哭泣的碧桂園

楊國強在前段時間的公司領導層會議上哭了……2008年以來這段灰色的日子里，哭泣的絕對不只是碧桂園，中國幾乎所有的房地產企業都淌下了悲情的淚水……

恰逢邁向知天命至耳順之年的中間點上，快到55歲的碧桂園集團董事局主席楊國強似乎又迎來了人生中的一個新階段——2009年4月。在廣東省政協十屆二次會議選舉大會上，楊國強當選為政協常委；在此前后，這位行事低調的風云人物還獲得了“2008年度風尚慈善家”、“抗震救災社會捐贈先進個人”、“2008年中華慈善獎”……各類榮譽稱號；雖然市場形勢異常嚴峻，但總會有熱情的地方政府官員不時與他進行“座談”，并紛紛開出優惠條件。盛情邀請其去“整體建城”。

但是，也有隱憂，乃至大煩惱。

碧桂園的市值已嚴重縮水。比起14.18港元的最高點，其股價以2009年4月18日收盤價2.69港元來算，已經跌去了80％以上——而其52周以來的最低價則是慘不忍睹的1.1港元；新發布的“2009中國房地產百強企業榜單”中。碧桂園也由去年的第7位跌出了前10；截至2008年12月31日，碧桂園控股有限公司全年實現合同銷售額約175億元人民幣，同比增長10.6％。但是遠遠低于其最初預定的320億元目標。

有關碧桂園停工和對賭失利的消息不時見諸媒體，而聲討其變相裁員的帖子則從2008年底至2009年初的幾個月中，接連不斷地在各大博客和論壇上出現。

不能說碧桂園沒趕上好時候。碧桂園原本有宴力也有機會成為這場“熊市中的大贏家”，但很遺憾，這一切，沒能在其身上發生。相反，和其它多數同行一樣。碧桂園也在為資金鏈而焦慮。為市值的大幅下降而憂慮，為不斷的裁員傳聞而煩惱，為對賭的失利而憂傷。

“去年他(楊國強)想迅猛擴大業務。只是碰到金融危機罷了。要不然，碧桂園真的還會創新高的。”碧桂圓一位前員工李華不無惋惜地表示。

高峰期的沖動

李華是建筑類專業畢業的大學生，2008年3月，他做出了自己職業生涯中的重大抉擇：加盟碧桂園總部的設計院。

2008年初。中國房地產業的初冬形勢已顯露端倪。王石的“拐點論”在全國范圍內引起一片爭論，萬科的降價沖擊波也四處出擊；潘石屹則隨后推出“百日劇變”論，警告房企注意資金鏈的風險。“以前，鋼材市場屬于賣方市場，買鋼材要靠關系。每天的電話都像潮水般打進來，把我的座機都快打爆了。但從2008年開始，市場形勢急轉直下，陷入買方市場。按常規來講，開春時正是房地產行業的開工季節，3、4月份也是傳統的鋼鐵行業的旺季，但2008年的這個時期，我們竟然門庭冷落到一單生意都沒有了的地步。”一位鋼材經銷商向記者表示。鋼材，是蓋房子的重要建筑材料。

碧桂園當時顯然沒有為資金和鋼材的問題進行過太多的焦慮。“2008年初是高峰期。僅我所在的設計部門就招來幾百人。”李華說。據其回憶，當時的碧桂園發展迅速，項目干不過來，公司急需大批人才。“故此能介紹的、能應聘的、只要能干活的統統收下。當時集團設計院的總人數從原先的近百一下猛增至好幾百，想想一般的設計院也不會有那么多人搞設計，這說明當時的碧桂園就好比大賭一把似的——全班人馬皆上陣，竭盡所能地開發樓盤。而整個2008年上半年，碧桂園的別墅銷售量還是很樂觀的，每個周末都舉辦促銷活動。在如此興旺的攝氣下員工們的收入也較為豐厚。”這個時期，是李華們的幸福時光。

此時的碧桂園地產項目，確實也在高歌猛進。據統計。2008年碧桂園新開盤的23個項目中，有20個都是在廣東省外新開盤的項目，步伐深入黑龍江、內蒙古、遼寧、湖南等地。2008年6月25日，碧桂園的另一個大手筆也拉開了帷幕：沈陽市于洪區政府與碧桂園簽訂框架協議，碧桂園擬投資25億美元重啟荷蘭村。

整個2008年上半年，對于李華他們來說，看到更多的也是“成績”。他們樂觀地忙碌著，“我們的每一位同事都有自己的任務，大家每天都在忙，反正就是沒有閑的時候。而且這里一周工作6天，就星期天有喘氣的機會，你說如果沒有大‘生意’能這么忙么?”

多元化豪賭

而在此前后，楊氏地產以外的大“生意”也開始上馬。最引人注目的是“收購TVB”項目。2008年5月，多家境外媒體報道，楊國強將籌集百億元以上的資金，收購邵氏公司控股的TVB。邵氏兄弟所持的TVB26％的股權市值約58億港元，邵逸夫賣盤卻一直要價百億港元以上，這個報價趕跑了默多克、李澤楷等人。據香港媒體報道，楊國強的財務顧問也一直認為如此高價格之下，此交易不應進行。但楊本人一直對這個交易熱衷無比，他不僅從恒基地產主席李兆基處取得30億港元貸款，傳聞還親自上門找到了邵逸夫，將收購價提到125億～130億潛元。

對于迅速擴張可能帶來的資金風險，碧桂園并非沒有考量。2008年2月，碧桂園發行了5億美金的可換股債券，但條件殊為苛刻：根據碧桂園與美林協定的掉期協議。不管市場股價如何變動。這些掉期股份未來交易價鎖定在6.85港元；即使碧桂園股價低于該值，投資者還是可以以6.85潛元套現。差價由碧桂園支付。專家表示：對賭協議一向被視為是“危險的游戲”。當企業業績不達標時，國際投行則有可能介入進行企業控制權的爭奪。很顯然。碧桂園在防范風險的同時，又引入了新的風險。

不過，作為碧桂園的普通員工，高層戰略決策上的種種大手筆，對如李華這樣的員工顯然遠未產生影響。入職兩個多月后，在2008年5月中旬的一天中午，李華第一次見到了傳說中的“Boss楊(楊國強)”。李華覺得楊老板“其貌不揚，他要是走在大街上真不像個億萬富翁。”楊沒有說太多。只是叮囑大家除了干好本職工作外，更重要的是怎么去做人。做好優秀的自己。

此后的日子繼續波瀾不驚：2008年5月19日下午，公司組織了紀念汶川大地震的集體默哀；7月初，每人手里收到了一本《李明博自傳》——那是楊主席(楊國強)要求必須看的；8月8日下午，公司提前一小時下班。以方便員工觀看奧運會開幕式。

也偶有零星的風波，但很快被迅速處理了：2008年4月21日，碧桂園主席楊國強的創業伙伴，“穿一條褲子長大”的同村兄弟楊貳珠以每股6潛元的價格減持5000萬股，套現3億港元。楊國強迅速出手，將5000萬股拋單全部接下。據稱，此后楊國強一再在公司內部協調、解析，股東拋售潮暫時緩解。

急轉直下

從2008年下半年開始，房地產形勢急劇惡化，大多數房地產企業都出現了資金鏈的緊張與銷售困難。而碧桂園的項目則多集中在下半年開盤，僅2008年6月至11月期間就實現了約20個全新項目開盤。

8月13日，碧桂園公布2008年上半年業績，凈利大幅下滑29％至10.16億元人民幣，遭到包括摩根士丹利、麥格理證券、法國巴黎銀行等國際大行的一致看空，股價繼續下挫。值得注意的是。其凈利中因股份掉期錄得公允價值損失達4.43億元人民幣——顯然，在與國際投行的對賭中，碧桂圓開始嘗到苦果。

2008年9月份左右，碧桂園內部的氣氛發生了微妙的轉折，有關工地停工、放假的各種傳聞開始在公司內部流傳。不過，李華他們當月去參加集團培訓時，“給我們上企業文化的老師說得還挺胸有成竹的，她說碧桂園不會下滑，也許她當時沒說實情。”因為等到10月份發工資時。李華發現公司已經開始執行降薪了，“我當時到手的工資比原來的少了20％。”

2008年10月份，在資本市場上，碧桂園再次開始遭遇重大挫折，股東內部罅隙再生。10月2日、17日，楊貳珠兩次出手，一舉減持3億股碧桂園股票，套現5.4億港元；10月14日至16日，碧桂園另一股東，碧桂園“老臣”蘇汝波減持1億股，套現約188億港元。為平息拋盤風波，楊國強付出了近5億港元現金的代價。10月底，公司股價曾跌到接近1元／股的最低谷，不及2007年鼎盛時的10％。

很難說，是否是這場風波打亂了楊國強的部署。2008年10月15目，邵氏兄弟發布公告表示：所有可能收購邵氏或其附屬公司所持有的邪氏兄弟股份的商討均已經終止。這也就意味著，傳聞中的楊國強收購TVB的計劃最終流產。與此同時，碧桂園控制成本的壓力很快傳導到員工的頭上。從11月開始，自稱碧桂園員工的爆料突然多起來，聲稱沈陽碧桂園、廣州鳳凰城、合肥碧桂園、碧桂園設計院等單位在2008年末均已經開始裁員，有的裁員規模達到了30％～40％。據稱，裁員的方法基本上是不直接解雇，而是通過調離崗位、降低工資、放長假等方式，逼迫員工自己離職。當然，對于裁員的傳聞，碧桂園公關部予以了堅決的否認，稱“碧桂園十年來從沒有主動裁掉任何一個人”。

但李華卻表示，“其實過年(2009年)前我們這邊的建筑院已經大量裁過員了。整個建筑院能有100多人吧，后來他們領導趕走了8成人。連楊國強都說出意見來了。所以年前碧桂園還是以降薪不裁員來維持。”

“老板哭了”

對李華來說，熱火朝天的工作狀態也將要告一段落了。2009年1月24日，其放假回家兩天后，就有人從單位發短信告知其部門將放假時間延長到2月15日了，并表示提前回去上班也沒有工資。等到他2月16日回去上班時才發現：原來好多人都走了——“凡被列入裁員名單的，公司主動提出終止合同給補償金，而想留下的話一個月就千把塊錢的工資，干不干自己決定。合同到期了可就沒那補償了，這樣好多人就選擇了離開。”

李華也選擇了離開。不過與傳聞中2008年離開時沒能拿到經濟賠償的員工不同的是，碧桂園公司按“N+1”的賠償方式對其進行了補償：在碧桂園工作滿一年的，有一個月的工資賠償；N就是從提出終止合同那天起開始，按離合同到期還有幾個月算。

其透露，碧桂園也確宴由大方面到小方面都出臺了一些應對金融危機的措施，如2008年10月開始集體降薪15％至30％不等、一些工地陸續停工、給某些部門人員放長假甚至裁掉一些人、節約辦公用紙、差旅費的改良等。到后來各部門的年終飯局也被通告禁止了，就連食堂的飯菜質量都比金融危機前差了好些……“現在碧桂園資金緊張到什么程度你知道么?連食堂都收費了。這個月底開始收費。之前都是有補助的，等于白吃飯。”2009／$3月中旬，李華說。

對一個開工面積達到了千萬平方米規模的房地產企業來說，從食堂等方面節省出的資金很顯然遠遠不能滿足集團運營的需要，對房地產企業來講，資金問題的解決還是主要依賴銷售上的回款，但此時的形勢已經更為不利。富力聯席董事長張力曾于2009年2月末在一次論壇上說：“有一次我跟碧桂園的老板楊國強聊天。他的房子是在郊區，我的房子是在城里。他跟我講，現在由于開工面積達到千萬平方米，每個月開支十幾億，資金壓力非常大。他說準備虧本賣出去。他的房子在二線城市賣三線城市的價格。現在大部分的房地產公司已經到了微利狀況。有的甚至是虧本。”

根據碧桂園2009年3月公司通訊資料顯示。截至2月28日，碧桂園目前在建物業項目47個，酒店項目18個。值得注意的是。這些在建項目沒有一個是2009年新開工的項目。全部是以往的舊盤繼續開發。其在建可銷售總建筑面積已較2008年8月減少151萬平方米，至1392萬平方米，施工證審批中的總建筑面積減少268萬平方米，至639萬平方米。有關媒體預測，按照2008年的銷售規模，其目前僅存的可售面積大約需要碧桂園用3年時間來消化。另外，該集團還有2820萬平方米建筑面積尚處于施工證審批或圖紙設計階段。

“前段時間有人說在一次領導層會議上老板哭了，可能是出賣什么東西了。有人想出錢收購碧桂園的東西。但我不知道是什么，估計關系較大的。他們之前說得老板(對)賭什么……”李華隱約聽到了一些傳聞。因為涉及到去年年終獎的發放問題，他離職后還一直跟碧桂園的同事們保持聯系。而碧桂園集團方面的最新消息是。其對于荷蘭村的態度沒有發生改變，但公司拒絕發布相關合作最新進展。

不過，這一切已經與李華沒有太多關系了。他現在惟一牽掛的是自己去年的年終獎還沒有發。

(原載《當代經理人》)