政府救市效果調(diào)查 全國(guó)樓市普遍仍陷“膠著”

在一片期待中，政府出手救市后樓市已交了四個(gè)月的“答卷”。經(jīng)歷了2008年的深度調(diào)整，盡管業(yè)內(nèi)紛紛希冀樓市能停止下滑的“步伐”，踏上“平穩(wěn)大道”，然而在大經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響下，全國(guó)樓市普遍并沒(méi)有挺起，雖然部分城市新開(kāi)樓盤(pán)和促銷樓盤(pán)為樓市爭(zhēng)得幾分人氣，一些城市也出現(xiàn)了單月成交上升的跡象，然而回暖的好形勢(shì)卻并沒(méi)有持續(xù)，整體樓市目前表現(xiàn)仍以平淡定論。

救市效果如何?

北京

“15條新政”效應(yīng)有待釋放

春節(jié)之后，北京部分高檔樓盤(pán)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人略微松了口氣。“我們給目標(biāo)客戶群群發(fā)了一條關(guān)于北京新政利好的信息，今天的回訪量達(dá)到T120條，是平時(shí)的6倍。”2月13日，陽(yáng)光上東營(yíng)銷負(fù)責(zé)人賈震滿懷喜悅地對(duì)《樓市》記者說(shuō)，雖然成交上還表現(xiàn)得不明顯，但是項(xiàng)目來(lái)訪量明顯增加。

春節(jié)前兩天(1月23日晚)，北京市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的15條新政，在毫無(wú)預(yù)兆的情況下發(fā)布，并且救市“力度空前”，不僅擴(kuò)大了二套房貸政策的惠及面，尤其是“限外令”暫停執(zhí)行更具沖擊力。

這給一些項(xiàng)目帶來(lái)了直接的成交利好。“盤(pán)古大觀春節(jié)期間成交了6套，并且單價(jià)在9萬(wàn)元以上。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)《樓市》透露。亞豪機(jī)構(gòu)是盤(pán)古大觀的代理商。郭毅稱，6套全部為外籍人士購(gòu)買。

限外令松綁似乎為京城樓市吹來(lái)了“暖風(fēng)”。然而整體來(lái)看，北京樓市近幾個(gè)月的成交量與房?jī)r(jià)走勢(shì)并不容樂(lè)觀。2月12日，北京市統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)于秀琴通報(bào)了北京房屋銷售價(jià)格指數(shù)，這雖是統(tǒng)計(jì)局每月的慣例，但公布的數(shù)字卻有了巨大的轉(zhuǎn)折。

“2009年1月，北京房屋銷售價(jià)格總指數(shù)同比下降0.2％。這是2004年以來(lái)北京房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)絕對(duì)數(shù)下降。”于秀琴說(shuō)。這意味著北京房?jī)r(jià)整體已經(jīng)跌回一年前。

2008年下半年，當(dāng)全國(guó)各地地方政府掀起救市熱潮時(shí)，作為政治中心的北京顯得頗為中庸。根據(jù)《樓市》市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示，從10月底，“國(guó)十條”吹響中央政府“救市”的號(hào)角之后，北京住宅成交量與成交價(jià)在11月份出現(xiàn)了短暫的回暖，但是此后，12月份和2009年1月份成交價(jià)持續(xù)下滑，1月份的成交量也環(huán)比下降了25％。(見(jiàn)表1)

由于“15條”新政出臺(tái)時(shí)已逢1月末，加之春節(jié)淡季影響，救市新政短期對(duì)北京樓市成交的影響，截止到本刊發(fā)稿時(shí)暫時(shí)從數(shù)據(jù)上還無(wú)法體現(xiàn)，并且部分外籍人士對(duì)“限外令”松綁仍不知情，這就需要相關(guān)項(xiàng)目加大專門針對(duì)外籍人士的宣傳活動(dòng)。“15條新政”能否提振北京樓市，《樓市》將進(jìn)一步關(guān)注。

上海

再救市擱置 樓市量跌價(jià)升

購(gòu)房入戶話題在春節(jié)前后成為房地產(chǎn)行業(yè)的焦點(diǎn)。1月21日，有上海媒體報(bào)道稱，上海正在醞釀進(jìn)一步刺激樓市措施，這些措施包括購(gòu)房退稅、辦理藍(lán)印戶口等。其中藍(lán)印戶口成為了眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。

藍(lán)印戶口相關(guān)政策是地方引進(jìn)外地人才給予的優(yōu)惠待遇，藍(lán)印戶口持有者經(jīng)過(guò)一定時(shí)期后。可以轉(zhuǎn)變?yōu)槌Ｗ艨凇Ｋ裕{(lán)印戶口準(zhǔn)入門檻的降低可以刺激外來(lái)人口購(gòu)買房產(chǎn)。

然而，上海出臺(tái)“購(gòu)房辦理藍(lán)印戶口”政策卻很快遭到了否認(rèn)。近日，上海市政府新聞發(fā)言人陳啟偉澄清，上海不會(huì)推出類似“購(gòu)房退稅”、“藍(lán)印戶口”政策。

“來(lái)自上海市政府辦公廳的消息稱，一批針對(duì)房地產(chǎn)復(fù)蘇的政策目前已經(jīng)擱置。”2月13日，“上海再救市擱置”的消息傳出。

此前，在全國(guó)各地政府救市潮中，上海一直緊跟中央步調(diào)；2008年10月22日，“國(guó)十條”出臺(tái)，當(dāng)晚上海就同步推出十四條意見(jiàn)；12月21日，為二套房貸等政策松綁的“國(guó)十三條”出爐后，12月27日，“滬八條”很快跟進(jìn)。

從政策的效果來(lái)看，如表2所示，“國(guó)十條”和“十四條意見(jiàn)”的出臺(tái)，形成了去年11月、12月份的連續(xù)成交量回升，然而市場(chǎng)卻并未真正回暖，在上海再救市政策是否出臺(tái)的反反復(fù)復(fù)中，2009年1月份上海樓市出現(xiàn)了量跌價(jià)升的態(tài)勢(shì)。之前的2008年12月份，上海住宅成交7552套，而今年1月份，成交量狂減了3159套。不過(guò)成交量的萎縮并沒(méi)有造成成交均價(jià)的下挫，1月份上海樓市成交均價(jià)反而有抬頭之勢(shì)。(見(jiàn)表2)

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示：“市場(chǎng)調(diào)整期間，郊區(qū)房?jī)r(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)更大，而城中樓盤(pán)抗跌性較強(qiáng)。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的等待，一些購(gòu)買力較強(qiáng)的自住需求者在政策利好推動(dòng)下選擇了在中內(nèi)環(huán)購(gòu)房。”

中高檔樓盤(pán)成為帶動(dòng)上海樓市成交均價(jià)上升的主要原因。如“長(zhǎng)寧八八中心”成交均價(jià)超過(guò)2.2萬(wàn)元／平方米，閘北的“嘉里不夜城卓悅居”為2.1萬(wàn)元／平方米，浦東“仁恒河濱城”成交均價(jià)則高達(dá)3.5萬(wàn)元／平方米。

而打破樓市整體的觀望情緒，使得成交量上升依然是上海樓市真正回暖需要攻克的難題。

深圳

價(jià)格讓位換成交

“深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在正處在一個(gè)價(jià)格讓位下、樓市復(fù)蘇前的調(diào)整期。”克而瑞(中國(guó))深圳機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人霍宏在接受《樓市》記者采訪時(shí)用這樣一句話概括當(dāng)下深圳樓市的現(xiàn)狀。

在2007年四季度，深圳樓市背負(fù)著此前爆漲的壓力，掉頭向下，率先打響了降價(jià)之戰(zhàn)。此后一年多的時(shí)間，這個(gè)改革開(kāi)放最前沿城市的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整。2008年當(dāng)全國(guó)掀起救市浪潮后，作為價(jià)格跌幅持續(xù)居于全國(guó)首位的城市，深圳市政府卻對(duì)救市明確說(shuō)“不”。

救市政策對(duì)深圳市場(chǎng)的影響，更多的是由“中央政府→深圳銀行系統(tǒng)→房地產(chǎn)市場(chǎng)”這條線來(lái)發(fā)生作用的。

據(jù)霍宏介紹，在全國(guó)的救市政策出臺(tái)后，深圳的銀行系統(tǒng)迅速做出反應(yīng)，2008年10月底，很多項(xiàng)目已經(jīng)承諾可以享受最新政策優(yōu)惠。之前制約深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房的不利因素主要是“二套房”政策和處于高位的利率，在新政出臺(tái)后一舉打破。11月全市住宅成交量達(dá)到58.89萬(wàn)平方米，12月更是達(dá)到72.35萬(wàn)平方米，相對(duì)于之前每月約30萬(wàn)平方米的銷售量超過(guò)1倍多。

而這些需求之中，很大一部分為首次置業(yè)或者首次改善類型，這部分客戶的經(jīng)濟(jì)承受能力有限，因此總價(jià)不高的小戶型就成為這部分客戶的首選。在南山前海區(qū)域，這種小戶型的變化表現(xiàn)明顯，如中海陽(yáng)光玫瑰園、鼎大風(fēng)華七期沙發(fā)、陽(yáng)光花地苑等中小戶型項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)月銷售率均在50％以上，而在此前開(kāi)盤(pán)銷售率一般都不會(huì)超過(guò)20％。

然而今年1月份，深圳樓市去年底的火熱行情卻略有降溫。深圳住宅成交走勢(shì)由2008年11、12月份的6392套、7848套降低到4436套。不過(guò)剔除元旦假期以及春節(jié)假期的影響，同比來(lái)看，2009年伊始的市場(chǎng)行情還是好于2008年1月份。不過(guò)深圳樓市住宅成交均價(jià)仍舊在一步步下滑，從去年10月份的13620元／平方米、11月份的13007元／平方米，下降至12月份的11653元／平方米，2009年1月份這一數(shù)字為11359元／平方米。(見(jiàn)表3)

“從全市在建項(xiàng)目情況來(lái)看，2009年深圳的新盤(pán)供應(yīng)將比2008年明顯減少，2008年開(kāi)發(fā)商對(duì)土地開(kāi)發(fā)的謹(jǐn)慎策略對(duì)2009年的市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)開(kāi)始產(chǎn)生了影響。2009年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的消化壓力將逐步減輕，供求關(guān)系將發(fā)生一定的改變。”克而瑞(中國(guó))深圳機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人霍宏對(duì)《樓市》記者表示。

廣州

2009房?jī)r(jià)欲“保8”

作為深圳的“近鄰”，廣州樓市今年1月繼續(xù)保持探底狀態(tài)，成交量為近年最低點(diǎn)。1527套的成交量不僅環(huán)比萎縮了64％，同比也下降了55％。

同深圳一樣，實(shí)際在2007年第四季度，作為全國(guó)率先調(diào)整的珠三角的重要城市之一，廣州市一手房?jī)r(jià)格已進(jìn)入調(diào)整期，2008年全年均呈現(xiàn)震蕩下行。最令人震驚的是，在中央政府屢屢出手“救市”的2008年底，廣州樓市成交價(jià)卻猛跌至八千關(guān)口。去年12月，廣州市住宅成交價(jià)格猛跌近千元，降至8396元／平方米，創(chuàng)下全年最低。(見(jiàn)表4)

據(jù)廣州當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，新春期間，合生創(chuàng)展、碧桂園、富力、珠江地產(chǎn)等地產(chǎn)大鱷都開(kāi)出了相當(dāng)誘人的新春禮單：不僅有直接的打折優(yōu)惠，還有“金牛”、全屋家電等贈(zèng)送。大手筆酬賓，以期調(diào)動(dòng)起買家購(gòu)房的積極性，大年初一就開(kāi)門迎客的廣州樓盤(pán)大約有50個(gè)。

然而在2008年底廣州住宅成交價(jià)猛跌至八千關(guān)口后，2009年1月廣州房?jī)r(jià)仍是“8字頭”。在市場(chǎng)局勢(shì)尚不穩(wěn)定的形勢(shì)下，從大年初一就賣力吆喝的廣州開(kāi)發(fā)商“保829”就成為2009年的目標(biāo)。

中央政府頻頻出臺(tái)救市政策的同時(shí)，廣州市政府并沒(méi)有像上海等城市紛紛跟進(jìn)，出臺(tái)力度較大的地方性救市舉措。

不過(guò)從今年開(kāi)始，廣州將取消商品房樓盤(pán)配建保障房的建設(shè)模式，全部保障房由政府建設(shè)或引入開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)。2月10日，廣州市住房保障辦副主任黃信敬在召開(kāi)保障房新聞發(fā)布會(huì)時(shí)透露了該信息。今年廣州市政府還會(huì)在市場(chǎng)上購(gòu)買一二手房來(lái)增加保障房房源，這算是一大樓市救市新措施。廣州樓市今年何時(shí)能企穩(wěn)回暖依然懸疑在即。

天津

牛年樓市開(kāi)局平穩(wěn)

天津是全國(guó)樓市大衰退中表現(xiàn)相對(duì)波動(dòng)較小的一個(gè)城市。

響應(yīng)“國(guó)十條”，去年10月29日，天津市出臺(tái)了“津八條”，從政策執(zhí)行三個(gè)月的樓市成交數(shù)據(jù)來(lái)看，天津樓市在微幅震蕩中前行。成交價(jià)在2008年11、12月份平穩(wěn)上漲，而2009年略有下降，幅度不足2％。(見(jiàn)表5)

天津房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、南開(kāi)大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任徐保滿教授表示：“天津近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格普遍走低，價(jià)格水分并不大，那么降價(jià)空間自然有限。”這也導(dǎo)致天津與北京、廣州等地相比，價(jià)格下降幅度較小，房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。

天津樓市成交量情況又如何呢?

“就目前天津的城市狀況與人口、收入等條件綜合來(lái)看，月成交量維持在40～50萬(wàn)平方米是比較合適的，但在去年秋季的幾個(gè)月中，天津樓市月成交量一度降低到30萬(wàn)平方米。而年末年初時(shí)已經(jīng)回升到大約40～50萬(wàn)平方米／月。”香港信達(dá)行投資研究部總監(jiān)王超在接受《樓市》記者采訪時(shí)表示。

目標(biāo)直指外來(lái)購(gòu)房者的“藍(lán)印戶口”政策是年后天津市樓市的第一輪沖擊波。

從2009年2月3日起，申辦天津市藍(lán)印戶口的購(gòu)房款標(biāo)準(zhǔn)由原來(lái)統(tǒng)一的100萬(wàn)元調(diào)低為市內(nèi)六區(qū)、塘沽區(qū)(含開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū))80萬(wàn)元，環(huán)城四區(qū)和漢沽區(qū)、大港區(qū)為60萬(wàn)元；寶坻區(qū)、武清區(qū)和三縣為40萬(wàn)元。鑒于政策的滯后效應(yīng)，藍(lán)印戶口能否刺激天津樓市將在2、3月份的成交數(shù)據(jù)中得到驗(yàn)證。

由于地處港口，開(kāi)發(fā)區(qū)和塘沽區(qū)一直是外來(lái)人口眾多的區(qū)域，此番政策的調(diào)整已經(jīng)讓兩區(qū)不少開(kāi)發(fā)商充滿期待。

王超認(rèn)為，天津市由于加快城市發(fā)展的需要，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)受益的依靠也相對(duì)較強(qiáng)。平穩(wěn)與適當(dāng)應(yīng)該是城市救市政策的主要特點(diǎn)，就救市而言，不適宜大力度的反復(fù)性政策調(diào)整。目前天津采取的調(diào)控城市市場(chǎng)的辦法與力度，也是相對(duì)較為合適與合理的。

杭州

成交量萎縮35％

由萬(wàn)科去年9月以7.5折引領(lǐng)降價(jià)而造成樓市“地震”的杭州仍舊處于恢復(fù)期。

從杭州近幾個(gè)月住宅成交行情走勢(shì)來(lái)看，2008年9月份開(kāi)始，在地產(chǎn)帶頭大哥萬(wàn)科震撼降價(jià)的帶動(dòng)下，此后從10月份起樓市房?jī)r(jià)便迅速進(jìn)入下滑通道。

10月13日，中央救市新政并未出臺(tái)，各地政府尚試探性地出爐政策時(shí)，杭州市政府便大膽地出臺(tái)了《關(guān)于杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)》，即業(yè)界俗稱的“24條”。其內(nèi)容除涉及購(gòu)房入戶、稅費(fèi)減免、公積金貸款、延緩地價(jià)款等方面外，還觸動(dòng)了二套房貸，杭州松綁二套房貸當(dāng)時(shí)在全國(guó)引起軒然大波。

然而11、12月份杭州樓市成交均價(jià)持續(xù)下滑。直到進(jìn)入2009年1月份，成交均價(jià)才出現(xiàn)了止跌的跡象。不過(guò)，相比較2008年12月份，杭州樓市的成交套數(shù)在2009年1月份大幅萎縮。成交量未出現(xiàn)持續(xù)回升，說(shuō)明政府的救市效果仍有待檢驗(yàn)。(見(jiàn)表6)

春節(jié)以后，杭州坊間一直傳言，杭州的90／70政策可能會(huì)開(kāi)始有所放松。據(jù)悉，90／70規(guī)劃可能調(diào)整為90／50。有當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商透露，這一政策目前已經(jīng)處于審批階段，在等待市政府的批準(zhǔn)。如果這一政策松綁，無(wú)疑讓許多開(kāi)發(fā)商鼓掌歡迎。

南京

回暖跡象明顯

因?yàn)椤爸芫酶录保暇鞘械某山恍星橛葹橐岁P(guān)注。

周久耕堪稱2008年年末房地產(chǎn)行業(yè)最紅的“網(wǎng)絡(luò)名人”。12月10日，他在接受媒體采訪時(shí)表示，對(duì)于開(kāi)發(fā)商低于成本價(jià)銷售樓盤(pán)，將和物價(jià)部門一起進(jìn)行查處，以避免出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商一時(shí)套現(xiàn)，卷錢走人，到頭來(lái)還是買房人吃虧。就是他的這樣一席話，引起各方批評(píng)與質(zhì)疑。最終因網(wǎng)友人肉搜索出其存在用公款購(gòu)置高檔香煙的奢侈消費(fèi)行為而被江寧區(qū)委免去江寧區(qū)房產(chǎn)管理局局長(zhǎng)職務(wù)。不過(guò)，去年12月24日，南京房管局首度回應(yīng)周久耕事件時(shí)，仍然稱降價(jià)還要嚴(yán)查。

在被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“降價(jià)嚴(yán)查”事件背景下，南京樓市政策救市的效果到底如何?

南京去年國(guó)慶前夕就率先在沿海大城市中出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的二十條新政，在2008年12月又出臺(tái)了不少扶持政策，從2008年1月至2009年1月南京住宅成交行情走勢(shì)來(lái)看，2008年6月后，南京樓市持續(xù)低迷了4個(gè)月，而在10月份救市政策實(shí)施后，成交量和成交價(jià)雙雙提升。成交量在年末沖達(dá)全年的制高點(diǎn)6807套。2009年1月成交量出現(xiàn)回落，但是進(jìn)入2月份，銷售量上漲趨勢(shì)又開(kāi)始明顯。(見(jiàn)表7)

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，從2月9日以后，南京新建商品住宅的日均認(rèn)購(gòu)量已經(jīng)達(dá)到了200套以上。其中，2月10目的認(rèn)購(gòu)量達(dá)到了221套，2月11日當(dāng)日的認(rèn)購(gòu)量甚至沖到了298套。

西安

樓市遇“倒春寒”

作為西部城市，較早就出臺(tái)政策開(kāi)始“救市”的西安也遭遇了“倒春寒”。

春節(jié)期間，西安各大樓盤(pán)紛紛加大促銷、優(yōu)惠的力度，吸引了不少市民前來(lái)看樓，使今年春節(jié)西安樓市的“年味”特別濃郁。但實(shí)際上，市民觀望的氣氛仍非常濃，買與賣的博弈仍在繼續(xù)。

號(hào)稱西北地區(qū)最大的生態(tài)樓盤(pán)“中新·浐灞半島”承諾，從正月初一至十五，每天有10套特價(jià)房，起價(jià)為每平方米3245元。至于買房送裝修基金、贈(zèng)送一定年限的物業(yè)管理費(fèi)、送精美家電和外出旅游等促銷手段，更比比皆是。

開(kāi)發(fā)商的熱情能不能得到市民的大力追捧，在本刊發(fā)稿時(shí)尚未有實(shí)際的成交數(shù)據(jù)來(lái)證明。不過(guò)此前的1月份，西安住宅成交量卻出現(xiàn)極速下滑，僅僅成交了2953套，在2008年全年中，這一數(shù)字都相對(duì)較低。(見(jiàn)表8)

早在去年9月4日，西安市政府出臺(tái)“救市”政策，并另類地啟動(dòng)了購(gòu)房實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼、政府回購(gòu)處于“爛尾”的普通商品房用于經(jīng)濟(jì)適用住房和城中村及棚戶區(qū)改造集中安置等政策。由于政府由原來(lái)的“抑制”慢慢走向了扶持，西安地方政府出臺(tái)救市策略，在全國(guó)各地成為救市標(biāo)志性事件。但是，救市的效果卻并非明顯。從2008年9月政府救市后，連續(xù)幾個(gè)月房?jī)r(jià)持續(xù)下滑，成交量走勢(shì)亦不穩(wěn)定。不過(guò)，就2008年1月～2009年1整體數(shù)據(jù)來(lái)看，西安樓市市場(chǎng)表現(xiàn)“波瀾不驚”。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，西安作為二線城市，其房地產(chǎn)業(yè)始終處于穩(wěn)定發(fā)展的過(guò)程。盡管西安房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年出現(xiàn)前所未有的“價(jià)滯量跌”現(xiàn)象，但它不同于東部發(fā)達(dá)地區(qū)房?jī)r(jià)的非理性上漲導(dǎo)致的市場(chǎng)萎縮，因此西安房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)穩(wěn)步上升前的調(diào)整期。

救市效果為何打折扣?

從以上八大城市住宅成交數(shù)據(jù)來(lái)看，除深圳因2008年伊始樓市已深度調(diào)整，因此2009年1月成交量同比上升，南京2009年1月份的成交量同比亦接近外，其他六大城市2009年頭一個(gè)月住宅成交量同比都出現(xiàn)了較大程度萎縮。從每個(gè)城市的數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管政府救市后全國(guó)各大城市成交量多數(shù)開(kāi)始有所上升，但是樓市卻并沒(méi)有真正回暖。

2009年1月，中央政府出手救市已達(dá)三個(gè)月。個(gè)別地方政府救市政策已實(shí)施半年，是什么讓政府救市效果大打折扣?

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是制約“救市”效果的首要原因。

“全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并沒(méi)有轉(zhuǎn)好的跡象。按歐盟官員的說(shuō)法，就是世界經(jīng)濟(jì)呈自由落體的下滑。”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在接受《樓市》記者采訪時(shí)表示。

今年中國(guó)完成保八任務(wù)“極為艱巨”。未來(lái)樓市能否真正回暖，還取決于國(guó)際金融危機(jī)的消化和國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的整體回暖。只有宏觀經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)、就業(yè)及工資水平提高。人們買房才沒(méi)有后顧之憂。

中國(guó)房地產(chǎn)政策給市場(chǎng)的信號(hào)混亂也致使買房人更加觀望。春節(jié)過(guò)后，“工行爽約”和重慶“購(gòu)房抵稅遭質(zhì)詢”之事被傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。2009年2月，大部分銀行陸續(xù)“遮遮掩掩”開(kāi)始實(shí)行了房貸新政——七折優(yōu)惠利率。然而，在任由“2月1日起工行房貸利率自動(dòng)調(diào)至7折”的消息傳播半個(gè)月后，2月1日已至?xí)r，中國(guó)第一大銀行工商銀行卻緊急叫停，一番曲折之后，隨即又表示2月10日開(kāi)始實(shí)行。關(guān)于購(gòu)房退個(gè)稅的爭(zhēng)議更是激烈，很多城市的買房人仍在未來(lái)會(huì)不會(huì)退個(gè)稅的等待中不肯出手。

房地產(chǎn)行業(yè)用“政策市”來(lái)形容毋庸質(zhì)疑。然而卻也因政策缺位、不確定性導(dǎo)向、既有政策執(zhí)行不力、調(diào)控各方利益難以均衡、配套政策不完善等多方面原因，而屢屢“空調(diào)”或起反向作用。

潘石屹用“像扭秧歌一樣三步一回頭，兩步一擺手”來(lái)形象地形容關(guān)于房地產(chǎn)政策的傳言很多，也很亂。市場(chǎng)信號(hào)不是在堅(jiān)定地走向既定目標(biāo)，當(dāng)下政府各個(gè)部門對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷沒(méi)有共識(shí)，存在較大分歧。

現(xiàn)在我們出了這么多的房地產(chǎn)救市政策，老百姓還是在等待觀望，等什么呢?中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇引用蘇文茂先生著名的相聲“扔靴子”進(jìn)行了說(shuō)明。政府不斷出臺(tái)政策，反而加重了人們的觀望情緒。“既然政府還有第二只靴子要扔，那么老百姓為什么現(xiàn)在要買房呢?”孟曉蘇認(rèn)為，政府還是早點(diǎn)把第二只靴子扔下來(lái)，好讓老百姓放心買房。

買房人觀望濃郁還有另外一個(gè)原因即是輿論混雜，不少媒體和專家唱衰樓市，給買房人錯(cuò)誤的信息引導(dǎo)。誠(chéng)然，開(kāi)發(fā)商必須根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，房子賣不動(dòng)，資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商必然需要降價(jià)才能生存。而市場(chǎng)上卻不時(shí)冒出“房?jī)r(jià)還要降30％”等相關(guān)言論，引導(dǎo)人們不買房，使得觀望情緒更加蔓延。這讓政府出臺(tái)救市政策以促進(jìn)樓市成交最提升的效果大打折扣。

政策還有哪些王牌可出?

市場(chǎng)膠著，政府部門目前也感覺(jué)非常為難。

“2月中旬，北京市建委和房協(xié)組織召開(kāi)了針對(duì)市建委‘43號(hào)文’貫徹執(zhí)行聽(tīng)取開(kāi)發(fā)商意見(jiàn)的會(huì)議。”一位參與了這次會(huì)議的開(kāi)發(fā)商代表對(duì)《樓市》記者透露。

據(jù)其介紹，包括城建、首開(kāi)、萬(wàn)科、華潤(rùn)、融科置地在內(nèi)的20多家開(kāi)發(fā)商代表出席。

在這次會(huì)議上，保障性住房尤其是限價(jià)房對(duì)商品房的沖擊、70％·90m²政策、企業(yè)所得稅預(yù)征是大家討論最激烈的話題。

“在樓市持續(xù)低迷中，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)虧損，更談不上企業(yè)所得。企業(yè)所得稅預(yù)征實(shí)屬不公平的政策。”這位開(kāi)發(fā)商憤憤不平地說(shuō)。

他進(jìn)一步表示，70％·90m²政策原本是房?jī)r(jià)暴漲下的產(chǎn)物，如今政府加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，保障性住房多為小戶型，若商品房超過(guò)70％的面積都在90平方米以下，市場(chǎng)上大量存在的都是小戶型，改善型需求購(gòu)房可選擇性機(jī)會(huì)太少，“升級(jí)換代”型消費(fèi)很難被激活，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將十分嚴(yán)重。

另外，保障性住房政策的操作細(xì)節(jié)目前備受爭(zhēng)議。盡管年前住建部副部長(zhǎng)齊驥公開(kāi)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)所提供的商品住房的供應(yīng)對(duì)象和政府所提供的保障性住房覆蓋的群體是分開(kāi)的，增加保障性住房的供應(yīng)不會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)。然而很多開(kāi)發(fā)商在實(shí)際操作中仍舊感覺(jué)壓力很大。比如，有的項(xiàng)目高價(jià)拿地，但是此后周邊出現(xiàn)了限價(jià)房，使得項(xiàng)目的實(shí)際操盤(pán)非常困難。再比如，原本有些長(zhǎng)期關(guān)注項(xiàng)目的客戶聽(tīng)說(shuō)政府將保障范圍擴(kuò)大到教師和公務(wù)員后就選擇了再等等，這進(jìn)一步加大了樓市的觀望。

那么未來(lái)政策還將有哪些空間?

據(jù)這位開(kāi)發(fā)商透露，北京市建委有一項(xiàng)新的政策方案正在醞釀。一刀切的方式將逐漸向以項(xiàng)目為主傾斜。比如，對(duì)于70％·90m²政策將按照不同項(xiàng)目的具體情況來(lái)執(zhí)行。建委將通過(guò)各區(qū)縣了解項(xiàng)目面臨的問(wèn)題，需對(duì)70％·90m²政策進(jìn)行調(diào)整的項(xiàng)目需要有充足的理由。

“下一步政府的救市將會(huì)是現(xiàn)有優(yōu)惠政策的進(jìn)一步深化，可能性最大的就是“限外令”的進(jìn)一步放開(kāi)以及利率的進(jìn)一步調(diào)整。”克而瑞(中國(guó))深圳機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人霍宏對(duì)《樓市》記者表示。

對(duì)于目前炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“購(gòu)房退個(gè)稅”以及“購(gòu)房解決藍(lán)印戶口”，潘石屹認(rèn)為，最好的辦法是中央政府出臺(tái)統(tǒng)一的規(guī)定，盡快讓房地產(chǎn)各種政策穩(wěn)定下來(lái)。不要讓大家把過(guò)多的精力都放在這些問(wèn)題的無(wú)謂爭(zhēng)論上了。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)要走出低谷的標(biāo)志是房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。而房?jī)r(jià)穩(wěn)定的前提是成交量的放大。如果成交量很少，無(wú)論房?jī)r(jià)高低都不是走向真正的穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定取決于成交量，而成交量的增加又取決于政策的穩(wěn)定。現(xiàn)在最需要清晰、有力、有權(quán)威的政策。給市場(chǎng)明確的信號(hào)。

“不光需要政策信號(hào)明確，政策還必須具有可行性。”樓市傳媒董事長(zhǎng)蔡鴻巖認(rèn)為，在北京和上海談購(gòu)房入戶之所以引發(fā)轟動(dòng)，是因?yàn)槿藗儗?duì)這兩城市的戶口敏感度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)。我國(guó)是在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，中國(guó)城市化進(jìn)程大幅推進(jìn)情況下誕生的房地產(chǎn)市場(chǎng)，全國(guó)每年5千萬(wàn)人口要進(jìn)入城市，尤其是北京，更是無(wú)數(shù)人夢(mèng)寐以求進(jìn)入的城市。因此，在北京購(gòu)房入戶政策是絕不該出現(xiàn)的，否則將會(huì)出現(xiàn)城市資源無(wú)力承載的嚴(yán)重局面。北京目前最應(yīng)該解決的是如何阻擋外地人快速涌入，但是購(gòu)房入戶政策在一些三線城市可以有效采用。

“目前對(duì)于刺激市場(chǎng)成交最能立竿見(jiàn)影的政策是購(gòu)房抵稅。購(gòu)房抵稅與購(gòu)房入戶有本質(zhì)的不同，購(gòu)房抵稅相當(dāng)于給老百姓補(bǔ)貼‘消費(fèi)券’，稅收是政府采用市場(chǎng)手段調(diào)控最有效的方式。為了該政策能有效執(zhí)行，可以根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整情況對(duì)政策執(zhí)行時(shí)間設(shè)限，比如三個(gè)月或半年，還必須對(duì)購(gòu)買人群進(jìn)行限定，比如在北京長(zhǎng)期納稅的人才能享受，這對(duì)于北京財(cái)政而言也是公平的。只有政府讓利，刺激消費(fèi)，樓市成交量才能回升，整個(gè)房地產(chǎn)投資才能恢復(fù)，產(chǎn)業(yè)鏈也才能激活。”蔡鴻巖表示。

杭州 春節(jié)后成交量微升暗示回暖跡象

朱有根

2009年的頭兩個(gè)月已經(jīng)過(guò)去，經(jīng)過(guò)政府多項(xiàng)救市政策滋潤(rùn)的各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎并沒(méi)有太多回暖的跡象。是政府政策力度不夠，還是力度用錯(cuò)了方向，又或者市場(chǎng)本身存在一些其他仍亟待解決的問(wèn)題?對(duì)此，中國(guó)地產(chǎn)雜志聯(lián)盟來(lái)自杭州、長(zhǎng)沙、福州等地的地產(chǎn)雜志主編也積極來(lái)稿，一談當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)2009年的走勢(shì)謎局。

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云突變，地處長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)也不例外，今年房產(chǎn)市場(chǎng)的救市聲音不絕于耳。從萬(wàn)科帶頭降價(jià)開(kāi)始，杭州消費(fèi)者對(duì)折扣的心理預(yù)期從九折時(shí)代跌到了七折時(shí)代，但杭州住房消費(fèi)市場(chǎng)觀望氣氛并未消失，存量越來(lái)越大，很多人似乎在等更低折扣。究竟何時(shí)是個(gè)底?

雖然年關(guān)時(shí)各級(jí)政府的救市幾乎出盡了手中盡可能出的最后一張好牌，救市政策不可謂不多，力度不可謂不大，但房地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)卻不盡如人意，從實(shí)際效果上看，目前救市政策尚難拉抬整體樓市上行。

從市場(chǎng)成交看，2008年11月開(kāi)始，杭州樓市成交量有小幅回升，但還沒(méi)有全面回暖的跡象。1月時(shí)由于臨近年關(guān)，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的動(dòng)作減緩，僅有5個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)。與此同時(shí)，市民購(gòu)房的熱情也并不高，杭城樓市的預(yù)定成交都陷入低谷。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月杭城商品房總共預(yù)定了326套，比前一個(gè)月減少939套，環(huán)比減少74.2％；在成交方面，1月總共成交1344套，相比前一個(gè)月減少806套，環(huán)比下降37.4％；成交價(jià)則幾乎沒(méi)有變化，環(huán)比僅僅上升了0.04％。不過(guò)在春節(jié)后的一周里，杭州八區(qū)(包括余杭區(qū)、蕭山區(qū))雖然沒(méi)有任何新增供應(yīng)房源，但其中八區(qū)共成交217套，成交均價(jià)10364元／平方米，其中主城區(qū)成交144套，成交均價(jià)12569元／平方米，從區(qū)域成交情況看，這一周內(nèi)各區(qū)域成交開(kāi)始恢復(fù)正常，普遍較上周有大幅上揚(yáng)。其中本周余杭區(qū)占居首位，共成交53套，占市場(chǎng)比重的24.42％，成交均價(jià)為6116元／平方米。

樓市仍顯蕭條，回升緩慢也預(yù)示著年后樓市價(jià)格理性回歸走勢(shì)已近必然，這或許是市場(chǎng)信心及萬(wàn)千消費(fèi)者購(gòu)買心理的真實(shí)體現(xiàn)；降價(jià)潮的來(lái)臨，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下供需雙方尋找價(jià)格平衡點(diǎn)的具體表現(xiàn)；市場(chǎng)的觀望情緒和樓市依舊的低迷態(tài)勢(shì)，是樓市泡沫逐漸消融的必經(jīng)過(guò)程。這些是市場(chǎng)規(guī)律的正常反應(yīng)。

盡管未有全面回暖，但新政讓購(gòu)房者受益、有助于恢復(fù)市場(chǎng)信心是無(wú)疑的。目前業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為政策的影響有一定的滯后性，2009年上半年主要是政策的消化期。消化期就意味著政策已基本出盡，市場(chǎng)已開(kāi)始對(duì)政策進(jìn)行吸收理解，并為政策起作用積蓄能量。此時(shí)，將是樓市冰雪將融之時(shí)最寒冷的時(shí)刻，也是購(gòu)房契機(jī)即將來(lái)臨的時(shí)刻。

長(zhǎng)沙 政府加大優(yōu)惠補(bǔ)貼力度刺激樓市

蔡 鴻

2008年，長(zhǎng)沙全市商品房累計(jì)銷售587.22萬(wàn)平方米，同比下降34.3％。去年銷售量的下跌預(yù)示著今年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)將會(huì)表現(xiàn)出價(jià)格下跌的明顯特征。

根據(jù)2008年底至2009年前兩月的銷售數(shù)據(jù)，2008年長(zhǎng)沙市房屋竣工面積1240.96萬(wàn)平方米，同比增加5.27％，空置面積則達(dá)到450.25萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了95.68％，加上去年1834.25萬(wàn)平方米的新開(kāi)工面積，使今年新房銷售壓力很大。同時(shí)，積壓房也將對(duì)今年商品房市場(chǎng)的價(jià)格帶來(lái)沖擊。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，將使整體市場(chǎng)的價(jià)格走上持續(xù)下降的趨勢(shì)。

從報(bào)紙廣告來(lái)看，各樓盤(pán)年初就已經(jīng)采取了明確的降價(jià)策略，無(wú)形中已經(jīng)給了其他開(kāi)發(fā)商壓力，為了搶奪市場(chǎng)，降價(jià)促銷或是所剩不多的選擇。而政府政策更是已表示出了強(qiáng)制降價(jià)的意味，為保GDP的增長(zhǎng)，對(duì)于低迷的銷售量，長(zhǎng)沙市各區(qū)政府不斷鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷。這緩解了一部分想降價(jià)的開(kāi)發(fā)商的壓力，同時(shí)也影響到想堅(jiān)守的開(kāi)發(fā)商們的計(jì)劃。不管是政府出面來(lái)拉優(yōu)惠，還是出面直接補(bǔ)貼現(xiàn)金，從政府的這些救市措施至少可以反映三個(gè)問(wèn)題：首先，政府需要通過(guò)這類大型活動(dòng)來(lái)打消部分有能力購(gòu)房者的觀望情緒，并且通過(guò)這一部分的銷售，達(dá)到以點(diǎn)帶面的市場(chǎng)回暖局面；其次，挖掘在“8萬(wàn)元房屋貨幣補(bǔ)貼”政策邊緣的一部分人，使得這類人群有更多的預(yù)算來(lái)買房；再次，政府在地產(chǎn)方面的稅收減少，需要通過(guò)一系列的活動(dòng)來(lái)活絡(luò)市場(chǎng)，增加自身的稅收資金。

隨著地區(qū)間刺激購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的增多，2009年進(jìn)一步展開(kāi)到全市，補(bǔ)貼和優(yōu)惠的加深，在各區(qū)政府抓自身收入的同時(shí)，將無(wú)可避免地出現(xiàn)一種新的局面即“本地保護(hù)壁壘”，這將使長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)人為的割裂時(shí)期，從而使得各區(qū)域的樓盤(pán)實(shí)際購(gòu)買價(jià)格，受地方刺激購(gòu)房政策的影響。總體趨勢(shì)為，各區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格將進(jìn)一步拉低。

從宏觀經(jīng)濟(jì)與地區(qū)數(shù)據(jù)、政府政策三方面已經(jīng)表現(xiàn)出的現(xiàn)象，可以看出2009年仍是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)低迷的一年。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾將從去年表現(xiàn)為房屋銷售量快速下降，轉(zhuǎn)變?yōu)榻衲赇N售價(jià)格的降低這一突出矛盾上來(lái)。可以明確預(yù)計(jì)的是，長(zhǎng)沙商品房的價(jià)格將隨全國(guó)房地產(chǎn)大勢(shì)進(jìn)入探底回升的低谷期。

福州 新政促升成交價(jià)提攜市場(chǎng)信心

袁寶明

“如果手頭上寬裕，我肯定買房，不管別人怎么認(rèn)為，我覺(jué)得當(dāng)下是福州樓市最佳購(gòu)房時(shí)期。”一位在福州從事個(gè)體工商經(jīng)營(yíng)的朋友坦誠(chéng)地說(shuō)。新春后第一周，福州樓市簽約494套商住房，總簽約面積54479平方米，比春節(jié)前的后兩周總簽約量增加7220平方米，提高幅度15.27％，簽約均價(jià)6690元／平方米。

受宏觀政策影響，福州樓市從2007年11月開(kāi)始交易量大幅度下跌；在調(diào)控政策和市場(chǎng)低迷雙重左右下，福州市的土地拍賣急轉(zhuǎn)直下。2008年全年，福州市共有24幅土地掛牌拍賣，僅有8幅成交，三分之二流拍。由此，福州市出臺(tái)救市政策，其中包括房屋交易環(huán)節(jié)的稅收減免、放寬普通商品房標(biāo)準(zhǔn)、放寬公積金貸款條件以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅結(jié)算收入可分期交納或緩繳等。新政甫一適時(shí)，市場(chǎng)立竿見(jiàn)影。2008年11月，福州市商品房交易量從前一個(gè)月的1122套上升至1493套。市場(chǎng)活躍狀況除了春節(jié)期間放緩一直延續(xù)至今。

雖然2008年福州樓市交易量低下，但是成交均價(jià)卻大幅度上揚(yáng)。2008年福州商品房成交均價(jià)7333元／平方米，同比2007年商品房成交均價(jià)6073元／平方米，漲幅達(dá)20.7％。

福州業(yè)內(nèi)人士對(duì)新一年的樓市充滿信心和希望，這是多種利好消息和實(shí)際情況支撐起來(lái)的：第一，有國(guó)家和地方政府相關(guān)政策的強(qiáng)力支持，市場(chǎng)信心日有所增；第二，福州是福建的省會(huì)城市，近年來(lái)福建省大力建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)，此舉得到中央的肯定和支持，城市規(guī)模要上，人口必然增加，房地產(chǎn)業(yè)大有作為，而省會(huì)城市必然有得天獨(dú)厚的先天條件和優(yōu)惠政策；第三，福建省是著名的僑鄉(xiāng)，海外閩籍華僑有1300多萬(wàn)人，其中不少華僑回鄉(xiāng)投資置業(yè)；第四，福州跟寶島臺(tái)灣一水之隔，大三通之后，兩岸交往愈加頻繁，臺(tái)胞選擇在福州置業(yè)的日漸增多；第五，國(guó)家和地方豐厚的投資規(guī)劃和迅速實(shí)施，必然帶動(dòng)建材、建筑等市場(chǎng)趨向繁榮，而與之關(guān)聯(lián)密切的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有理由停滯不前；第六，福州目前現(xiàn)房存量不多，比較容易賣完；第七，剛性需求的大量存在是樓市穩(wěn)定發(fā)展的保證，福州樓市的消費(fèi)除了上述海外華僑華人外，本省其他地區(qū)的投資置業(yè)者和務(wù)工者的大量涌入是一支重要的主力軍。

綜合來(lái)看，經(jīng)過(guò)短暫的市場(chǎng)調(diào)整，新一年的福州樓市充滿了希望。