外資“熱炒”中國商業地產“抄底”良機已到？

2008年以來，全國住宅市場的深度調整也開始影響到商業地產的投資收益率，北京、上海、廣州等城市商業地產的租金在2008年第四季度出現下降。然而，這樣的情況并沒能阻止外資機構闊步挺進中國商業地產。

2009年初，馬來西亞百盛集團發布公告稱，以11.287億元價格收購北京雙全大廈，開設大型商場。幾乎與此同時，美國鐵獅門公司在1月11日宣布，總投資25億美元的上海楊浦區新江灣城F地塊奠基開工。而在2008年底，成功以低于原收購價約1億元的價格獲得上海長壽商業廣場的黑石集團，最近又新成立商業管理公司。在房地產整體行業下行趨勢下，我們如何看待外資對待中國商業地產的這份“熱情”?商業地產是否已成為大型企業的避風港?投資商業地產最佳時機是否已到?是否成為企業“御寒”的有效策略?

本期嘉賓：

毛大慶(毛大慶博客，毛大慶新聞，毛大慶說吧)新加坡凱德置地中國控股集團環渤海區域總經理

趙海 中國房地產業協會商業地產專業委員會常務委員

徐偉成 第一太平戴維斯項目策劃部總經理

王永 北京漢博投資顧問有限公司執行董事

主持人：

本刊記者 姚妍艷

觀點集萃：

毛大慶：我無法對是否到“抄底”的時機做出判斷。從下行趨勢看來，雖然國家大力度的一系列支持房地產的政策不斷出臺，但作用在商業地產身上尚需時日，而且效果有限。商業物業的價格走低還會持續一段時間。

趙海：未來政府會越來越強調對商業地產的開發，因為這對城市的發展有利，能帶動城市的繁榮，同時增加就業，但商業地產并非開發商的避風港。開發商要想真正做好商業地產，必須要具備嚴格的條件。

徐偉成：每逢金融風暴這樣的房地產市場大起大落拐點時期都會是外資進入的顯著期，“有人連夜趕科場，有人辭官歸故里”，有人出手就一定有人撤資，事實上那些大型房地產開發商會定期對各類優良資產或不良資產項目做出適當的買賣。最聰明的決策是在前期做準備，做饑餓的、有準備、有爆發力的獵豹。

王永：外資要達到收購的高峰期，前提一定是金融危機過去之后，待他們調整回來，至少近一年內外資的機會并不大。但往后外資收購機會會逐漸加大，在政策的引導下，他們將積極地參與到中國的REITS以及商業地產金融化服務的大潮里來，憑借豐富經驗加以出手，這時候外資收購可能會出現一個高峰期。

外資“熱炒”中國商業地產?

主持人：對于近段時間來陸續出現的外資收購案例，您認為為何外資會在此時快速流入中國商業地產?吸引他們的主要因素在哪些方面?

毛大慶：自從2008年下半年美國金融問題全面爆發之后，國際資本看好中國作為新興市場，同時總體經濟走勢穩定，投資杠桿率低、門檻低、金融融資渠道單調匱乏等特征，普遍把中國市場作為“避風港”看待。有統計顯示，2008年中國引進風投的數額是過去七年的總和，就是很好的信號。另外，中國的商業地產開發由于受到融資渠道匱乏所累，持有型物業開發步履維艱已經是多年的現象，同時由于管理觀念落后、缺乏專業人才、消費習慣等問題，中國的商業地產價值(尤其是一線國際化都市)和國際其他同類城市相比，遠遠沒有得到釋放。

因此，在目前國際經濟背景下，國際房地產類資金流入中國，以他們評估認為合理甚至是較低的價格收購地段和設計相對優質的商業物業，從投資潛力、保值增值和資金避險等角度都是合理的。當然去年的大力度宏觀調控和全球流動性吃緊，也進一步使國內商業地產開發商的境遇變得艱難，他們急于尋找機會將物業脫手收回現金以解決資金緊張狀況的心態強烈，這也迎合了國際資本的投資欲望。

徐偉成：每逢金融風暴這樣的房地產市場大起大落拐點時期都會是外資進入的顯著期，那些專業的房地產開發投資集團及基金、相關金融機構等，對房地產市場變化的嗅覺比一般住宅市場或普通的消費者更敏感，他們甚至可能已經在2007年底就聞到了金融風暴的味道。所以我們看到的這些去年底至今年初出手的收購案例，只不過是表象，其實人家一早已經在等待這個時機并做好了進一步的部署。

那些房地產市場里有實力、有專業眼光的開發商永遠都是贏家，而吸引他們投資的最關鍵點是時機剛好；其次，這些投資者猶如狙擊手一樣，會把握價格優勢，對那些價格較低的商業地產項目及對部分資金不足的開發商出擊；當然對于外國投資機構而言，中國的某部分資產對于長期持有來說還是十分看好的，而且中國的GDP增長和國民消費仍然不低，自然也就成為了目前世界經濟低潮中相對的“避風港”。

趙海：目前的這些外資收購現象，并不代表著國外投資者大舉進入中國的商業地產，這只是個案的一些動態，類似以前的凱德收購等案例。只是這些個案的陸續發生表明國際投資集團還從未間斷過在中國尋找機會。但畢竟現在處于全球金融危機之下，國際資本本身如何判斷當前局勢，以及外資進入中國是否形成潮流還很難有個定論。

王永：盡管目前中國房地產市場不太景氣，但未來看好，對于國外投資者來說，具有很大的吸引力。另外，由于在市場低迷時，商業地產的表現的確相對住宅要好，且相對收益穩定，此時其風險相對住宅較小，加上如今整體土地價格下降，進入資產估價的低潮期，所以商業地產突顯出了它一定的吸引力。之所以此時出現多個外資購買的案例，還有一個重要的原因是很多開發商資金開始緊張，為了回流資金只有變賣一些物業，其中商業地產是較好變現的一方面，而且此時甩賣的價格會比以往更低。這些都為外資進入創造了一個很好的時機。

當然，金融危機爆發之后，一些外資本身也出現很大的問題。特別是進入中國商業地產的這些主流的外資多半還是以美國的投行為主，這些投行和基金在美國的危機的大環境下，根本難以募集上來資金，因此要說到“熱炒”，其實并不太準確。

“抄底”時機未到

主持人：目前商業地產項目的甩賣趨勢似乎仍在繼續，例如李嘉(李嘉博客，李嘉新聞，李嘉說吧)誠近期相繼拋售位于長寧區的上海黃金城道商鋪及浦東的御翠園8棟商業別墅及會所；郭鶴年旗下的嘉里建設和香格里拉此前聯合曾宣布要“放棄購買唐山市地塊之權利”(現已再投)。在房地產整體行業下行趨勢下，您認為商業地產“抄底”的時機是否出現?

徐偉成：與買入相輔相成的，“有人連夜趕科場，有人辭官歸故里”，即有人出手就一定有人撤資，事實上那些大型房地產開發商會定期對各類優良資產或不良資產項目做出適當的買賣。所以此時剛好發生的幾個類似案例，我們并不認為都是因為金融風暴而行動，就算是也不足為奇，因為像香港、馬來西亞等地的開發商本身就是非常成熟及保守的，當他們看到2009年至2001年的中國房地產市場里，中高端住宅及部分酒店等商業物業業績增長可能會有下滑的趨勢，加上其在當地的資產本身出現一些虧本的現象，這時絕對需要抽掉一些產業以套現，把資金回到集團總部再重整旗鼓。他們懂得適時地收緊調整，證明他們在積極地防守。

但如果要使用“抄底”一詞并不嚴謹，對于波浪型曲折波動并維持很長時間的市場環境，我們是不能判斷它有絕對底部的，只是相對而言出現的每個低潮時期。而我們也可以看到，每當此時，那些具備國際化管理運營水平、相對豐厚的資金實力及一流專業團隊的企業早已伺機而動，準備出手狙擊那些資金不足爛尾且在優質黃金地段的商業綜合體，尤其是購物中心。所以最聰明的決策是在前期做準備，做饑餓的、有準備、有爆發力的獵豹。

王永：商業地產真正“抄底”的時機還未到來，理論上而言，只有在住宅開發商越慘時，“抄底”越好，而目前的市場環境可能至年底都還會持續低迷，只能說機會已經顯露，卻沒有多少人能真正有能力“抄底”，因為大環境形勢較劣使不少本來有能力的開發商面臨資金難題。香港商人在這方面略占優勢，他們在謹慎之余，又有經歷過多次房地產市場危機的經驗，具備較強風險意識，并沒有將大量資金沉浸在高價的住宅地產上，所以此時對他們而言會是一個扮演“抄底”角色的機會。

趙海：事實上中國的商業地產總體形勢并不太有利，很多開發商甚至都缺少資金做商業。過去人們投入商業地產，首先大部分是響應政府的要求，必須在開發住宅時保證一部分的商業；其次國內一些地產商看到國外大地產商持有物業的銷售比例后，也學著把自己的房地產開發成持有地產項目，但經過這一輪的收縮期后，他們開始談虎色變，開始思考自己有沒有能力再繼續做下去，更多的開發商甚至在考慮是否需要把這些物業加以變現。

毛大慶：“抄底”是一個我不明白的心態。我也無法對是否到“抄底”的時機做出判斷。從下行趨勢看來，雖然國家大力度的一系列支持房地產的政策不斷出臺，但作用在商業地產身上尚需時日，而且效果有限。商業物業的價格走低還會持續一段時間。

商業地產非“避風港”

主持人：以目前的市場行情來看，您是如何看待中國未來商業地產發展的走勢?當下的商業地產是否能成為企業在金融危機下的避風港?原因何在?

毛大慶：2008年住宅市場上開發商之間的火并鑄就了購房者的集中觀望，預計2009年住宅市場將以盤整為主，而相比之下，商業地產的走勢依舊穩定，同時商鋪租金也會在2009年里較為平穩，它依靠豐厚的收益成為房地產企業的“寵兒”。與此同時，加上對政府在住宅市場的9000億元保障房計劃心存畏懼，越來越多的地產商將未來戰略調整的天平偏向了商業地產。商業地產此時似乎成為可以暫時規避風險和政策的避難場所，但實際操作一定要視企業自身情況而定。商業地產模式和住宅地產模式對資金需求是完全不同的。商業地產回報非常漫長，周轉很慢，住宅地產可以依靠開發和銷售滾動發展，而商業地產基本上是行不通的，商業地產需要資金集約化的大批量注入，這對一家地產公司的資金要求非常高。商業地產并非適合所有的地產商，尤其是在大環境惡化的情況下，需要更具實力以及運營經驗的企業。

王永：未來中國的商業地產發展形勢看好，但國家必須調整策略，把刺激消費、擴大內需作為中國未來中長期的經濟政策。經歷過本輪經濟危機后，中國的經濟增長由主要依靠出口貿易、投資而轉向刺激內部消費，消費的提高需要更好的商業物業，這將直接帶動商業地產的發展壯大。近期出臺的房地產金融化政策對商業地產而言是很大利好，這將解決中國商業地產開發商在開發過程中面臨的最困難的資金融通問題。未來刺激消費會在需求端拉動商業地產的發展，而把資金融通的渠道打開后，現金的供應端同樣也會推動商業地產的發展。但它能否成為企業的“避風港”，還很難。

不少企業之所以在經濟危機下難過，就是因為缺少現金流，而真正的商業地產恰恰是變現能力最差、資金回籠最慢的。商業地產這一大成本、長時間投入，且回報緩慢的形式在金融危機之下，不僅對企業沒有幫助，反而可能會“幫倒忙”。目前在危機中預見現金流有困難的企業一定會在這幾年停止自己在商業地產上的投資，甚至將商業地產項目甩賣。只有在金融危機平復后，在住宅方面中取得足夠現金時，他們可能會意識到在商業地產方面收益上的平穩，而將一部分資金轉移到商業地產的投資上，以保證風暴來臨時，穩定的租金收入。所以真正的刺激并不是本輪金融危機下的避風港，而是度過金融危機之后會促進他們在資源配置上加大商業地產的比例，以此降低整個企業的風險。

徐偉成：現在的市場環境下，未來商業地產的發展機會會留給一些有實力、有準備的開發商；其發展將以資本模式為主，REITS等房地產基金會陸續組成；商業地產也更多以購物中心為主并慢慢普及到全國，二三線城市目前占主導的百貨業態也會慢慢走向新潮時尚，以帶有主力店的、年輕而國際化的體驗式購物中心、mall為主。

有人說商業地產會成為企業在金融危機下的“避風港”，但僅僅表征如此。那些真正能把商業地產當作“避風港”的開發商本身一定都是強者，即智者加勇者。鑒于“避風港”相對“被動”，因此我們慎用“避風港”一詞，而更多認為這是投資家的實驗的樂園。

趙海：未來政府會越來越強調對商業地產的開發，因為這對城市的發展有利，能帶動城市的繁榮，同時增加就業，但商業地產并非開發商的避風港。開發商要想真正做好商業地產，必須要具備嚴格的條件。因為商業地產本身是一個涵蓋策劃、定位、招商、運營等的復雜過程，開發商自身是否具備強大的實力和能力，有沒有一個優秀的團隊都是首要的條件；其次要看清當前商業地產市場的行情，很多人沖著其穩定而高額的回報率而上，但其實目前在做的一些酒店、寫字樓及購物中心等商業也存在著不少虧損。我們判斷商業地產的發展，最終還是要放到整個市場的大環境下動態地看待，如果市場處于快速上升的時期，則房地產的一些繁榮景象可能是短暫的。在某種意義上甚至可以將房地產類比于作股票，投行、金融機構等把虛擬經濟炒熱后，一旦縮水那些價值將迅速貶低。

毛大慶：受大勢影響，商業地產盡管遭受的沖擊還未完全顯現，但2009年的市場競爭必定空前激烈，目前，無效商業面積供應已經呈現出了進一步加大的趨勢，諸多建成的商業地產未能符合商戶的需求，在招商時遇到較大的困難，單純依靠炒作概念的商業地產項目出現較大的招商壓力。有人預計2009年行業的競爭將是全方位的，從選址到設計，從招商到營運，從資本到品牌，這可能成為中國商業地產拐點的信號，因為行業門檻的提高將讓目前粗放式開發和經營商業地產進入細分市場的運營時代。

外資收購高峰即將到來

主持人：以各位在商業地產界多年的經驗來看，認為外資收購我國商業地產高峰期將在什么時間段?

趙海：目前外資在中國房地產市場上所占的比重還很小，而且真正想要進入還很難，受到多方面的限制，即使放開限外令也如此。外資在進入中國的過程中會遇到重重問題，譬如資金如何進入，可以有哪些途徑?如何在中國獲得土地?中國的外匯外幣管制制度會不會有所改變?政策法規上的缺乏有否改觀?需要多長時間才能組建起一個完善的團隊?適應中國國情不同并獲得發展需要多長時間?這個過程中會有多少損失?對外資而言，中國的房地產市場的確有很大的發展前景，但發展中多重困難不得不讓他們好好掂量。因此這些外資貿然大規模地進入中國還很難說。

毛大慶：對于外資收購我國商業地產的高峰期，我預計的時間要相對晚一些，估計將在2010年到2011年中出現。

王永：以往的外資收購多是抱著一種等待物業長期增值以及博取人民幣匯率升值的心態，其中更多賭的是后者。在金融危機之下，有外資可能情況更糟，所以外資要達到收購的高峰期，前提一定是金融危機過去之后，待他們調整回來，至少近一年內外資的機會并不大。但往后外資收購機會會逐漸加大，在政策的引導下，他們將積極地參與到中國的REITS以及商業地產金融化服務的大潮里來，憑借豐富經驗加以出手，這時候外資收購可能會出現一個高峰期。

徐偉成：我們判斷近幾年里外資注入的高峰期會出現在2007年和2010年。所有國際經濟局勢中的問題會在2009年里浮出水面，有實力的資本投資者會靜觀其變，趁這些問題給賣方心理造成最大打擊時以最低的價格出手。所以我們認為可能在2009年后期和10年出手的最多。同時政府的各項救市政策也可能在2010年產生效果，包括鼓勵外資對商業地產融資上的支撐，所以2009年可能是培養期、觀望期、醞釀期，那些資本借機找尋最弱但最肉美的獵物，而2010年就是外資出手收購的高峰期。