果真“回暖”，還是曇花一現

近日，房地產市場的“回暖”成為業界和坊間熱門話題之一。國家統計局和各研究機構發布的數據顯示，全國房地產市場成交量正逐步抬頭，大有進一步上漲的態勢。“日光盤”重現，地產商借機漲價等諸多消息使原本蕭瑟的市場顯得十分熱鬧。消費者和投資者不免心中惴惴：底部已至?樓市已經回暖?如果現在不入市，會不會錯失良機?

買賣雙方仍觀望

以北京為例，遠洋·沁山水近期在京城房地產圈內名聲大噪，而廣受關注的焦點所在，居然是由于該盤漲價了。據了解，該盤所處板塊隸屬于長安街延長線的地段，雖然位于五環附近，但附加了鄰近地鐵站的優勢，因此整體板塊的市場價格并不低。

筆者前往該盤售樓處進行實地探訪。剛進售樓處，迎面撲入眼簾的，便是購房卡的發放宣傳。粗略計算了一下，以目前13500元/平方米的均價計算，以購房卡購置90平方米的房子，也只是打了92折而已。而在去年11月，該盤的銷售成交均價僅為10958元/平方米。

“從周邊的樓盤價格來看，性價比不如它的也有。”一位剛剛從沙盤處咨詢完離開的女士回答如此說。當筆者問她對價格的看法時，她猶豫了一下：“當然希望更便宜了。”

無獨有偶，另一個悄然漲價的樓盤，首城國際中心同樣引起了不少購房者關注。銷售人員明確答復記者，“和前期相比，漲了一些。”而且這個位于朝陽區東三環雙井橋區域的樓盤，目前并未采取任何折扣。

“從總數上來看，采取漲價的樓盤數量并不多，甚至是少數。”一位房地產商直言不諱地指出，“以少數樓盤的漲價行為，來預測整體市場回暖，我覺得并不準確。”

“這只是一個周期性的表現。”克而瑞(中國)信息技術有限公司北京地區總經理張燕持有相同觀點，她指出，在去年需求受到抑制之后，隨著各項政策的落地，短暫性的爆發當屬正常。

“有些個盤的漲價調整只能視作為是開發商的營銷策略。”張燕表示。有數據顯示，遠洋·沁山水在2008年11月的銷售均價為10958元/平方米，當月的成交量達到738套，隨后該盤的銷售均價逐月上揚，2月份的銷售均價已上調至13469元/平方米，但銷售量已明顯下降。

張燕指出，一般來說，成交量如果持續放大，便可視作為市場的回暖走勢。但從目前的形勢來看，與部分地方樓市相比，北京樓市的重新“起步”顯得較晚，目前的成交上揚并不能說明已現回暖趨勢。“只是一種振蕩過程，樓市的買賣雙方仍有博弈心態存在。”

價格僵持，不利回暖

隨著天氣的逐步轉暖，上海樓市似乎也迎來了“春暖花開”。如近日，上海一手房成交量連續幾天接近千套。甚至近一周內有2天超過千套。就從商品住宅來看，有一周之內成交37.1萬平方米，創74周以來新高。

佑威房地產研究中心副主任陸騎麟表示，“在短期內成交量急劇回升并不能保證樓市長期穩定的回暖。”易居房地產研究院綜合研究部高級評論員回建強也表示，一方面是國際金融危機對中國樓市消費信心的影響正在逐步減弱；另一方面。去年積累的需求在促銷的作用下釋放了出來，“但這種量的釋放不具有持續性。”中國指數研究院華東分院的分析師張琪也指出，上海居民購房仍存在較大壓力，雖然近兩月成交量攀升，但房價高位僵持將可能延遲交易量的進一步回升，進而對樓市真正意義上的回暖產生影響。

而真正意義上的回暖將在什么時候出現呢?張琪分析，總體來說，可以從幾個方面去考慮樓市可能的底部，從而確定樓市真正回暖的時間。一是成本底部，主要指標應該是土地價格，2007年的住宅用地出讓價格將是重要參照系；二是價格底部，2005年上海樓市經過第一輪調控后，隨后兩年一直處于較為平穩的發展狀態，第二輪非理性繁榮出現在2007年下半年，所以如果項目當前的報價回到2007年6月左右的水平，則可大致確定價格已經較為理性。

在開發商“難賣”、購房者“難買”的情況下，以“拉動中國百億購房消費”為旗號的購房券無疑是一次新的嘗試，但在餐飲、旅游等行業“立竿見影”的消費券，能有效拉動樓市嗎?

一直關注樓市的蔡女士對于購房券相當理智。“買房是件終身大事，各個方面都要考慮，絕不會為了便宜1萬塊錢就去買房，也不會因為貴了1萬塊就不買。”她的疑問或許道出了廣大市民的心聲：‘拉動消費何不直接降價?”

“目前紛繁的促銷一方面反映了房子‘難賣’的事實，另一方面其實也是開發商千方百計抵制房價下跌的表現。”復旦大學經濟學院尹伯成教授說，“主辦方并不直接采用總價打折的方式降價促銷，就說明購房券的用意并不在于給購房者優惠，‘醉翁之意’在于廣告宣傳，取得消費者的關注。現在的購房消費券可以說就是主辦方以低成本所打出的一次成功醒目的廣告。”

專家認為，住房消費券與團購一樣-都是希望通過促成大量成交而適當放低單價，從而加速資金回籠。它能否行之有效的關鍵在于其讓利幅度到底是多少。如果“消費券”僅僅是變相促銷，那么不僅難以生效，還容易讓購房者產生被愚弄的負面心理，得不償失。

中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一表示，目前房地產市場比較低迷，但是這種低迷主要是相對于2007年那種非理性增長比較而言，事實上去年多項指標仍與2006年基本持平，而2006年也是高點。

朱中一指出，但目前樓市觀望的氣氛比較濃，企業投資意愿下降。所以，保持合理的投資規模與消化存量的難度很大。預計今年樓市的差異性會進一步顯現，市場調整得早的地方，回暖要快一些，調整得比較晚的地方，回暖要慢一些。當前一定要以合理的價格做好促銷工作。否則，開發商和老百姓都堆在那觀望，市場不能回暖，對于企業來說也沒有什么好處。

開發商伺機漲價或雇人搶購

在市場成交剛剛活躍之際，一些開發商也開始伺機漲價。焦點網從廣州各區主流在售樓盤中抽取45個樓盤進行調查后發現，約64％的樓盤呈現出不同程度的漲價情況。

以廣州保利中環廣場和光大水岸榕城為例，中環廣場在2008年年底推出后，300多套單位很快消化完畢，此次推出二期，均價已由一期的19000元/平方米上漲500元/平方米；水岸榕城將二期的均價提升800元/平方米，漲幅在8％左右。

“3月份的市場狀況不錯，我們已經取消了之前的促銷優惠，回復到去年年底的價格，大概比目前上漲了5％～10％，其他同行也沒有再下調價格。”廣州一位開發商介紹。

此外，隱性漲價也成為廣州樓市的另一股暗流。面對項目銷售的逐漸暢順，一些開發商紛紛收回持續已久的折扣促銷，開始實價賣樓。

21世紀不動產觀點房價維穩利于成交樓市將先于經濟回暖北京、上海、深圳等地樓盤的漲價風潮，將不得不在一片噓聲中草草收場。隨之而來的，是房價繼續在下行通道尋找支撐。樓市將在一輪小幅下跌獲得企穩后真正回暖，但這只是指成交量的穩定增長而不是房價的上漲。

近期，在北京、上海、深圳以及少數二三線城市，出現了部分樓盤逆市漲價的小風潮。據有關監測數據表示，這些已經或宣布即將漲價的樓盤，多數是前期降價幅度較大、且取得較好銷售業績的樓盤。也就是說，這些樓盤漲價是想把價格拉回到與其周邊區域持平的水平。

值得注意的是，這些樓盤宣布漲價，是在今年1、2月份樓市成交量大幅增長這一背景下進行的。這種行為給了消費者趁摟市回暖而漲價的感覺。而確有部分專家和開發商一起宣稱樓市已經或即將全面回暖，為樓盤漲價造勢。，但是，從最近一周的反映看，漲價遭遇到了全面聲討，連眾多業內人士也不贊成此時漲價。此輪開發商小范圍的短暫漲價，因其虛幻性和背離現實，而被業內資深專家稱為“漲價泡沫”。

高級分析師盂奇認為，目前房價上漲嚴重缺乏現實依據。首先是宏觀經濟和行業背景均不支持房價上漲。宏觀經濟尚未企穩，房地產市場僅僅是自去年四季度的慘淡成交后有所恢復。其次，1、2月成交量的大幅增長，主要是2008年被壓抑的住房需求。在救市政策激發下的一種集中釋放，它并不表明住房消費的全面回暖。第三，房價調整是否已經到底，沒有充足證據。

筆者注意到，在北京市朝陽區東八里莊的一個居委會里，張大媽近日又開始忙起來了，同往年一樣。她又接受了東四環幾個待銷樓盤的邀約，組織一批老年人到幾個售樓中心“簽約”，一天管吃喝還凈掙50元。專家表示，在宏觀調控還未明顯達到效果、樓市仍在調整的關鍵時刻，消費者應保持冷靜。

在此輪“小陽春”中。一個特別值得關注的現象是開發商惡意“炒量”現象已經開始滋生。一位房地產從業人士告訴記者，上海一些開發商通過大量積累客源卻少開房源的方式進行捂盤炒作。

根據上海2007年規定，開發商每次推盤量不得低于3萬平方米。但隨著樓市趨冷，這一政策被悄然擱置。

開發商的做法是，例如，一個樓盤先電話通知積累好的意向客戶，收集300人次，并發放2000元一張的VIP卡，此卡可在購房時抵扣2萬元現金。當發到150張后停止。如果確實能發出150張，那么開發商最終的開盤量可能只有75套，也就是對折。這150人對75套房源當然會形成爭搶。熱銷局面就這樣造成了。

“一旦這種做法形成趨勢，不排除政策再次出手嚴控泡沫。因此我奉勸開發商同行，不要輕易漲價，不要輕易挑戰政策底線。”一位房地產開發商稱。理性看待房地產市場

樓市真的“回暖”了嗎?新華網調查顯示八成網民認為樓市未全面回暖，成交量上升現象只是曇花一現。有關專家認為。判斷房地產觸底回暖，不應僅僅依據“價”、“量”的短期回升，更應分析回升的原因。

在這次調查中，有67％的網民表示，目前交投活躍度提升的樓市表現，是開發商惡意“炒量”制造的“小陽春”假象。另有19％的網民表示，春節過后剛性需求集中釋放是樓市成交量上升的原因。

借樓市成交量上升的時機，北京、深圳、廣州、福州等重點城市的樓盤出現了提價的苗頭。對此，70％的網民認為開發商提高項目定價，是惡意“炒量”，制造虛假熱銷氣氛。有15％的網民認為，開發商跟風漲價并不明智。新華網友表示，目前樓市是短暫的春天!嚴酷的夏天就要來臨!開發商要做好度過嚴夏的準備。

業內人士介紹，在2月份市場整體銷售略有好轉的情況下，前期以低價入市的項目在取得一定銷售業績后會提高項目定價。開發商過快、過猛的提價只能促使樓市成交量回暖的局面迅速夭折。

專家分析認為，目前北京、上海、東部沿海等城市房價還是過高，在現在的房屋高存量和經濟低迷環境下，房價還會下降。

據國家統計局的數據，截至去年底，全國商品房空置面積達到1.64億平方米，同比增長21.8％。中國社科院研究員曹建海認為，這需要很長的時間去消化，再加上目前經濟增長的預期下降，將導致土地價格下降，所以房價還有繼續下降的空間。

上海易居房地產研究院有關分析人士指出，在資產市場中，“追漲殺跌”的現象一直存在，說明市場預期是左右市場走勢的核心因素。而目前，全國樓市的預期仍是向下走的，救市之策絕非“神仙藥”，后市不容樂觀。

分析人士同時指出，除非國家有關部門和地方政府出臺越來越多、越來越強的救市政策，市場預期必然受其影響，才會慢慢改變。即便如此，房價觸底仍需時日。房地產業一般會比經濟提前觸底回升，樓市底部極有可能顯現于2010年。我國城市房價將回落40％～50％。

“樓市‘小陽春’不會長久，考驗樓市的‘酷暑’即將登場，導演者不是別人，正是開發商自己。”一位業內人士說，“中國的房地產行業，多年來養成了一種通病。一方面高度依賴政府政策，一方面仰仗市場的浮躁心理。與華爾街的金融衍生品如出一轍，充斥著泡沫。當泡沫無度膨脹，背離市場購買能力的時候，自然會破裂，而現在就正好處在從識破泡沫到泡沫破滅的時間點上。”