資本金比例下調：房企的救生圈

溫家寶總理4月29日主持召開國務院常務會議，決定下調11類固定資產投資項目資本金比例，其中包括商品住房。這是2004年以來，房地產開發項目資本金比例35%的“大限”首次出現松動。

開發商投資意愿降到冰點

2008年可以說是開發商最困難的一年，因為在前期宏觀調控不斷升級的背景下，火熱的房地產市場進入了寒冬，很多開發商的資金鏈出現了問題。

事實上，在金融危機發生之前，對于房地產的調控已越來越嚴厲，自有資金比例更成為房企最難忍受的緊箍咒之一。

2004年9月，銀監會頒布的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》第16條規定，商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低于35%。

2006年8月，銀監會再次公開發布《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》，要求金融機構嚴禁向項目資本金比例達不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款，并強調房地產資金信托要合規。

事實上，在2007—2008年這段時間，商業銀行給房企放貸所要求的自有資金比例已高達40%，許多不錯的項目都因為資本金比例不合格，只能放棄貸款。

根據規定，所有項目資本金不到位，便不能獲得貸款，不能開工建設。這是套在開發商頭上的一個緊箍咒。開發商資金本來就已經十分緊張，加上這個限制，很多房企只能放棄拿地、開發和復工。國家統計局發布的數據顯示，今年一季度全國完成房地產開發投資4880億元，同比增長4.1%，但比去年同期回落28.2%。其中，占房地產開發投資比重超過七成的商品住宅，完成投資3422億元，比去年同期回落31.5%。諸多條件的限制，使得開發商拿地建房的意愿空前低迷。雖然近期隨著市場的反彈，個別開發商計劃抄底，但總體來說，持觀望態度的開發商還是占大多數。在一些城市，土地價格已經是去年的一個零頭了，但是很多開發商還是不愿意拿地。其原因很簡單，如果房地產市場盤整時間延長，拿地后不能及時開發，各種成本將使企業不堪重負。更重要的是，資本比例35%的限制，使很多開發企業在資金短缺的情況下，難以開工。整個市場循環陷入了僵局。

即使是土地價格降到了原來的一大半，根據我所了解的開發商的情況，他們依然選擇觀望。

套在房企頭上的項目資本金比例35%的緊箍咒，在土地市場低迷，很多房企的項目陷于停頓的背景下，政府只得松綁。筆者認為，這次資本比例金下調的幅度應當在10%左右。因為如果調得太少，不能改變現有市場的狀況，但如果一下子調得太多，又恐風險加大。在權衡放活與風險之后，10%的下調還是比較均衡的一個點位。

下調項目資本金比例可以有效加強資金的杠桿效應，以更少量的資金撬動更多的項目。以前需要35%的資金才能撬動100%的資本，現在只需要25%的自有資金就能撬動100%的資本，這大大促進了資金的利用率，提升了房企可支配資金的能力，對于緩解企業資金壓力效用明顯。

地產股放量大漲

對于國務院下調商品住房資本金比例的消息，股市中的地產板塊已經有了強悍的反應。在4.28到目前為止的反攻過程中，房地產板塊作為領漲板塊，激活了銀行板塊、煤炭石油板塊以及鋼鐵板塊等大盤藍籌的啟動，而且，股指的反彈十分強勁，主力連續幾個交易日在逼空，上證指數也反彈至2600點上方，而且有繼續上升的空間。

事實上，樓市的小陽春和股市的大反彈是同步的。隨著樓市小陽春得到確認，股市的反彈更為強勁。更重要的是，房地產是經濟的龍頭，上下關聯一大片，樓市的復蘇可以被認定為經濟復蘇的標志。

房地產板塊與經濟的正相關關系，也使得更多的機構將房市看成股市的風向標。今年春節以來，主力敢于毫無顧忌地發動春季攻勢的一種重要支撐是，房地產市場在剛性需求強烈和政策的支持之下，出現了小陽春。在這種情況下，A股市場也發動了一場從1664點到2600點的大行情，股指幾乎上漲1000點，市場信心大增。

下調資本金比例傳遞強勁信號

如果從更深的層次看待這次資本金比例下調，我們很明顯感覺到，這是一項刺激投資擴大內需的政策。房地產貸款持續萎縮不利于宏觀經濟回暖。要想提振房地產，從更廣闊的意義上來說，只有加速城市化進程，從而釋放被壓抑很久的需求。城市化進程的加快，有利于房地產市場的升級。

十大產業振興規劃多從供給的角度來提振經濟，但現在很多產業的產能過剩十分嚴重，貿然增加生產會加劇過剩。現在關鍵是擴大內需。根據我國的現實，擴大內需和增加投資，只能走加快城市化進程的道路。最近，管理層明顯地加大了這一方面的力度。比如，上海市的雙中心建設、南匯并入大浦東、深圳綜合化改革、海西區域的開發等等，無一不是在傳遞這方面的信息:城市化進程需要加速。

我國的內需總是搞不上去，主要是城市化進程受阻，導致了我國的高儲蓄率和低消費。現在必須要消除阻礙城市化進程的障礙，迎接啟動內需、擴大消費時代的到來。

就城市化進程來說，歐洲城市化用了近300年的時間，而中國只用了30年的時間。城市化的發展必然導致土地的稀缺，經濟的集聚效應也使得土地價格升值。從世界各國的城市發展來看，城市化會推動房地產市場出現巨大的飛躍，這也是釋放巨大經濟能量的過程。

在城市化進程加速的背景下，資本金比例下調，有利于企業利用資金擴大生產，使整個房地產市場的循環得以繼續。不過現在的開工量雖然在上升，但升幅并不穩固，就像經濟的復蘇還不鞏固一樣，因此，需要對房企適度松綁。

有人或許擔心資本金比例下調會導致銀行風險加大，有人甚至可能認為，這是把禍水引向銀行。其實，我國金融系統現在的風險并不是很大，銀行的存貸差還是很高，即使調整到25%，仍高于國際水平，與最初20%相比也不低，不會顯著放大銀行風險。再說，現在需要刺激投資，因為什么都不干的風險更大。一旦房企資金鏈斷裂，對于銀行的損失更大。

應該指出，風險不會顯著放大，不是說不增加風險，即使是50%自有資金，項目不好或者審核不嚴，風險也是100%。在市場經濟的條件下，沒有什么投資行為是沒有風險的，關鍵是銀行要審慎地對待每一筆貸款，要有完善的風險控制機制。

商業銀行要積極開拓新的貸款品種。目前不少銀行對房地產企業的商用物業經營性貸款還是持謹慎態度，我看實在沒有必要。據我了解，有的銀行已經嘗試開設固定資產支持貸款，這是有利于持有商業物業的開發商繼續擴大再生產的一個很好的舉措。