房?jī)r(jià)不降 不正常

2009年3月，在「上海之春」房展上，一個(gè)位于普陀區(qū)的樓盤推出了買房送「工作」噱頭，其實(shí)送什么都不重要，把合理的房?jī)r(jià)送還民眾，就是最大的合理。令人蹊蹺的是，樓市僵持一年來，開發(fā)商寧愿送家俱、裝修、鉆石、寶馬車，就是不肯降房?jī)r(jià)，個(gè)中原因值得深思。

早春回暖不等于樓市回暖

雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年的早春時(shí)節(jié)，似乎有回暖的跡象，包括上海、北京、重慶這些城市，一手房、二手房成交量不斷增長(zhǎng)，但面對(duì)各地房產(chǎn)市場(chǎng)的變化，中華全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生一語(yǔ)破的：市場(chǎng)回暖有兩個(gè)原因，一是2008年整個(gè)成交量下降，全大陸普遍下降4成，有些城市到了5成，這種情況下壓制了一部分本來2008年要買房的，2009要釋放出來；二是2008年第4季度以來，政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)新政，對(duì)交易量恢復(fù)起了非常大的作用。

現(xiàn)在交易量恢復(fù)主要是兩個(gè)特點(diǎn)，一是首次購(gòu)房，二是自住性購(gòu)房，且是普通商品房，這很能說明問題。事實(shí)上成交量回升是一個(gè)總體性的情況，個(gè)別價(jià)格虛高的樓盤并沒有多少成交量，加之之前的成交量實(shí)在太低，稍有回升，就呈現(xiàn)回暖的跡象。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料來看，2009年2月份，房?jī)r(jià)依然處在下行通道，這說明成交量上升也是部分樓盤讓利的結(jié)果。

但早春回暖是否意味著樓市回暖，聶梅生認(rèn)為這尚需要觀察。她說現(xiàn)在的回暖多是政府強(qiáng)力支持保障性住房建設(shè)的結(jié)果，很多城市其實(shí)是從二手房市場(chǎng)開始回暖的，一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，這才能形成一個(gè)循環(huán)。有學(xué)者也指出，目前的回暖是前一段利好的適當(dāng)釋放，整體形勢(shì)并不樂觀。

長(zhǎng)期僵持意味著操作有誤

在2009年3月份的「兩會(huì)」上，第十一屆全國(guó)政協(xié)委員、恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印在接受記者采訪時(shí)表示：「房?jī)r(jià)大漲制約了低收入家庭的購(gòu)房需求，不利于和諧穩(wěn)定；房?jī)r(jià)驟然大跌也會(huì)帶來消費(fèi)不振、經(jīng)濟(jì)低迷、社會(huì)動(dòng)蕩等問題?！顾J(rèn)為房?jī)r(jià)大起大落實(shí)際上危害了國(guó)家經(jīng)濟(jì)。

有關(guān)資料顯示，截至2008年底，大陸房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模1.39萬(wàn)億（人民幣，下同），個(gè)人貸款規(guī)模3.34萬(wàn)億，兩者合共約占銀行貸款總額16.23萬(wàn)億中的30%，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)全域的穩(wěn)定十分重要。

然而，房產(chǎn)界的一個(gè)事實(shí)卻值得關(guān)注?！改壳皣?guó)際公認(rèn)的較為合理的房?jī)r(jià)收入比在4～6倍之間，但是我們的房?jī)r(jià)收入比平均為15倍，個(gè)別大城市更高。」對(duì)此許家印給出了自己的意見：畸形發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，本身就高的房?jī)r(jià)是對(duì)民眾財(cái)富的不合理侵占，而樓市價(jià)格在堅(jiān)持了一年之后，遲遲不回歸到合理價(jià)位，則是利益集團(tuán)操縱的結(jié)果。有學(xué)者指出，一些人打著振興樓市的旗號(hào)，呼吁政府放開投資性住房和開發(fā)商信貸閘門，他們明為救市，但不知道救的是誰(shuí)的市？市場(chǎng)是開發(fā)商和購(gòu)房者共同組成的！

有臺(tái)商也指出，大陸樓市遲遲不回歸理性，是對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一種嚴(yán)重傷害。目前大陸還不算發(fā)達(dá)，普通民眾收入還在世界100名之后，樓市價(jià)格僵持，一方面大量的樓房在閑置，另一方面，很多普通人卻幾代人擠在狹窄的舊屋里。「如果市場(chǎng)需要調(diào)節(jié)，5個(gè)月就夠了，僵持這么久，很耐人尋味」。「我有時(shí)很難理解一些房企老板懂不懂經(jīng)濟(jì)，一個(gè)國(guó)家的房產(chǎn)價(jià)格最終是受限于國(guó)民收入水準(zhǔn)，過往開發(fā)商依靠炒作，虛抬樓價(jià)，綁架消費(fèi)，在民眾忍受的范圍內(nèi)會(huì)得逞一時(shí)，然而高到忍無(wú)可忍自然就調(diào)頭朝下。不解決購(gòu)房者的收入問題或直降房?jī)r(jià)水準(zhǔn)而談樓市振興，不知道有沒有基本常識(shí)。」

事實(shí)上大起大落的樓市，造成地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈盲目擴(kuò)張，第一浪費(fèi)了珍貴的資源，第二造成產(chǎn)業(yè)的極大浪費(fèi)，第三錯(cuò)失發(fā)展的時(shí)機(jī)。有學(xué)者指出開發(fā)商日子不好過，其實(shí)普通購(gòu)房者的日子也不好過，樓市是一個(gè)政策措施明顯的行業(yè)，政府應(yīng)果斷介入，直接干預(yù)樓市價(jià)格，盡快恢復(fù)成交量。

5要素打造合理價(jià)位

有專家指出，破解樓市振興困局，首先是實(shí)現(xiàn)合理價(jià)位下的放量成交，而合理價(jià)位一般認(rèn)定為2006年的樓市價(jià)位。而實(shí)現(xiàn)調(diào)整樓市價(jià)格回歸到2006年的水準(zhǔn)，條件已基本成熟。

業(yè)內(nèi)人士指出，房?jī)r(jià)的5大主要構(gòu)成要素是：第一工程建設(shè)及配套成本；第二是財(cái)務(wù)、銷售及管理費(fèi)用；第三是土地成本；第四是各類稅費(fèi)；第五是企業(yè)利潤(rùn)。就這5項(xiàng)內(nèi)容來說，有學(xué)者認(rèn)為，金融海嘯之后，原油價(jià)格暴跌，水泥鋼鐵需求減少價(jià)格腰斬，各大開發(fā)商在推銷過程中，也不敢盲目投入，這也減少了不必要的費(fèi)用支出，加之市場(chǎng)低迷，樓市間高利借貸受到抑制，銀行開始執(zhí)行折扣利率，于是開始形成財(cái)務(wù)費(fèi)用的減少局面，這對(duì)新的樓盤開發(fā)成本控制很是有利。加之2008年以來大力推出的一批保障性住房陸續(xù)建成，原先空置而不愿意降價(jià)的樓盤將成為「孤島」存留。

正如以上所述，第一項(xiàng)和第二項(xiàng)已經(jīng)有了調(diào)降空間，而目前地價(jià)、稅費(fèi)和利潤(rùn)則是構(gòu)成房?jī)r(jià)的三大關(guān)鍵因素，有專家建言，可通過政府讓利、國(guó)家讓利、企業(yè)讓利，從根本上杜絕房?jī)r(jià)飛漲及購(gòu)房成本被無(wú)限轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的「羊毛出在羊身上」的現(xiàn)象，成功地把房?jī)r(jià)控制在一定水準(zhǔn)上。

據(jù)悉，目前大陸各城市土地成本占房?jī)r(jià)的平均比已達(dá)30％左右，有學(xué)者建議地方政府不但要控制地價(jià)下限，還應(yīng)考慮控制地價(jià)上限。一旦兩家（含兩家）以上開發(fā)商報(bào)價(jià)超過最高限價(jià)，土地出讓即告流標(biāo)，留待下次重新出讓。在開發(fā)商的稅費(fèi)方面，一些專家也建議直接改征「地產(chǎn)稅」，目前房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征收的各類稅費(fèi)高達(dá)100多項(xiàng)，稅費(fèi)成本加起來要占到房?jī)r(jià)的30%～40％，這些也將直接轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。

一些頗具長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的地產(chǎn)商也認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在企業(yè)公民的高度追求合理利潤(rùn)，積極讓利于民、努力回饋社會(huì)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來角度看，房地產(chǎn)企業(yè)理性控制利潤(rùn)，使房?jī)r(jià)下降直至保持合理穩(wěn)定，才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。他們建議，國(guó)家應(yīng)控制企業(yè)利潤(rùn)在一個(gè)合理的區(qū)間，一旦企業(yè)利潤(rùn)超過合理區(qū)間，國(guó)家將特別加大稅收征繳超過的額度。

第一項(xiàng)：工程建設(shè)及配套成本

第二項(xiàng)：財(cái)務(wù)、銷售及管理費(fèi)用

第三項(xiàng)：土地成本

第四項(xiàng)：各類稅費(fèi)

第五項(xiàng)：企業(yè)利潤(rùn)

通常情況下，后面三項(xiàng)才是真正影響房?jī)r(jià)的變數(shù)。有專家建議，一旦政府嚴(yán)控地價(jià)、稅費(fèi)在一定范圍，鎖定企業(yè)利潤(rùn)區(qū)間并保持政策的長(zhǎng)期性和持續(xù)性，房?jī)r(jià)就會(huì)下降。