北京樓市區域房價底部探查

樓市何時回暖眾說紛紜，“北京房價今年還要降30％”“房價還未見底”等唱衰樓市的言論更是讓買房人堅定信心打持久戰。然而，市場瞬息萬變，2005年易憲容一句著名的“北京房價要降30％”的論調，直接導致大批“信任知識分子”追悔莫及。因此，是否合算、何時買房，最關鍵的還是要根據自己所看中的區域以及樓盤走勢來決斷。

東部：四環內或將企穩

京東是2008年樓市調整的“重災區”。僅從今年1月份的同比數據來看，百子灣區域、朝陽北路、通州三大熱點板塊已去年經歷了20％左右的調整幅度。

百子灣是京東最先打震撼“價格戰”的區域，此后在兩廣路范圍內，戰火從四環——三環——二環開始蔓延。2008年1月5日，位居四五環間的沿海賽洛城7期“變名”美利山成為第一個“吃螃蟹者”。從前期突破16000元/平方米的均價，直接下調到13000元/平方米從而“攪動”百子灣樓市。此后，9月13日，其LOFT小戶型精裝開盤均價12500元，再次以低價“傷及”周邊樓盤。

終于周邊樓盤“按捺不住”，11月22日，一巷之隔的金都杭城以相同方式借后期金都心語反擊，8800元/平方米抄底價，重挫美利山。

隨后，價格戰一發不可收拾，11月份，備受關注的廣渠路36號地命名首城國際中心正式銷售，13000元/平方米的價格使降價戰火燒至東三環。東二、三環一直就是房地產開發的“至尊地段”，東三環首城國際低價入市后，2009年1月，冠城·名敦道一年間，其商住樓部分每平方米直降7000元，再次領跌了二環，將東二環的價格拉低到了12500元/平米。

經歷一番房價“俯沖”后，一些樓盤已欲觸底反彈。冠城名·敦道宣布于2月28日再度推出新一批的房源，但對外宣布平均價格上調300元/平米，達到12800元/平米；首城國際中心在春節前就宣布略上調均價500元/平米，達到13500元/平米。

歷來高檔公寓密集的京東朝陽公園板塊，從今年1月份的同比數據來看，房價不降反漲。隨著“限外令”以及“二套房貸”的放開，該區域樓盤還將延續平穩或微幅上漲趨勢。如，萬科公園5號去年10月開盤均價25000元平方米，2月份提價1000元/平方米。泛海國際亦在今年1月份上調100元/平方米，達32600元/平方米。

就朝陽北路周邊的項目而言，2008年海棠公社以比同區域低3000元/平方米的價格低價入市，加之2008年遠洋一方等項目降價促銷，整體板塊價格2009年1月同比去年1月，下調17.95％。而朝青核心區的星河灣、公園1872、天鵝灣等項目，目前的報價與去年相比，基本保持平穩。

分析認為東四環內經過一番降價博斗后2009年房價會逐步企穩，而四環外預計短期內仍舊面臨著調整的壓力。

南部：價格戰還將延續時日

京南與京東、西、北相比，多年來一直難以扭轉認知度低的事實。因此，在2008年樓市深度調整的過程中也“應聲而落”。如圖2所示，南城方莊、花鄉等幾大熱點板塊除馬家堡區域調整幅度相對較小外，其他幾大典型區域今年1月房價下降幅度都在20％以上。

春節后，南城的部分樓盤展開了新一輪的降價“競賽”。

方莊區域的文成建筑發起“萬元團購”活動，今年1月份，方莊區域的住宅成交均價為12072元/平方米，而此前準現房文成建筑的報價達15500元/平方米，從15500元/平方米到10000元/平方米，對周邊樓盤必然形成一定沖擊。

馬家堡區域的南城“標桿”項目星河城在年后也推出的新的樓座，11000元/平方米的板樓與去年年底推出的塔樓價格一樣，而前期的璽萌公館價格高達18000元/平方米。

事實上，此前，京南的花鄉板塊2008年就已經率先打響了價格戰。名盤萬年花城2004年時剛推出時價格僅4900元/平方米，此后一路攀升至15000元/平方米。去年10月和11月萬年花城推出兩批特價房，均價約12500元/平米。而2月底，萬年花城要推出的小戶型價格仍舊保持在11000元/平方米。同屬花鄉板塊的CUV國際公寓目前均價13800元/平方米，在今年1月份也推出9000-10000元/平方米的特價房。

區域典型樓盤的降價行為必然會沖擊周邊樓盤甚至南三環樓市，進而形成擴散效應。業內人士推斷，以南三、四環區域整體來看，除了地價很高的項目，在11000元/平方米以上的樓盤，還應該有一定的下調空間。

西部：整體回穩個案“攻堅”

從京西各個熱點板塊今年1月住宅成交均價與去年同比的數據來看，西部是2008年樓市調整中較為平靜的“避風港”。

西山作為別墅聚集地，因別墅是金字塔“頂尖”的產品，受到的市場波動自然較小。西山區域的住宅成交均價微幅上揚3.88％。另外，京西的四季青區域、田村區域成交均價2009年1月份也都比去年同期上揚。

2008年最“攪動”京西樓市的是玉泉路區域的遠洋·沁山水項目。去年11月，該項目開盤價11000元，遠低于周邊樓盤16000元的價格。

這讓五棵松橋南的大成郡、玉泉路的新興年代等項目都感受到了壓力。目前，大成郡此前售價16000元的該項目也拿出了少量精裝修改毛坯房進行銷售，均價14000元/平米，一次性付款9.2折，并且其特價房也低至10800元/平米。去年就頻繁推出特價房的新興年代，現在特價房低至14000元/平米，近日，該項目又在此基礎上再降1000元，12000多也可以買到。

不過，整體來看，西部區域房價波動較小，目前遠洋沁山水價格已逐漸回調，均價達到11800元/平方米，部分樓座價達到了13000元/平方米。加之西部各個區域樓盤數量有限，盡管仍舊有部分樓盤受到降價的壓力，預計價格戰難以形成規模。

北部：五環外降價壓力大

從今年與去年年初的局勢看，京北各熱點區域在2008年受到市場調整的幅度也并不大。望京區域、奧北區域、上地區域住宅成交價都呈現上漲的趨勢。

不過作為牛年的第一個新盤，2月15日開盤的合生麒麟社似乎欲燒起望京的“戰火”。

目前望京區域內在售的項目總計有首開·國風上觀、里外里公寓、中廣宜景灣等十多個項目，售價均在14000元/平方米以上。合生麒麟社11800元/平方米的售價讓望京的報價又見新低。據稱該項目開盤當天狂銷3億，不過因報價11800元/平方米的戶型為40年產權的小戶型，而其面積為140-160平方米的LOFT公館單價仍達19800元。這些因素大大放緩了合生麒麟社“低價入市”對于以大戶型樓盤為主的望京區域的沖擊。

亞奧區域借2008奧運之利好，房價浮動不是很大。不過亞運村區域部分樓盤仍然面臨調整。位于亞運村炎黃藝術館向東100米的亞奧觀典項目原價2萬元/平方米，折后價格為1.48萬元/平方米，每平方米降幅達5200元。

據亞豪機構統計數據，今年上半年亞奧有4個公寓開盤，其中3個公寓價格在20000元/平米-25000元/平米之間，其中金泉國際大酒店高檔公寓預售均價為25000元/平米。未出現明顯下降。雖然2009年京城樓市尚有許多不確定的因素存在，而亞奧區域也早被業內人士認為房價早已透支，但是由于區域的配套較為完善、因此預計不會有太大的波動。加之2009年“限外令”的松綁，有助于亞奧板塊高端住宅加快消化存量。

而京北五環外的項目預計會面臨一定的降價壓力。立水橋東南側的公園2008去年從均價12000降到10800元/平方米。甚至部分特價房6800元起。位于北五環立水橋附近的華發頤園也宣稱每平方米降價5400元。不過，其1萬元/平方米左右的價格與三環、四環附近的樓盤相比，依然顯得沒有優勢。

部分區域一二手房價“倒掛”(三級標題)

一二手房價“倒掛”是買房人“抄底”應關注的重要信號。

去年年末，中原地產等京城中介機構就報出個別區域的一手樓盤價格下浮后甚至低于其周邊的二手房價格的消息。隨著新盤低價入市，這一現象呈現擴大趨勢。

2月15日，作為春節后京城第一個全新項目開盤，望京區域的合生麒麟社樓盤現場人頭攢動，聚集了千余名購放人。而“誘惑”買房人的正是開發商打出的11800元/平方米起的低價入市，望京區域住宅2009年1月份成交均價為14223元/平方米。同區域的一手房樓盤價格多在14000元/平方米以上。二手房價格也要12500-13500元/平方米。

同樣的一二手房“倒掛”現象還出現在京北的奧北、京東的五方橋、雙井、廣渠門，京西的石景山等板塊。

石景山區域的遠洋·沁山水去年11月份開盤，開盤價11000元/平方米，比同一區域遠洋山水的二手房均價低了整整1500元/平方米；海棠公社的開盤特價房只有7800元/平方米，同一區域萬科青青家園的二手房價格是9600元/平方米；奧北的悅溪此前推出的9900元/平方米的戶型，也比周邊二手房價格低13.9％。

最為突出的是雙井和百子灣。比如去年熱銷的美利山、金都心語、首城國際中心等幾家樓盤的共同點就是相比其周邊類似的樓盤，價格要低很多，而且比周邊二手房房價低10％左右。

隨著新盤低價入市，這一現象呈現擴大趨勢。而隨著該種現象的蔓延，二手房的價格也將有所回落，這些區域應成為消費者關注的熱點。