馬來西亞不動產持有稅稅基評估制度介紹

一、馬來西亞不動產持有稅稅制概述

馬來西亞不動產稅的征收分為聯邦稅、州稅和地區稅三個層次。其中，聯邦的不動產稅包括印花稅（Stamp duty）、遺產稅（Estate duty）、不動產所得稅（Real property gain tax）等；州不動產稅包括年租稅（Annual rent）、土地出讓稅（Premium）等；地區不動產稅包括不動產持有稅（Rating或Assessment rates）、開發稅（Development charge）等。

不動產持有稅是馬來西亞地方財政收入的支柱。隨著經濟的發展，該稅的收入持續提高。以吉隆坡地區為例，該地區1991年至2007年不動產持有稅的收入呈逐年增長的趨勢（見圖一）。

鑒于不動產持有稅在地區政府財政收入中的重要地位，馬來西亞專門對其進行立法。在馬來西亞《地區政府法（1976）》（以下簡稱《地區政府法》中，馬來西亞確立了不動產持有稅稅制，授權地區政府向其轄區內任何承載或不承載建筑的具備獨立產權文件的土地（即不動產，馬來西亞稱“Holdings”）征收不動產持有階段的稅賦。

圖一吉隆坡地區1991-2007年不動產持有稅收入的增長（單位：百萬馬幣）

二、馬來西亞不動產持有稅稅基評估制度

稅基評估制度是馬來西亞不動產持有稅稅制的重要組成部分。由于該制度對于稅制的整體運行非常關鍵，并與普通民眾的切身利益息息相關，因此馬來西亞在《地區政府法》中規定，地區政府需設立專門的評估部門，定期對其轄區內的所有應稅不動產執行稅基評估，并為所有應稅不動產編制評估結果明細表（Valuation List）。

該法規定，不動產稅稅基評估的評估周期為5年，地區政府應每5年對稅基評估結果進行一次更新。但地區政府也有權根據需要延長評估的周期。

不動產稅稅基評估將經過下列的程序與過程：

（1）評估部門發布公告

在評估部門執行評估結果更新之前，必須通知社會公眾、不動產所有人和占有人，通知通常通過當地報紙發布。

（2）應稅不動產的核查

確保所有規定范圍內的不動產都被納入評估范圍。

（3）應稅不動產的權屬檢索

評估部門通過土地管理部門對應稅不動產權屬進行查證。由于需查證的不動產數量很大，這一工作在過去曾耗費了評估部門大量的時間和精力，且信息的及時性和準確性也得不到保證。近年來，馬來西亞建立了不動產電子計算機管理系統——E-Land系統。這一系統大大提高了不動產信息登記管理的效率，相關信息實現了每日更新，評估部門實施權屬檢索所需的時間和費用也大大降低。

（4）新不動產的建檔

隨著經濟的發展，經常會有一些新的不動產納入稅基評估的范圍。為此，評估部門需要給這些新的不動產建立評估檔案。

（5）現場勘查

現場勘查是收集評估信息依據的重要途徑。《地區政府法》規定，地區政府或其授權人員為得出稅基評估結果，有權進入相關的不動產實施現場勘查。如有必要，相關人員還可以對該不動產實施實地測量。

（6）不動產狀況的申報

地區政府將要求不動產所有人或占有人提供財產的相關信息，如面積、狀況、用途和租金等。為此，政府部門將向不動產所有人或占有人發放應稅不動產狀況申報表。

（7）數據分析

在完成相關數據收集工作后，評估部門將數據輸入評估信息系統（Valuation Information System），并根據其擬采用的評估方法對數據進行分析。在數據分析過程中，評估師需要關注信息的獲取來源，以及信息的準確性和時效性等方面的因素。

（8）評定估算

數據分析工作完成后，評估師則將選取的數據輸入群體評估模型，計算評估值。由于群體評估模型難以反映某些應稅不動產的個體特征，評估師需要根據其專業判斷，對群體評估所獲得的評估值進行復核。如有必要，應對某些評估結論進行調整。

（9）編制評估報告

在完成上述工作程序后，評估師需編制評估報告。評估報告中應當包含所評估不動產的相關信息和評估結論。

（10）獲得地區議會批準

評估部門在完成上述工作后，須編制評估結果報告清單，交地區議會批準。通常，評估結果報告清單需要經地區政府的評估技術會議、金融與評估委員會會議討論通過，方可獲得地區議會的正式批準。

（11）發布關于評估結果明細表的公告與發出評估結果通知

地區政府須在當地的兩家報紙上發布公告，供不動產所有人或占有人查詢。公告中還應當提供不動產所有人或占有人進行查詢的地點。除發布公告外，評估部門還需向財產所有人或占有人寄送評估結果的書面通知。

（12）評估結果的確認

不動產所有人或占有人在新的稅基價值正式實施前一年的12月31日之前，如對評估存在異議，可提出行政復議。

（15）行政復議

地區政府法規定任何人對于新的稅基評估結果存在異議時，都可以向地區政府部門提出書面復議。該復議應在規定日期的14日前提出。對于當事人提出的復議，政府部門應及時作出裁定，并應保證當事人擁有參與裁定前聽證的權利。

（16）提起訴訟

提出復議的當事人如果對于地區政府部門作出的裁定不滿，可以向法院提起訴訟。當事人應當在收到地區政府裁定后的14日內向法院提出訴訟請求。根據《地區政府法》的規定，地區政府對于此類訴訟，均應到庭應訴。法院對該類訴訟中事實爭議部分的裁決是最終裁決，當事人不得就此再行訴訟。但當事人可以就案件中涉及的法律爭議向聯邦法院提出上訴。

（17）評估結果的公布

地區政府在解決有關爭議后，將對最終確定的更新評估結果正式公布，并以該評估結果作為依據，征收不動產持有稅。

馬來西亞地區政府在履行不動產持有稅稅基評估的程序與過程中，還有兩個方面的工作值得我們關注：

一是馬來西亞在評估中采用了群體評估與個體評估相結合的方式。在執行五年一度的評估結果更新時，采用的是群體評估模型，以保證評估工作的效率，在進行特殊的單一不動產的價值評估時，采用的是個體評估方式。

二是馬來西亞政府投入了相當大的力量建成了不動產電子計算機管理系統——E-Land系統。該系統實現了不動產注冊和權屬變更等信息的電子化管理以及信息每日的更新，保證了評估部門的工作效率以及評估信息的及時性和準確性，并降低了工作成本。

三、馬來西亞不動產持有稅稅基評估制度的特點及啟示

馬來西亞不動產持有稅稅基評估制度合理確定了應稅財產的價值，對納稅人的申訴權、評估部門的信息獲得權和信息披露義務等重要事項均作出了明確規定，為不動產持有稅稅制的順利實施和納稅人合法權益的保護，提供了運行的基礎。

在我國不動產持有稅稅制改革中，也必須重視相關法律的制定。如在不動產持有稅征稅中各法律主體的權利義務，尤其是如何協調各相關政府部門之間在信息提供方面的權責關系；如何合理地對應稅不動產進行分類，確定不同類別應稅不動產的稅率，都需要通過法律予以明確。

此外，在執行不動產持有稅評估制度中，應仿照馬來西亞，在地區政府中建立獨立的評估部門，負責此項工作。

第三，不動產電子計算機管理系統以及評估信息系統是不動產持有稅稅制實施的基礎，必須予以重視。

我國幅員遼闊，各地在不動產信息的登記和管理方面存在著較大的差異。當務之急，應當結合我國各地的實際情況，集中力量對應稅不動產所要求的稅基評估信息、信息質量和信息管理等方面的問題開展研究。在系統梳理現有不動產類型及其數據信息的基礎上，首先實現區域性的財產信息電子化管理，進而逐步實現全國范圍的數據信息的系統管理。

綜上所述，縱觀世界各國的不動產持有稅稅制，價值評估制度都在其中發揮著極其重要的作用。我國應當在借鑒國際經驗的基礎上，加快我國不動產持有稅稅基評估制度的研究和實踐，為我國不動產持有稅的開征打下堅實的制度基礎。

（作者單位：中國資產評估協會）