朱孟依：一個地產(chǎn)江湖的突發(fā)奇想

“拿3年的地，蓋5年的房子。”意思是拿下有發(fā)展?jié)摿Φ耐恋兀ㄔ煊猩悼臻g的房子。這就是合生創(chuàng)展的發(fā)家秘籍。

也許有一天我們與朱孟依擦肩而過，我們卻懵然不知。

朱孟依，合生創(chuàng)展集團董事局主席，綽號人云龍，包工頭出身。他低調(diào)，隱忍，地產(chǎn)界謎一般的人物，鮮有人能窺得其貌，見過的人戲稱他為“朱老農(nóng)”。有人親眼目睹他跟司機去順風吃飯，不過訂單僅僅是一碗白粥。

他做事親歷親為，性格中有一種“商業(yè)信念”之“犟”，也常常對員工工作不滿而大發(fā)脾氣。下屬對此心存敬畏。珠江綠洲開發(fā)前期，由于這是以合生創(chuàng)展品牌打人京城的第一個樓盤，老朱甚至在餐桌上都不斷在和人討論戶型設(shè)計稿，“那架式，反而更像一位打工者”。

這種低調(diào)務(wù)實之作風，大概是廣派企業(yè)家之群像。合生創(chuàng)展與碧桂園作為“廣派發(fā)展商”的典型代表，他們的共同特征就是：低調(diào)做人、高調(diào)成事，并且堅持“向利潤極限挑戰(zhàn)”，從拿地到賣房，實行設(shè)計、開發(fā)、建設(shè)、物業(yè)管理，甚至建材的全價值鏈通吃的模式。也惟其如此，與兩小時車程之隔的深圳相比，廣州的房價相對較低且穩(wěn)定。

即便這樣，他們還是有著各自不同的策略以及優(yōu)勢。就拿拿地來說，碧桂園常常深處遠郊，樓盤以價廉物美取勝；合生創(chuàng)展拿到的都是屬于那種地處偏僻、地價低廉，但發(fā)展前景廣闊的地塊，很多都位于城市未來擴張的中心區(qū)域，如廣州的天河、番禹等等，由合生創(chuàng)展首先開發(fā)的天河城目前已成為廣州新的商業(yè)中心。

有傳聞?wù)f，因為預(yù)先獲知了廣州新城未來發(fā)展“向東、向南”的城市構(gòu)想，朱孟依因而得以搶先一步在當時尚屬偏僻的廣州天河區(qū)購買到大批農(nóng)田。這批農(nóng)田經(jīng)過十幾年尚未全部開發(fā)完畢，至今仍然可以為公司貢獻15億元左右的年銷售額。

朱孟依早期追逐快速銷售，快速回籠資金，但在2004年房價開始上漲后，朱孟依就要求，一定要把價格賣得更高。房子賣得快了，反倒要被他罵，因為房子都賣出去了，想提價卻沒貨可賣了。

合生創(chuàng)展的樓盤經(jīng)常頻繁提價，有次竟要求所有樓盤次日提價1000元／平方米。營銷人員深恐這樣會影響銷售，但朱孟依就是一如既往地堅持。

合生的樓盤，向來是所在區(qū)域性價比較高的，廣州天河?xùn)|圃的駿景花園就比一墻之隔的其他樓盤高出近1000元，北京珠江帝景也帶旺了大望路區(qū)域的其他樓盤。

合生不僅廣積土地，加高利潤，更懂得通過公司治理結(jié)構(gòu)節(jié)省各項目經(jīng)費。以營銷中心為例，各項目都要做廣告促進銷售，但如果各自為政，打廣告就無法取得最低價。因而營銷中心整合所有廣告，每年舉辦廣告招標會。由于合生一家的廣告量數(shù)千萬，招標會成為廣告界每年的大事。

合生早期與碧桂園一樣，奉行快速多變的發(fā)展模式，項目公司有足夠的權(quán)限，而且項目分級較多。“整個集團分地區(qū)公司。集團總部又有開發(fā)、經(jīng)營、財務(wù)、工程、行政等幾大部門。集團的老總直接分管地區(qū)公司的老總，地區(qū)公司的負責人再分管項目；另外集團的幾大部門又直接負責項目管理運作。”

2005年，武捷思以集團總裁的身份加盟合生(2008年1月已離職)，此種狀況才有所改善。他精兵簡政，逐步加大區(qū)域分公司的權(quán)力，而項目公司的權(quán)力則一再削弱。各地一級分公司有人事、財務(wù)等權(quán)力，二級項目公司的權(quán)力則被縮小到銷售和工程上。

“理想的企業(yè)架構(gòu)應(yīng)該是三級管理模式，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，最好是二級模式。”扁平化管理才是房地產(chǎn)企業(yè)的當然之選。