救市到底是救了誰?每次當面對這樣的質疑時，許多地方政府最典型的說法就是救市是救經濟、救銀行、救百姓。但是我每次都發現百姓似乎不怎么領情，他們并不認為你救的是百姓，反而大家會覺得救的是開發商。因此，對于政府而言，可能更需要重新校正自己對各方利益之間的關系。政府想救的是經濟，開發商想救的是自己，百姓還在等待，市場依然低迷，消費者呼吁，提振中國樓市，降價才是硬道理。

把房價抬高，才能抬高土地的價格，土地價格高了，土地的財政收入就有了。地方財政有了，你不能把它拿一點出來，說要補貼民眾。其實這種舉動并沒有補貼民眾。

房地產的需求，一定是以居民的可支配收入，以及購買力作為一個基點的，離開了這個基點來講，再怎么救，怎么補貼都沒有什么用。盡管比如說有些人發展了經濟，但絕大多數人沒有能力購買這么高房價的住房的。

中國青年報社調中心通過新浪網新聞中心，對14493名公眾的調查顯示，81.0％的公眾認為2009年房價還會降，其中，41.7％的人認為房價將“有所下降”，39.3％的人認為會“大幅下降”。此外，8.3％的人認為房價會“維持現狀”，7.7％的人認為“略有上漲”。值得注意的是，35.2％的受訪者月收入超過4000元，是擁有買房消費實力的主要人群。同期，通過騰訊網對7898名公眾的在線調查顯示，即使是對各城市中心區的房價，也有74.9％的公眾預測明年將下降，其中32.2％的人認為大幅下降。

房產新政的出臺后，樓市低位盤整的格局并未改變，這應當引起人們的反思。

回歸重建路，步入平民化

袁 微

日前公布的規模達4萬億元的經濟刺激政策，將9000億元的份額投向了保障性住房市場；緊隨其后，全國各地紛紛出臺政策或規劃，表示將增加保障性住房的供給面積和投入力度。可以預見，在今后相當長一段時期，全國許多城市將迎來保障房的建設高潮。業內人士認為，大量保障房的入市，將在一定程度上改變長期失衡的房地產市場供給格局。保障房從“拾遺”到“重建”住房結構的路徑清晰顯現。

價格太高，現在也只能“死磕”了

“我肯定是最希望房價下跌的那類人。”26歲的彭先生在北京從事IT工作兩年了，他和目前在公司做文員的女友從大學開始交往至今已有五年，兩人都覺得到了談婚論嫁的時候，所以從2007年初就開始四處考察并準備買房。

因為彭先生的工作地點在北京海淀區，他和女友決定在清河附近買房。2007年4月，兩人相中了一套單價9000元每平方米左右、總價約87萬元的二居室。“當時快五一了，趁長假回家一趟，把樓盤廣告、戶型圖什么的拿給家里人看看，大家好好商量一下，所以當時沒有馬上買房。”彭先生說，誰知道在5月下旬決定買房的時候，打電話一問，漲到1萬元每平方米了，—個月時間，總價漲了近10萬元。

“我們剛工作時還經常聊買房的事，后來基本上都不談這個話題了，因為大家越來越清楚地認識到，在北京靠自己買房是不切實際的‘幻想’。”彭先生的女友說，她公司的很多同事也都滿腹牢騷，為什么不早出生幾年?為什么在他們買房的時候房價這么高?

“如果房價能夠跌到心理價位，肯定會買房，畢竟擁有自己的專屬空間是他和女友的心愿，目前樓市處于‘敏感期’，仍然堅持選擇觀望，以不變應萬變吧。”彭先生無奈地笑著說。

從2005年年初至今，北京戶口的小白領鄭女士就一直在看樓盤準備購房，但依然沒有買到合適的房子。因為不斷地看房、不斷地“買不著房”，她和她的先生為此越來越煩心。

90平方米以內的兩居室；東四環總價不超過90萬元、五環以內不超過80萬元。“我們兩個人加起來月收入近8000元，手中的存款有10萬出頭，在北京怎么也算得上比上不足比下有余的了，怎么在四五環內就愣是買不到房?!”鄭女士感嘆說：“轉了一圈也沒碰上一套合適的，連五環外都一萬多，現在北京的房子真是魚翅多，盒飯少!”

最近一段時間，北京市房地產市場政策暖風頻吹。除北京市11個部門發布的《關于促進本市房地產市場穩定發展的若干意見》外，此前，北京市已宣布將公積金貸款上限從60萬元提高到80萬元，仍然是全國公積金貸款限額最高的城市。

盡管政策暖風頻吹，房地產業界似乎并不樂觀。北京中原三級市場研究部認為，普宅標準放寬是利好，但在目前嚴峻的經濟形勢下，消費者對未來收入預期降低，購房意愿顯著下降。而對于自住需求者來說，雖然堪稱強勁需求，但目前觀望態勢仍在加劇。

北京師范大學房地產研究中心副主任王宏新表示，樓市回暖的前提是宏觀經濟走勢要向好的方向轉變，恢復消費者的信心。他分析認為，目前，北京中等以上收入的家庭基本實現了一次或二次購房，新一代的年輕白領想購房，但又受到收入、就業等不穩定因素的影響，消費信心不足，花錢更加謹慎，面對低迷的樓市，他們恐怕還會選擇繼續觀望。

政府職能回歸保障

作為房地產先期改革的廈門市，去年以來，廈門市有近400戶住房困難家庭陸續搬進了該市首批保障性租賃房，這些租賃房主要集中在嶺兜小區、民盛商廈等地。陳久珍一家三口便是其中的一戶。

此前，陳久珍一家還擠住在湖里街道康泰社區的一間破舊小屋里，夫婦倆長期沒有固定工作，家庭年收入始終徘徊在溫飽的低水平，社區周邊的高樓大廈鱗次櫛比，城市變得越繁華，改善居住的夢想距離這一家人就越遙遠。

2006年5月，廈門市正式宣布，為解決中低收入住房困難家庭建設保障性住房，同年底成立了廈門市社會保障f生住房建設與管理辦公室。好消息讓陳久珍一家人真切地感受到，改善居住的希望正朝自己走來。2007年6月，陳久珍一家向有關部門提交了保障性租賃房的申請，很快就成為符合條件的候選家庭。

現在，陳久珍一家住的租賃房有60平方米。“房子是由政府統一裝修好的，每月租金只要300元。”陳久珍高興地說，“政府沒有遺忘我們的困難，讓我們有了安穩的新家，我們的心也安定多了。”

此次我國房地產業的調整并非房價的簡單回歸，而是房地產市場一個時代轉變的標志——陌步入平民化時代，即是房地產市場暴利終結以及絕大部分中產階級都有能力買房的時代。

目前，我國社會平均利潤率大約在8％左右，房地產行業則超過30％。同時，房地產又是一個進入門檻相對較低的市場，因此，在高利潤率的刺激下，社會上大部分資源都擁入這一市場，這造就了我國房地產企業超過3萬家、商品房空置面積達1.3億平方米的市場現狀。因此，經過社會資源分配的調整，目前中國房地產市場平均利潤率正處于向社會平均利潤率接近的階段。

當前房地產市場的投資(機)需求基本處于停滯，而真正能夠形成需求的則絕大部分是自住需求。而在自住需求中又可以分為換房需求和新增需求。眾所周知，我國房地產市場高漲行情從2003年開始，而房地產需求也正是從這一時期開始回暖。一般來說，房地產與汽車不同，前者的“換新潮”周期要遠比后者長。因此，從2003年開始新購買自住房的居民很難在未來的幾年內形成“換房潮”，而在此之前所購買房地產所形成的“換房潮”，基本在前一階段已經“消耗殆盡”。而對于房地產新增需求來說，形勢也不容樂觀，能夠形成未來幾年內新增需求的人群是未來新增的中產階層人群，而當前這一階層的增長率已經遠遠低于商品房供給率。加上經濟的“收入效應”和股市的“財富效應”在未來的幾年內很難顯現，這些因素均表明未來房地產新增需求數量將大大下降。

內需不足一直以來都是中國經濟發展過程中的軟肋，尤其是在目前外圍市場惡化的背景下。提高居民消費能力的途徑是提高居民收入，但筆者認為更應該關注居民的可支配收入。不可否認，房地產的需求也是構成社會需求的一部分，但是在房地產價格高企的背景下，用于其他消費的可支配收入將大大下降。久而久之，只會導致更多的社會資源向房地產市場靠攏，進而導致其他領域出現供給不足，從而造成居民的實際消費出現下降。因此，中央政府對房地產市場的調控，使得房地產市場釋放過度集中的社會資源，進而更好地發展社會其他領域。也只有這樣，才能夠使房地產業真正處于一個良性、健康的發展階段。