將商業運營規律融入建筑設計

董少宇簡介：

現任中國建筑北京設計研究院副院長、總建筑師，是中國房地產業協會商業地產專業委員會常務委員。自1975年始至今從事建筑設計工作34年，主持設計完成大中型工業與民用建筑60余項；獲國家及省部級優秀方案和優秀工程設計一、二、三等獎30余次；在國家一級學術雜志上發表論文，譯文二十余篇；參加和主持國家和省部級科研課題近十項。近年來主持設計完成多項大型城市商業綜合體建筑并發表了多篇相關學術論文。

已在建筑學領域沉浸30多年的董少宇與商業地產早已結下不解之緣。從23年前參與北京國貿中心的設計開始，來自河北張家口市的他便一直致力于研究商業地產，發表了多篇相關學術論文，如《商業地產項目的動態設計》、《構成與作用和商業地產項目開發理念與策劃》等，他堅持用自己獨特的方式傳遞出對于商業地產設計的理解。

牛年春節后的一個周日上午，記者如約在北京萬達廣場10號樓602房間內見到了董少宇。稍顯凌亂的辦公室依稀可見某些手繪的圖紙，他起身忙說辦公室太亂了。沉醉于案頭的紙張設計里，我想這就是他平時工作的狀態。

采訪開始時，我一度擔心他是否會不善言談。隨后便發現這種擔心多余的，從求學歷程到對于商業地產設計的理解，他侃侃而談。采訪結束時，他繼續工作。為了他一直強調的那件事，將商業運營規律融入到建筑設計當中。

機緣巧合進入建筑學

與很多人進入建筑學領域的經歷不同，董少宇是在上大學前便進入了設計院工作。在我看來，他的經歷體現了那個年代獨有的時代色彩。“高中畢業后，我選擇留在城里做了臨時工。在1975年考進張家口建筑設計院后，才開始接觸建筑學專業的相關知識。”董少宇至今覺得，是當時的社會環境讓自己有這樣的機會。因為受到中國文化大革命的影響，那時的大學教育基本屬于停滯狀態。全國各大設計院缺少經過系統教育的人才，一個普遍的現象是各大設計院開始在社會上招聘初高中畢業生。

在談到為何會選擇建筑學的時候，董少宇坦率的承認最初并非是由于興趣所致，而更多的是一種謀生的手段。“當時我正在工廠做臨時工。因為我喜歡畫畫，在閑暇時候會幫所在街道辦事處做一些例如出黑板報的事情。恰好遇到張家口建筑設計院來街道辦事處招人，我便被推薦了去。”

正是這樣的機緣巧合，董少宇憑借有著繪畫的基礎考入了當時的張家口建筑設計院。實際上，他們這一批75年進入設計院工作的人，有很多類似這樣的情形。“誤打誤撞”進入設計院之后，董少宇開始接觸建筑設計的基本知識和相關的工程結構預算。通過一年多的基礎學習，董少宇逐漸喜歡上了這個謀生的工作。從最初的建筑制圖到更深入的工程結構解析，他被一張張精彩的設計圖紙所吸引，同時也感覺到自己在理論知識方面的不足。于是，在周圍老工程師的鼓勵下，董少宇便在1978年考入了當時的西安冶金建筑學院(現在的西安建筑科技大學)，正規系統的學習建筑學專業的知識。

在那段系統學習日子中，董少宇明白了建筑學的真正含義，并非像當初想象的那么簡單。“建筑學與單純的制圖完全是兩回事，制圖可以說是件功利的事情。然而為什么這么畫，畫出來是否在實際工程中能達到一致的效果等問題都是在這期間我所學到的。”從這開始，董少宇算是真正去了解建筑學，踏上了建筑設計這條路。

通過“萬達廣場”介入商業地產

雖然很多年前就參與了北京國貿中心的設計，但在董少宇看來，真正讓自己明白商業地產設計規律的來自于主持設計北京萬達廣場這一項目的經歷。“實際上，當初我更擅長的是住宅設計，可我畢業后獨立完成設計的第一個項目是一個商店。現在回頭想想，與商業地產結緣好像是注定的。”如今，董少宇已經致力于在商業地產領域從事相關的建筑設計。

在商業綜合體項目中，其業態種類已趨于多樣化。既有不同規模、檔次的業態組合，又有不同經營特色的業態組合。這通常便需要一個結構復雜、形態豐富的以商業為主要功能的建筑綜合體。在董少宇眼中，萬達廣場便是這樣的建筑。

在2002年8月前后，當時就職于中國建筑北京設計研究院的董少宇便參加了萬達廣場南區的方案設計投標。當時北京萬達廣場南區是通過北京CBD管委會進行招投標的工作。參加投標的單位有德國GMP設計事務所、美國的波特曼設計事務所、中國建筑北京設計研究院與萬達公司相關部門合作成為投標一方、另外據說還有一家日本的設計公司，共四家單位。最后評標德國GMP的概念設計方案獲得通過，該方案設計了東、西兩座塔樓，在建筑風格上趨于簡潔、理性。

在德國GMP概念設計中標之后，馬上便要進行具體施工圖的設計方案。雖然德國GMP概念設計中首層采用了四面相連柱廊，空間上有一定的暗示作用。然而缺點是在萬達廣場東西250米長的范圍內，兩座塔樓之間有將近170米的距離，從城市景觀來說，很難形成一組建筑形象。于是開發商從城市景觀以及自身商業運營的角度提出了很多修改意見，董少宇和他的團隊承擔了修改方案的工作。

在董少宇看來，商業地產的建筑設計大致可以分為三個階段。依次為概念設計、工程設計和施工圖設計。概念設計需要有好的創意融入，工程設計便是將概念具體落實到工程上，需要從內部結構和技術要求等細節來入手。施工圖設計便是指導施工的語言，工程單位便是需要拿到具體的施工圖方可開始建造。

通常好的概念設計在落實到工程上都需要進行一些方面的修改，因為某些方面的概念設計會影響到建筑結構及造型的技術合理性，甚至會產生關系到建筑物能否成立的問題。以萬達廣場南區設計為例，這個概念設計有些地方便沒有考慮到開發商后期的商業運營。在修改方案之時，董少宇便與萬達公司的規劃設計部和商業公司的密切配合，從使用功能、建筑構成、結構體系、建筑高度等方面都進行了重新或修改設計。“這對我來說既有挑戰但是也不十分困難。因為在我們參加投標的過程方案中，曾有一個三座塔樓的分析方案與市政府的意見有些相同之處。在符合業主使用要求的基礎之上，里面建筑元素仍用德國GMP的建筑設計理念，最后形成了我們今天所看到的三座具有視覺沖擊力的萬達廣場南區組群建筑。”董少宇如是說到。在設計萬達廣場南區之后，董少宇對大型商業地產項目的建筑規劃設計有了更加理性和清醒的認識。

遵循商業地產設計規律

與住宅設計不同，商業地產由于涵蓋了酒店、寫字樓、超市、百貨、電影院等多種建筑類型，在設計領域呈現出多樣性的特點。然而，大型商業地產項目中各部分功能空間在平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現交叉干擾、結構混亂的情況。況且，不同功能模塊在空間尺度等方面也差異巨大，對結構、設備等技術要求更高。對設計師而言，在參與不同建筑類型的規劃設計同時更要遵循商業地產項目在設計時自身的規律。關于這一方面，董少宇首先提到了建筑師必須具備商業運營的思維。也就是說在設計商業項目之初要了解商業項目不同功能模塊的性質和任務，遵循不同業態的規劃要求。以百貨商場這樣的業態而言，其建筑模塊的功能決定了它是在建筑群落里面比較重要的位置，而超市的布局則可以放在地下或者相對里面的位置。其次，落實到項目工程設計方面，明白在商業地產項目中不同的功能空間有相當嚴格的技術要求也是建筑師必須遵循的規律。例如電影院便需要大空間以及適當傾斜的地面，餐飲設施需要獨立的排風、排油煙管道，而室內游泳池、洗浴中心等需要獨立的上下水管道及溫濕度控制設備等。“某些商業的業態對每層面積和層高等也都有自身獨特的要求，建筑師如果事先不明白其中的規律而進行簡單的設計會為后期開發商的商業運營造成很多不便的影響。”董少宇表示。

總而言之，商業設施、環境和場所也不是靜態的固定存在，而是具有動態的發展變化。

因此，從設計上創造一個能適應未來發展變化的建筑空間環境也是商業項目的特殊要求。建筑師應遵循商業地產這一動態變化發展規律，針對商業地產業態的多樣化這一特征，為運營方的日間和夜間管理創造方便的條件。此外，在和開發商打交道的過程中，建筑師往往會面臨在商業運營與建筑設計之間產生的一些矛盾，包括現行國家對于商業地產在建筑設計時的硬性規范和開發商對商業地產的規劃之間會有一些矛盾。這便要求建筑師有專業的處理特殊建筑類型的技術能力，使建筑形態既能滿足政策規范，又能符合運營商在商業運營時的要求。

建筑設計應與商業地產相結合——訪商業地產專業委員會常務委員董少宇

樓市：以建筑師的角度而言，您認為中國房地產協會商業地產專業委員會成立的意義體現在哪些方面?

董少宇：隨著商業地產的發展，中國需要一個能整合商業地產上下游產業鏈的平臺，為商業地產各方參與者提供可行而有效的指導。商業地產專業委員會的成立顯然做到了這一點，創造了建筑師與地產商直接對話的機會，讓建筑師能迅速了解商業地產開發商在建筑領域的最新訴求。同時，為建筑師介紹其理念提供了一個很好的對接窗口。未來，我們會聯合相關建筑領域的專家，為開發商介紹國際領先的建筑學方面的技術，提供更為優質的服務。

樓市：以您和萬達合作的經驗來看，你認為建筑設計如何能有效的與商業地產相結合?

董少宇：商業地產作為房地產領域的一種類型，目前在中國呈現快速發展的局面。基于它自身涵蓋多種業態和功能的特征，對建筑設計要求有不同的觀念來對待。北京萬達廣場是典型的“訂單式”商業地產，其設計條件和要求相對比較明確。不過由于它的業態種類呈現多元化，其服務內容和功能結構已遠遠超出了常見的特定建筑類型范疇。因此，建筑設計的空間組織應按功能要求、動靜活動形態、人流密度等適當分區、主次明確，同時也要考慮區域或局部具有延伸和調整使用的可能性。

樓市：能否回憶起您當年設計的第一個商業項目時的情境?與現在相比，您覺得自身對于商業地產設計有何新的認識?在您看來，設計商業地產與純住宅項目有何異同?

董少宇：我獨自設計第一個商業項目是個商店，那時基本上是“照貓畫虎”的去做，沒有太多感覺。如今，我覺得商業地產項目的精髓在于你對商業運營的理解，需要對商業地產從策劃到實施全過程進行綜合了解方能設計出好的建筑形式。與純住宅相比，商業地產的設計對建筑師有更多的挑戰和吸引力。更為重要一點是，住宅設計建筑師可以作為一個終端的消費者來理解這個設計，而商業地產的設計則需要建筑師站在運營商的角度去思考問題。這是二者最大的區別。

樓市：在您看來，商業項目的設計與規劃在整個項目的運營中處于什么樣的地位?以您接觸的項目來看，規劃與設計的哪些細節將會影響到商業地產日后的管理?

董少宇：建筑設計在項目后期運營中發揮著舉足輕重的作用。因為不同業態對于建筑硬件要求會不一樣，如果在設計之初忽視了這一點，會對后期商家的進駐制造很大的麻煩。在我看來，空間尺度的設計對商業運營產生重大影響。不同的消費場所有需要有與其相應的空間尺度要求，各種內部結構的尺度處理對建筑風格的形成非常重要。