２００９京城預計７０個新盤上市

在“亂象漸欲迷人眼”的樓市大勢中，2009年京城新盤供應亦“猶抱琵琶半遮面”。“觀望蔓延”的市場形勢下多數開發商不肯提前定價，預計2009年新盤價格將呈現分化的態勢：一部分純新盤仍舊會延續低價入市策略，而一部分資金穩健的開發商，或者高檔樓盤在救市大局已定時，不排除會緩慢漲價試行。買房人需“慧眼識珠”，把握最佳時機。

價格撲朔迷離(二級標題)

開發商在買房人觀望的“逼迫”下不得不跟隨觀望。一些欲上市的新盤遲遲不肯掀起售價的“蓋頭”。“定價還需要根據市場情況調整”“我們正在調查客戶意向，房價沒有最終確定”等等，《樓市》記者對2009京城70個新盤逐一調查，僅有20多個樓盤愿意公布擬售價格，且多數為老盤后期。

已在網絡上公布擬售價的樓盤中，高檔樓盤居多。據《樓市》市場研究部統計，萬元以上樓盤所占比例達64％，其中，單價1～2萬、2～3萬的樓盤分別占到36％與18％。優唐?大都會、新世界太華公寓、西釣魚臺嘉園8號樓等高檔老盤后期擬售價格達到3萬元/平方米以上。京西名盤西釣魚臺嘉園2009年價格欲“逆市上揚”。該項目2005年開盤，此后因產品升級以及期房轉為現房，2007年10月份時，該項目大踏步跨越，從18000元/平方米上漲至28000元/平方米。2008年11月份再逆市漲至32000元/平方米，預計今年開盤的二期8號樓價格將再升至35000元/平方米。

“我們目前一期就剩兩套房了，二期價格是否為35000元/平方米現在還不確定”，當記者就項目在網上的報價向銷售人員確認時，卻沒有得到明確的答復。

這樣的情況在記者的調查中比比皆是。60％新盤不肯提前定價，使得2009年的樓市充滿了不確定性。“2009年樓盤定價與前幾年漲聲一片不同，價格將出現分化。一部分純新盤還會延續2008年低價入市的銷售策略；而一部分開發商也會因不同的產品形式或戶型而表現出來漲價的趨勢，比如先銷售塔樓或非優質戶型；另外，還有部分資金穩健的開發商或高檔樓盤保持當前的價格或逆市漲價，以維護項目的品牌形象。”亞豪機構市場總監郭毅對《樓市》記者表示。

二環周邊與亞奧板塊發力(二級標題)

對于喜好以板塊為主要指標購房的客戶來說，二環以內今年樓盤放量較為集中。

城四區作為中國中心的中心，地處寸土寸金的繁華地段，住宅供應量也因此相對不足。然而2009年二環以內卻有冠城?名敦道、前門前、新世界太華公寓、華龍美晟、棉花片項目5個新盤“趕集”上市。

其中，前門前、華龍美晟、棉花片項目為純新盤上市，前門前預計3月份開盤，華龍美晟及棉花片項目開盤時間及價格均未確定，三個純新盤將供應約3000套。

除二環外，亞奧板塊也將有紫薇天悅、融華世家、金泉國際大酒店3個樓盤供應，前兩個樓盤為純新盤。融華世家率先開盤的是面積70平方米～90平方米的戶型。紫薇天悅樓盤戶型范圍在40～203平方米，據了解該項目欲采取低價入市的策略。金泉國際大酒店價格預計將達25000元/平方米。

另外，前兩年供應井噴的朝陽北路今年略顯冷清。朝青板塊唯一的純新盤潤楓嘉尚，預計3月份開盤，為39～62平方米的商住公寓。距離CBD不遠的慈云寺的13.7萬平方米的凱德置地東四環項目也有望上市。

大望路板塊今年有擎峰與萬科金色城品兩個項目入市，此兩項目均為大戶型樓盤，尤其擎峰，戶型面積達到了260～1800平方米。五環以外供應最為集中的當屬通州。今年將有天時名苑、8哩島、龍湖?蔚瀾香醍、中新?東方城上城、天晟嘉園5個樓盤供應，且均為純新盤。

別墅純獨棟占據兩席(二級標題)

2009年京城別墅供應，也受到了大勢波動影響，很多原本宣布在春節后即會亮相的別墅項目，都不約而同地放慢了入市腳步。目前預上市的別墅，主要集中在中央別墅區和八達嶺沿線。

中央別墅區包括東方太陽城三期、中海柏聯別墅、遠洋?LAVIE。值得一提的是由遠洋地產開發的純新盤遠洋?LAVIE，戶型面積為300～1500平方米，是中央別墅區內最后一座占地百萬平方米以上的純獨棟別墅社區。另，中央別墅區的老盤東方太陽城三期預計今年上市，亦為純獨棟別墅，戶型面積400～800平方米，預計5月份樣板間開始展示。八達嶺沿線的上湖別墅，由光大地產開發，將于9月份面世，首先推出一期，建筑面積5萬余平方米，其中包括100戶獨棟，面積范圍在330～520平方米，除此之外，還有42戶聯排別墅。另外，金科?帕提歐全部為聯排別墅，預計2009年6月份開盤銷售。上湖別墅與金科?帕提歐均為純新盤。

其他區域，比如亞運村的亞運新新家園四期，朝青板塊的逸翠園、通州區域的8哩島、龍湖?蔚瀾香醍都將有別墅供應。去年上半年以別墅為代表的高端住宅市場獨樹一幟，表現出較強的“抗跌性”。但進入下半年，隨著金融危機的擴散和國內經濟放緩的影響，房地產進入中長期調整階段，北京別墅市場也進入中期調整階段。

對于2009年而言，由于高檔別墅的未來供應十分有限，隨著“限外令”和“二套房貸”的松綁，稀缺性使高檔別墅的價格前景看好，市場價格預計會基本保持平穩。

一半新盤有小戶型放量純大戶型約10個(二級標題)

2009年新盤供應中，純新盤占比57％。其中，純小戶型與純大戶型分別僅約10個。受70％·90m2政策釋放效應，2009京城新盤普遍呈現大小戶型并存的局面。

目前主推小戶型的有前門區域的前門前、中海紫御公館，前門前精裝小戶型項目，戶型范圍為50平方米左右，目前已開始排號。中海紫御公館精裝小戶型近期也將開盤，戶型面積59、89平方米左右兩居，均價在22000元/平方米左右。

另外，還包括朝青板塊的潤楓嘉尚、望京合生?麒麟社、亞奧融華世家等項目。潤楓嘉尚在39～62平方米之間，預計近期開放樣板間，價格暫時未定。已于2月15日開盤的合生·麒麟社戶型面積為65～80平方米，融華世家首次開盤戶型面積70平方米左右一居和80～90平方米兩居，開盤價格待定。

以上5個目前主推小戶型的樓盤均為精裝修，其中前門前、中海紫御公館、融華世家為“地鐵樓盤”，前門前、潤楓嘉尚的戶型面積更小。而目前主推大戶型的樓盤有擎峰、中堂四期、萬科金色城品、西釣魚臺嘉園8號樓、香溪度二期、酈城、公園星期八等樓盤。擎峰、萬科金色城品地處京東，均為精裝修。擎峰戶行面積標準層260平方米～470平方米，樓王層640平方米—1800平方米，開盤價格待定。萬科金色城品為萬科西大望路地王項目，樣板間和售樓處將于5月對外開放，戶型以90平方米兩居至160平方米三居為主。意欲在京西購買大戶型的買房人也有諸多選擇。中堂四期2009年1月11日已開盤銷售，開盤均價12000元/平方米，戶型面積95～228平方米。香溪度為熙湖二期，開盤時間尚未確定，面積預計從143～300平方米之間，價格待定。

另外，酈城、公園星期八都有望上半年開盤，戶型分別為103～180平方米，120～150平方米。

淡市中哪些樓盤易受關注?(二級標題)

在淡市中開盤，2009年上市新盤或多或少懷“忐忑不安”，究竟那些樓盤更容易打動觀望的買房人?

分析認為，低價入市的樓盤仍舊會受到買房人關注。從2008年至今熱銷的樓盤來看，無論是金都心語、遠洋沁山水還是首城國際中心等，都有共同的特征——低價入市，比周邊樓盤價格低上千元甚至數千元。這些樓盤多為純新盤，或者是老盤的重新包裝。2009年上半年低價入市依舊是大勢所趨。買房人可留心一些低價入市的樓盤。就記者目前了解到的情況，亞奧核心區和通州區有部分樓盤將以震撼的低價入市。

如，亞奧核心區的純新盤紫薇天悅，為全成品現房，目前該樓盤定價約為12000—13000元/平方米起。記者將該樓盤與周邊樓盤做了下對比，其周邊保利香檳花園成交價為14000元/平方米，奧東18成交價約16000元/平方米，嘉銘桐城二手房價格也達13000元/平方米。

再比如，在朝陽區進入通州的第一站，命名天時名苑的純新盤也將于2009年上市，該樓盤屬于地鐵樓盤，通州北苑地下通道直達小區地下一層超市，目前定價約8000元/平方米起，據記者調查，其周邊的通典銘居二手房價格亦超8000元/平方米。

因此，對于一些核心地段、品質還不錯的低價入市樓盤買房人可多加關注。

其次，限外令的解除，會讓京城高檔樓盤面臨“機遇”。亞豪機構統計數據顯示，盡管，北京2月份入市的樓盤少，但是其中高檔項目卻較多，占到了2／3的份額，成為2月入市新盤的一大特點。

據亞豪機構調查，2月份別墅、公寓類項目共有10個，占總開盤項目的67％。成為了供應的重點。從單個項目顯示出2月入市高檔項目的兩極分化，一類是位于中心城區的豪宅，如霄云路8號，擬開盤價達到了65000元／平方米，是典型的豪宅，另一類是以景觀環境取勝的高端樓盤。而這些高檔項目的淡季入市顯然與2009年暫緩執行“限外令”的政策有關。開發商企望借助暫緩執行“限外令”通過高端項目獲得相應市場。政策的利好，會使得2009年的高檔樓盤市場回暖機會提高。

部分名企開發商樓盤也會更容易受到關注。比如，2009年在北京，合生集團將顯得非常顯眼。除了在售的珠江帝景外，合生麒麟社、合生世界村、合生霄云路8號、合生·濱江國際公寓四個純新盤入市，區域覆蓋望京、通州、燕莎，盡管合生霄云路8號已于去年12月28日低調試開盤，但是今年還將正式舉行開盤活動。最小戶型面積達450平方米，65000元/平方米的高價，足以夠吸引眼球。