住宅金融政策不能大起大落

無論按照馬克思的級差地租理論還是現(xiàn)代資產(chǎn)理論，住宅價格的巨大價差是符合市場經(jīng)濟(jì)內(nèi)在要求的。

2008年以來，我國住宅金融政策出現(xiàn)了前緊后松的大幅度變動，前十個月對住宅金融緊縮的原因是擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫，11月份以后的寬松政策是為了應(yīng)對國際金融危機(jī)對中國經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響。在短短一年時間內(nèi)，住宅金融政策的大起大落，對我國住宅市場長期健康發(fā)展以及住宅的市場化取向是不利的。

2008年初，在“雙防”背景下，以及對住宅市場產(chǎn)生泡沫的憂慮，管理層對住宅市場采取了一系列的緊縮政策，其中包括市場交易政策、財(cái)政稅收政策以及貨幣金融政策。我國住宅市場是否存在泡沫，其實(shí)很難簡單地給出答案。有人以家庭年收入與房價之比來證明中國房價太高，并以此證明住宅市場存在泡沫。其實(shí)，這個比值并不科學(xué)。家庭年收入怎么算?平均值的不合理性是顯而易見的。房價怎么算?特大城市、大中小城市的房價本來就不一樣，即使在同一個城市不同地段，房價也是天壤之別，即使同一個地段，同樣單價、不同面積，計(jì)算得出的家庭年收入與房價之比，顯然是不一樣的。無論按照馬克思的級差地租理論還是現(xiàn)代資產(chǎn)理論，住宅價格的巨大價差是符合市場經(jīng)濟(jì)內(nèi)在要求的。特大城市高企的房價客觀上也具有節(jié)約土地資源、減少城市人口壓力等多方面的經(jīng)濟(jì)利益，并不能簡單地加以打壓。

2008年11月前后，在應(yīng)對國際金融危機(jī)、確保經(jīng)濟(jì)增長的背景下，國務(wù)院對住宅市場的財(cái)政金融政策出現(xiàn)了根本性的逆轉(zhuǎn)，出臺了一系列刺激住宅市場的政策措施。雖然出發(fā)點(diǎn)是良好的，但是，從長期看，刺激住宅市場的金融政策潛伏著巨大的危險性。

以低首付、低利率刺激住宅市場，在初期階段一般很難達(dá)到目的，市場預(yù)期是政府還將出臺更為有利的財(cái)政金融政策;在進(jìn)一步的政策刺激下，即進(jìn)入中期階段，市場開始回暖，一些家庭開始買房，隨之，房價穩(wěn)定并開始小幅度上升;再次，市場進(jìn)入第三階段，市場預(yù)期發(fā)生變化，更多的家庭加入買房者行列，房價開始持續(xù)上升;第四階段，管理層出于宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控目的，提升利率，最終導(dǎo)致還貸成本提高，部分家庭無法償還房貸，房價開始下降，更多的貸款者不愿意償還房貸;第五階段，銀行出現(xiàn)大面積因購房者“斷供”而導(dǎo)致的壞賬。

上述的描述，并不是缺乏依據(jù)的邏輯推論，而是發(fā)生在許多國家的事實(shí)。無論是1980年代末期日本的泡沫經(jīng)濟(jì)，還是2008年爆發(fā)的美國金融危機(jī)，其源頭，都是宏觀經(jīng)濟(jì)管理者采取了低利率、低首付甚至零首付的刺激住宅市場的貨幣金融政策，最終釀成了金融危機(jī)。雖然，刺激住宅市場的貨幣政策和金融政策能夠換來數(shù)年的經(jīng)濟(jì)繁榮，但是，金融危機(jī)的產(chǎn)生是必然的，且代價更為昂貴。所以，刺激住宅金融市場的金融政策，無疑是飲鴆止渴。

與住宅市場相關(guān)的貨幣政策、金融政策以及財(cái)政政策，應(yīng)該保持中性原則和穩(wěn)定性原則。首先，不能把住宅市場作為宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控目標(biāo)，只有尊重住宅市場發(fā)展內(nèi)在的規(guī)律性，才有可能使住宅市場健康發(fā)展;其次，穩(wěn)定的財(cái)政貨幣金融政策，給予家庭穩(wěn)定的預(yù)期，有利于家庭收入支出的合理安排;還有，穩(wěn)定的政策環(huán)境，有利于房產(chǎn)商住宅開發(fā)的計(jì)劃性和合理性;最后，在穩(wěn)定政策環(huán)境下運(yùn)行的房產(chǎn)市場，其價格的波動幅度相對較小，不利于住宅市場的投機(jī)。

我國住宅市場的產(chǎn)生和形成只有短短的10余年時間，堅(jiān)持住宅發(fā)展的市場化取向，是我國建設(shè)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的重要方面，城市居民住宅的獲得主要應(yīng)該依靠市場來解決，政府只能對無力解決住房問題的極少數(shù)城市居民，提供適當(dāng)?shù)闹鹪伦饨鹪?。大?guī)模地建設(shè)福利性質(zhì)的住房，不僅可能沖擊住宅市場的健康發(fā)展、產(chǎn)生腐敗與不公，而且也有可能滋生諸如貧民窟等城市病的問題。

隨著我國城市化進(jìn)程的推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，從長期看，住宅價格穩(wěn)步上升是內(nèi)生性的必然，短期內(nèi)出現(xiàn)價格調(diào)整向下或向上，都是市場運(yùn)行的內(nèi)在規(guī)律導(dǎo)致的結(jié)果。因此，不能因?yàn)閮r格上漲，馬上打壓，也不能因?yàn)閮r格下跌，馬上刺激。給予穩(wěn)定的財(cái)政金融政策環(huán)境、允許住宅價格波動、保護(hù)金融體系不受牽累，才是長治久安的辦法。