暫停“限外令”利好地產市場 “春暖樓市”提振消費信心

2009年1月23日，北京市政府為了貫徹落實國務院發布的2008(131號)文件穩定樓市的宗旨，頒布了十五條促進房地產業健康發展的新政。頓時，一“政”激起千層浪，不少房地產企業負責人都笑言這是北京市政府給開發商送來的最大“過年紅包”。

在北京市出臺的“十五條新政”中，暫停“限外令”成為了業內外人士關注的焦點，不少專家指出解禁“限外令”在一定程度上將刺激高端住宅市場的整體銷售，讓消費者和外籍買家的購房信心得以恢復，使壓抑已久的剛性需求得以釋放。在京城房地產市場遭遇了2008年的“寒冬侵襲”后，暫停“限外令”能否成為拯救高端住宅的“治病良方”?

“限外令”之前世今生

2006年7月，原建設部等6部委簽發了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》。根據樓市市場調研部的數據顯示，在“限外禁令”的沖擊下。2006年“金九銀十”期間京城高檔住宅市場外銷數量銳減近六成，別墅市場更是出現外資零交易的現象。

隨后，2007年2月2日北京市建委等聯合下發《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》，限定外籍人士購買境內住宅為“一人一套”。

對此，世邦魏理仕華北區研究部董事覃曉梅指出，2005年外籍人士在京購買高端物業占比為20％，2006年隨著國內財富新貴的不斷涌現，外籍人士在京購置高檔樓盤的比例調整為12％，然而隨著“限外令”的正式頒布，該比例在2007～2008年都維持在2.1％的水平。由此可見，“限外令”的出臺對于高端住宅市場的影響甚大。

然而在國際金融海嘯的影響下，2008年的國內樓市受到了“寒冬洗禮”，面對嚴峻的國際經濟形勢，拉動內需成為了中國保持GDP穩步增長的首要因素。因此，北京市政府在2009年春節前夕出臺了“十五條新政”，而暫停“限外令”對于吸引外籍人士，以及港澳臺同胞在京置業將起到重要作用，無疑有助于京城高端住宅市場的回暖。

“外籍人士購房的潛在數量不小，而且這類人群財富水平很高，他們的需求一旦得到釋放，首先會對黃金地段的優質物業帶來積極作用。”第一太平戴維斯項目策劃部總經理徐偉成指出。

對于“限外令”解禁后的市場影響，龐博永聯執行董事劉東則表示：“隨著兩會后緊縮政策的進一步放松，北京有望贏得更多港澳臺人士及境外投資者的青睞，在多方面綜合因素的影響下，未來高檔住宅的樓市銷量將會趨穩，樓市回暖也將隨之而來。”解禁“限外令”春光乍現

2009年春節過后，隨著暫停“限外令”的正式實施，一些來自歐洲的國家如德國、法國、意大利以及北非的摩洛哥、南非等國家的人士去亞奧區域、CBD區域、燕莎板塊等高端樓集中區域看房的人數逐漸多了起來。不少外籍人士表現出強烈的購買意愿。

“近期京城核心板塊外籍看房人日漸增多，主要原因正是受益于春節前‘限外令’的‘松綁’。這部分外籍人士看中正是這些區域長期形成的國際化居住氛圍。以及物業良好的保值增值潛力。”樓市傳媒董事長蔡鴻巖指出。

在“限外令”解禁的利好刺激下，京城部分高端樓盤在2009年喜迎開盤紅，不僅取得了良好的銷售業績，也預示著京城高檔住宅市場的“春意”來臨。

以位于亞奧核心區，緊鄰鳥巢、水立方的盤古大觀為例，早在奧運會期間就有不少外籍人士對該項目表示出強烈的購買意愿，但受到政策影響無法購買。而在“限外令”解禁后，僅在春節期間盤古大觀就被認購6套，認購額近4億元。

同時，位于朝青板塊的北京星河灣，受到政策利好的影響，在2009年2月9日～2月15日的一周時間內就實現熱銷12套的銷售佳績。對此，北京星河灣營售總監劉江表示：“雖然北京星河灣的購買人群主要為國內買家，但在‘限外令’解禁的政策利好下，無疑有助于項目擴大客戶人群范圍，實現更好的市場業績。”

與此同時，位于外籍人在京生活聚集區的中央別墅區，近期國外人士無論是購置別墅還是租賃公寓的數量也呈現明顯上升態勢。“今后樓市收益較大的產品將是高端樓盤，因為取消限外意味著增加了這些樓盤的銷售渠道。”北京海港房地產開發有限公司總經理王廣善指出，“在‘限外令’解禁的背景下，由我們開發的格拉斯小鎮憑借引進世界著名的頂級國際教育機構哈羅公學的利好，將吸引更多的外籍人士對本項目的關注。”

據記者了解，2009年春節過后，京城各大高端住宅項目，如御金臺、陽光上東、昆侖公寓等樓盤的外籍人士看房數量明顯上升，京城樓市已初顯“春意”。

對此，亞豪房地產服務機構副總經理王英男表示：“北京所處的國際化大都市位置使得其中心商務區的高端物業具備非常強的保值增值能力，無論是自用還是投資，從居住的舒適度和周邊成熟的商業、商務氛圍來看，都極具價值。‘限外令’解禁后。市場確實出現了可喜的變化，高端項目的客戶訪問量及來電量均有了大幅提升。根據統計，其中有近6成咨詢客戶是港澳臺人士以及東南亞一些國家的外籍投資人士。‘限外令’解禁對于外資購房群體確實起到了觸動作用。”

春暖樓市 行動在即

雖然“限外令”解禁對于刺激京城樓市回暖起到了一定的促進作用，但要保證房地產市場的穩步發展，卻還需要政府部門詳細解讀“十五條新政”如何落到實處，讓房地產企業和購房人共同了解京城樓市的未來發展前景。

對于上述業內外人士關注的焦點問題，2月18日北京市房地產業協會副秘書長陳志在由樓市傳媒攜手亞豪機構聯合主辦的“暫停‘限外令’專題研討暨09年北京高端物業發展趨勢論壇”上指出，近期北京市房地產業協會將召開一次新聞發布會，對“十五條新政”進行詳細解讀，以了解房地產企業在實現操作時面臨的市場問題，確保政府在房產政策的調整更準確、更迅速。

同時，陳志還透露北京市房地產業協會將協同北京市建委、北京市中介協會、房地產法學會等四家協會共同發起“春暖樓市”的活動。即在2009年春季房展會上呼吁和督促開發商，推出面向百姓置業的商品房，實現房地產企業以誠實的心態客觀地面對市場，主動擠壓房價泡沫，獲得消費信心，促進京城房地產市場真正實現回暖。

作為本次“春暖樓市”活動的協辦媒體，樓市傳媒將關注“春暖樓市”的最新動態，詳細報道此次活動對于京城房地產市場的利好作用。相信在政府、開發商、購房人以及媒體的共同參與下，京城樓市的春天即將絢麗綻放。