２００９年救市，關鍵是地方出招

春天已經來了，可房地產市場卻遠未告別冬天，少數城市即使間或成交量有所上升，亦不過是乍暖還寒。那么，業界和購房者比較關注的一個話題是，2009年政府還會救市嗎，又該如何救?

首先要探討一下政府是否還會繼續救市。近期，美國參眾兩院通過了奧巴馬提議的總額7870億美元的一攬子經濟刺激計劃，主要內容是減稅、增加補貼，目標在于刺激消費。可見，美國的救市重點已由救金融機構轉向救需求。

我國經濟形勢一樣不容樂觀。“保八”任務非常艱巨，繼去年“四萬億投資計劃”后，今年又推出了產業振興計劃，九個行業已經入選，相關細節正在擬定中。房地產市場受宏觀經濟影響很大，國內外經濟不景氣，將使市場繼續下行，筆者傾向于認為：2009年樓市成交量到底，而房價依然下跌，政府救市，勢在必行。

那么，又該如何救?針對去年的政府救市，筆者曾總結為“自上而下”，跟當年“農村包圍城市”的道理有些許相似。當20余城市自2008年5月開始，轟轟烈烈陸續出臺措施后，10月22日財政部和央行才羞答答地拋掉曖昧，扯起穩定樓市的大旗，12月20日國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》(“131號文”)，基本上確定了穩市場、促發展的原則和方向，同時也意味著中央救市行動告一段落。其后部分城市又出臺了新的救市方案，在落實“131號文”的基礎上，新增了部分內容，如重慶17條新政、北京15條新政、蘭州16條新政等。中央層面出臺的措施，主要包括二手房交易稅收減免、個人房貸優惠、支持合理的開發貸款、加強住房保障等。

地方政府出臺的措施，明顯超出了中央政策的范疇。比如，北京暫停外國人購房居住年限和購房套數限制、在全市總量平衡前提下根據市場需求確定套型面積和比例等；重慶出臺按揭貸款抵個稅、下調交易手續費、放寬入戶限制等；蘭州將“90/70”政策調整為“90/50”、購買商品住房可轉3人戶口、暫緩征收土地增值稅等。

在救市上面，地方遠比中央激進的原因，大致可歸為三個方面。其一，房地產宏觀調控，中央重點掌控稅收和信貸政策，同時兼顧土地和住房政策，前二者屬于經濟政策，后二者屬于產業政策。嚴格意義上，產業政策具有長期性，內容比較持續；而宏觀調控屬于短期行為，根據經濟形勢的變化而變化。嚴格的土地制度和加強住房保障，是我國的兩項長期國策，中央不會在這上面做重大變化。

其二，由于土地具有不可移動性，因此房地產業的區域性特征鮮明，基本上是一種地方性的經濟行為，并且對城市建設和城市發展意義重大，尤其土地出讓金和房地產稅收還是地方財政收入的重要來源，在部分城市甚至高達60％左右。正由于此，地方政府必然不愿坐視市場低迷，千方百計地出政策以拯救市場。

其三，房地產宏觀調控的水平正在提高。眾所周知，自2003年啟動調控以來，國家出臺的大部分政策，都是“一刀切”式的，如“90/70”政策。實踐證明，我國區域之間經濟發展和樓市形態差別甚大，有必要發揮地方政府的主觀能動性。因此，去年以來國務院和相關部委的文件中都提出，房地產調控要因地制宜。當然，地方政府也須把握度，不能明顯偏離國家方針。稅收減免和信貸優惠，是去年中央救樓市兩個方面。稅收方面，主要集中于交易環節，增值稅、印花稅已免，營業稅和契稅減少，接下來在個調稅和營業稅方面還有減免的空間。信貸優惠主要針對于首次置業者和普通住宅購買者，筆者預計會進一步放松“二套房貸政策”，但那已屬于商業銀行份內之事了。國家層面的其它救市措施還有可能出臺，但空間已不大。

2009年，房地產救市的重擔將由地方政府扛起，核心措施將主要集中在以下幾個方面：一是減稅：在地稅范疇內，減免契稅、企業土地增值稅，購房抵個稅等；二是地方政府控制的公積金，貸款門檻將普遍降低；三是放松土地政策，允許開發商緩繳土地出讓金，分期繳款分批發證，甚至調整地塊規劃和容積率等，查處閑置土地力度也會減弱；四是購房入戶政策擴大化，甚至個別一線城市也可能放松；五是限外政策進一步放松，尤其是境外個人購房。