碧桂園為何好夢難圓？

從王石最羨慕的“工業化地產企業”，到標普眼中的“垃圾股”，碧桂園的下坡路到底是個體危機還是時代使然？

有這樣一則趣聞，王石的一個親戚分別買了萬科和碧桂園的房子，結果權衡再三之后，他卻賣掉了萬科那套，只留下了碧桂園那套。這件事讓王石思索了很久。

如今，真正需要思索的卻是碧桂園自己。去年11月27日，花旗集團將碧桂園港股初始評級定為“賣出”；不久后，標準普爾的碧桂園長期企業信貸評級由投資級降至投機級，俗稱垃圾股。

一個煊赫一時的地產企業，為何會陷入如此的窘境呢？

曾經是王石的榜樣

王石那個故事還沒完。曾經批評碧桂園是“紅極一時，不能長久”的王石，在經歷了親戚賣房事件后，不得不重新審視碧桂園。2007年年底，萬科總裁郁亮專程前往碧桂園取經，楊國強向他詳細地闡釋了碧桂園的整個產業鏈條和操作模式，令郁亮大為嘆服。

此后，萬科出爐了一份名為《碧桂園高速發展之謎》的報告，結論是：碧桂園的公司資質非常出色。王石只好改口說，碧桂園是值得尊敬的對手。因為王石夢想已久的住宅產業化——像搭積木一樣批量化地建房子——已被碧桂園搶先實行了。

在房地產開發鏈條上，碧桂園涉獵了上下游各個產業，設計、建筑、裝修、銷售、物業管理，甚至于曾經還有自己的沙場、水泥廠，連磚都是自己產的，借此實現低成本和快速開發。

如果拿到土地，碧桂園馬上就可以出圖紙，在幾天之內破土動工，上千臺挖土機、上萬人的施工現場蔚為壯觀。

多元化是福還是禍

然而，碧桂園的野心并不止于地產。

在詳細分析了全國褐煤資源的分布圖后，碧桂園選擇了云南昭通來開發“煤變油”，楊國強的二女婿就曾親赴昭通實地考察。另外，碧桂園在廣東肇慶還有一個小試工廠，煤變油產品有幾萬噸的產量，下一步將在肇慶上10萬噸的中試項目，最后才是昭通的工業化生產。

碧桂園旗下創源集團一位不愿透露姓名的負責人稱，該集團在昭通的煤變油產品要達到500萬噸的產能，總投資數百億元，一期啟動就要幾十億元。

同時，楊國強欲以個人名義花百億港元來買下邵逸夫的香港TVB，碧桂園又欲以25億接手楊斌留下的沈陽荷蘭村，甚至承攬了內蒙古滿洲里與廣東惠東的保障性住房項目。

無論是想走出國門還是擬接手荷蘭村、收購TVB、投資“煤變油”或是欲大規模投資開發經濟適用房，這一切都在證實同一件事情:楊國強實際操控下的一貫采取迅速拿地、低價銷售、迅速回款模式的碧桂園，正逐漸開始多元化發展的嘗試，正在發生轉型，以此來分散投資風險。

但楊國強卻忽略了另一種風險：“多元化陷阱”，郎咸平如是說。

“中國絕大多數企業目前還不具備做大的條件。外部的信用狀況、職業經理人的素質、法治環境以及企業的管理水平等等都難以支持企業做大。在這樣的制約條件下，做大的結果不是做強，而是做垮。”國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松說。

捉襟見肘的資金鏈

信貸緊縮與房市低迷，碧桂園也陷入了深深的焦慮當中。而碧桂園的“融資焦慮癥”的最主要表現，就是參與“賭局”。

2008年2月，碧桂園宣布在新加坡發行可轉債融資，集資38.99億元，可轉股價格約為每股9.05港元，票面利率2.5%，實際年利率6.2%。令人關注的是，這次碧桂園將融資的一半金額19.5億港元作為抵押品，與美林訂立了一份以罕見的現金結算的公司股份掉期協議。根據協議，若最終價格高于鎖定價格，則公司將向美林收取款項；若最終價格低于鎖定價，則美林會收取款項。

投資人士認為此舉意在拉升碧桂園的股價，盡管會有賬面浮虧。這項風險極高的行為也被稱為“飲鳩止渴”，實屬無可奈何。

可是，股價并沒有如期而漲。碧桂園的投資者們開始失去了信心，甚至連與楊國強一起在工程隊創業的“碧桂園元老”楊貳珠也先后兩次拋售手中的碧桂園股票，“元老派”的掣肘開始了。碧桂園元老、董事蘇汝波減持碧桂園股票1億股，套現約1.88億港元；另一名執行董事區學銘也減持8000萬碧桂園股票。

與此同時，剛離開碧桂園的小劉說：“公司沒有大規模裁員，只是從11月就開始不斷勸說員工離職。”他說，像他這樣的銷售人員裁減了40%以上。但不是直接解雇，而是大規模降薪，或者放長假，“武漢一些銷售人員放了3個月的長假，每月領400元基本生活費”，然后部門領導會“勸說”員工自動離開。“目的就是為了省賠償款。”據他說，集團其他部門包括設計、物管等也在不斷地降薪減員，一些高級白領的降薪幅度接近50%。但碧桂園拒絕向媒體證實以上問題。

碧桂園仍在焦慮中。

碧桂園的時代終結了嗎？

然而，碧桂園所面對的最大挑戰，卻恰恰是被王石所推崇萬分的“批量低價式住宅”。廣州郊區碧桂園的洋房叫價3000多元，與經濟適用房齊肩。

花旗就在其對碧桂園的評估報告中指出，由于中國房地產市場所處的經濟和金融環境日益嚴峻，加之消費者對產品質量和項目位置要求越來越高，碧桂園的大規模偏遠郊區項目開發策略可能不再適合中國目前的房地產市場形勢。此外，政府加大力度完善保障性住房，廣東各城市的郊區房地產價格將出現更大幅度下跌，這將進一步增大碧桂園的利潤率壓力。或許，碧桂園的時代要結束了？以工薪族為目標群體的碧桂園，似乎極有可能被保障性住宅所“替代”。

“短期內，碧桂園不是受制于保障性住房，而是受制于房地產的不景氣。國內市場銷售普遍不好，建筑成本又上升，偏偏碧桂園的攤子又鋪得太大，財務上的壓力因之而來。”申銀萬國港股地產分析師克里斯·李更多地表示了她對碧桂園財務壓力的擔憂。碧桂園是中國土地儲備最多的開發商之一。截至2008年10月30日，碧桂園已取國土證的開發項目的總建筑面積高達4618萬平方米，其中，在建總可售建筑面積高達1606萬平方米。但是，已經開始預售的項目中，只預售了17.2%的建筑面積，銷售惡化和資金回籠受阻的程度可見一斑。

碧桂園昔日的輝煌得益于“住宅產業化”，如今的困境也是因為在“住宅產業化”中走得太遠太久，無法靈活轉身。與此同時，萬科在去年前11個月回籠資金425億，“飽腹過冬”。而那個曾經被王石自我否定了的關于碧桂園的論斷，似乎又浮出了水面，“紅極一時，不能長久”，地產界的河東河西，原來并不需要30年那么久，只看誰最靈活了。