基于卡諾模型構造住宅商品房的質量屋

[摘 要] 為了提高住宅商品房的開發質量和客戶的滿意度，本文運用卡諾模型找出購房者對住宅商品房的期望需求項和魅力需求項，構造購房者的需求識別體系，找出重點開發的項目；然后勾踐住宅商品房的質量屋，將購房者的聲音反映到實際的開發之中。

[關鍵詞] 住宅商品房 QFD 卡諾模型

一、質量功能概述

質量功能展開(Quality Function Deployment，簡稱QFD)是把客戶對產品的需求進行多層次演繹分析，轉化為產品設計要求、零部件特性、工藝要求、生產要求的質量策劃、分析、評估的工具，可用來指導產品的健壯設計和質量保證。這是日本學者YojiAkao于1966年提出的，QFD的核心部分是質量屋(Quality Chart），主要包括六個部分:①顧客的需求及重要度;②技術要求;③關系矩陣;④技術相關矩陣;⑤相關矩陣;⑥市場競爭能力評估矩陣(如圖1)。

二、用戶滿意的卡諾模型

卡諾模型(Kano Model)是在1984年由日本著名的質量專家狩野紀昭教授提出的，他引申二因子理論，對質量的認知也采用二維的模式，反映到購房者和房屋之中，形成了對房屋產品的二維認識，即基本需求、期望需求、魅力需求 (如圖2)。

三、根據QFD理論和卡諾模型構建質量屋

1.客戶質量需求的獲取

杭州市對居民購房需求和決策因素進行了調查分析，該調查表提供了九個因素：住宅價格、建筑和戶型設計、房屋質量、物業管理、開發商的品牌和信譽、居住區社會環境、地理位置和交通情況、小區自然環境、治安和社會環境。結果顯示， 60.6%對房屋質量項目非常的擔心，之后，我們將這九個因素分為三個等級：第一個等級重要程度最高，分別為房屋質量、住宅價格和社會環境；第二個等級分別為建筑戶型、配套設施、地理位置和交通狀況；第三個等級分別為物業管理、開發商品牌和信譽、住宅所處自然環境。

2.基于卡諾模型構建購房者的需求體系

本文根據卡諾模型將客戶的需求進行分項，現將購房者的需求分為七個方面，即住房質量、房屋價格、建筑戶型、小區配套設施、交通狀況、物業管理、小區環境，建立客戶需求識別體系，對與期望需求、魅力需求相關的項目實施重點開發。避免了無目的開發，可以節省大量的開發成本(如表1)。

3.構建住宅商品房的質量屋

重點開發不但能幫開發商節省成本，還能提高客戶對產品的滿意度，本文所指的重點開發主要是指找出消費者的期望需求項和魅力需求項，然后采用質量功能展開原理將這些項目進行專業化和技術化，最后建立住宅商品房的質量屋(如表2)，為實施房屋的重點開發提供依據。

四、結論

本文運用卡諾模型建立客戶需求體系，找出產品的重點開發項，然后通過構建住宅商品房質量屋，將客戶的需求分層次的反映到產品的生產過程中，這種開發可以使開發商更加準確的定位客戶的需求，從而節省開發成本，提高開發效果和客戶對產品的滿意度。

參考文獻:

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[2]趙生輝 湯志偉:卡諾模型在政府公共服務中的應用[J].河南社會科學，2005（S1）

[3]王 眾 匡建超:基于質量功能展開(QFD)的住宅小區項目模糊綜合評價[J].建筑經濟，2007（S2）

[4]中國房地產資源網（http://www.realzy.com/index.html）