試論景觀房地產項目綜合評價

［摘 要] 在我國，居住環境問題正受到更多關注。景觀房地產是房地產業一種新興形式也日益受到重視。景觀房地產規劃設計的主要方面包括，安全性、保健性、便利性、舒適性、可持續性等。

[關鍵詞] 景觀房地產 設計原則

一、景觀房地產內涵解析

所謂景觀房地產是指在房地產開發過程中以景觀為賣點的房地產項目。它一般依托旅游開發而形成，或者開發商在突出環境稟賦景觀效應的同時，在建筑的過程中也較為重視景觀的設計。通常分為“旅游型景觀房地產”與“自居型景觀房地產”。前者是指依托周邊旅游開發，融旅游、休閑、度假居住為一體的居住項目。較之一般的住宅，其特點和優勢在于它具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。隨著城市化進程和郊區化住宅的發展，旅游景觀房地產的開發將成為具有明顯產業依托的旅居結合項目。而自居型景觀房地產是指借助于某種自然景物為主要的景觀生成體，通過對房地產建筑以及內部小區景觀格局的設計，最終達到居住區與外部景觀生態的和諧統一。這類景觀房地產不一定靠近旅游區，也不一定遠離市區，但一定要與高品位的自然景觀或人文景觀為依托。

總之，景觀房地產一般以人文關懷和回歸自然為主題，以景觀為賣點。它更加注重居住環境和居住空間的休閑性、舒適性、娛樂性，以及功能方面的實用性。

二、景觀房地產項目的綜合評價

評價一個景觀房地產項目規劃設計的優劣，實際就是對景觀房地產項目居民居住環境的評價。居住環境一般分為靜態環境和動態環境。靜態環境是指建筑、道路、綠化、場地和設施等，而動態環境是指人的生活活動，可以看出，靜態環境是為動態環境服務的。而動態環境中人的活動內容，涉及到居住小區中的成員、情況、時間、地點、活動性質等。作為設計者，應在大自然所賦予的環境條件中“以人為本”，不斷改善人類的生存環境，提高人們的生活質量，實現居住小區的現代化發展和人類社會的文明全面進步。

人居環境需求層次從低到高不斷提升，同時伴隨著在空間上的向外擴展；以馬斯洛的“需求層次”理論為基礎，筆者嘗試對景觀房地產項目設計也歸納為由低到高的5個要求層次:

1.生理要求層次:景觀房地產項目應能滿足人類健康生存和繁衍的要求。生理要求層次是最基本和首要的層次，景觀房地產項目應能為人類日常生活，如飲食、性、排泄和睡眠提供基本的場所和物質條件，具體要求包括住宅面積大小、日照通風、上下水和一定的私密性。此外，建筑和城市的物理環境，如輻射、噪音、空氣質量等，都會對人的身體健康產生重大影響。景觀房地產項目與一般的房地產項目比較有更高的檔次和品位，但是生理要求仍然是其基礎。

2.安全要求層次:景觀房地產項目應能滿足安全感和足夠的保護對房地產而言，應急系統的可靠性是保障居民安全要求的主要因素。此外，安全感的獲得還取決于秩序和確定性，表現為建筑結構的邏輯，建筑外觀對內部功能的可預言性，建筑群體的秩序感、城市開放空間的可界定性等。景觀房地產項目環境的塑造應能給人帶來穩定、安靜、祥和的心理感受和體驗。

3.社交要求層次:景觀房地產項目應能提供社交便利。在外部交通方面，景觀房地產項目應有暢通的出入交通和良好的出行條件，使居民與外界的交往更為便利、頻繁；在內部交通方面，景觀房地產項目需要有開放空間和戶外交往環境，能促進小區內部居民間的交往。

4.尊重要求層次:景觀房地產項目應能使身處其中的人感到受重視和尊敬。滿足尊重要求的景觀房地產環境需要人性化設計。人性化設計吸收環境心理學和人體工程學的研究成果，力圖創造最適宜人體生理和心理的居住空間，能體現以人為本的精神，從而讓身處其中的人滿足尊重要求。

5.自我實現要求層次:景觀房地產項目應能感受到自我價值和理想的實現。在人居環境中，自我價值通過對外部空間的擁有而實現，表現為自我理想與人居環境的匹配和結合。景觀房地產項目中的文脈、歷史、特色和標志，能讓人感受到內心追求與外在空間的和諧，從而體驗到實現理想的滿足感。

三、景觀房地產項目的規劃設計原則

景觀房地產項目基地的環境，包括自然環境、人工環境及人文環境。營造高品味的項目，需要從整體上協調各類環境之間的關系，充分考慮人在環境規劃中的主導作用。景觀房地產項目的規劃設計需要注意以下幾方面：

1.安全性原則。確保人的生命、身體、財產、活動和機能等的安全性，形成安全感是居住環境中最為重要的條件。安全性可以分為兩類，第一類包括防范性、交通安全性、交通之外的生活環境中的安全性等，即所謂的“日常安全性”，包括日常生活中對居住環境所提出的安全性要求，具體來說包括對犯罪的防范和預防；涉及人與車之間的關系的交通安全性；步行環境的安全性等；另一類包括對水災、地震等自然災害引發的災害的安全性，以及對人類活動密集地區，由人為因素引發的火災等各種各樣的災害的安全性，它們可以統稱為“災害安全性”。

為了獲得優美的局部環境，景觀房地產項目經常設置于人口密度較小，自然環境復雜的地區，無論在“日常安全性”和“災害安全性”方面，操作起來難度都有所增大，所以景觀房地產項目的安全性是它的一個重點問題。

2.保健性原則。景觀房地產項目周圍的環境和住宅不能對住戶的健康造成損害，能夠享受健康的生活是評價景觀房地產項目最為重要的條件之一。傳染病發病率、確保日照4小時的住戶率、有害物質濃度、上下水管道普及率等、戶數密度、戶均居住面積等，這些都是反映保健性的綜合指標。景觀房地產項目的實施應該以自然、人體等科學為基礎，嚴格遵循各保健性指標，充分考慮到人們的保健性需求。

3.便利性原則。影響人們日常生活的因素有很多，對于景觀房地產，便利性是一項重要的內容。表示便利性的指標包括很多，如與設施之間的距離，設施的密度、占地面積、種類，某些服務的利用可能性等。許多景觀房地產項目位于遠離城市的郊區或風景名勝區，所以基礎設施配套都比較困難。而景觀房地產要帶給消費者的是度假、休閑、娛樂，如果因為基礎設施不齊全，而處處不便，那么必然導致項目的失敗。因此，景觀房地產項目的便利性是其成功與否的一個重要因素。

4.舒適性原則。景觀房地產項目的舒適性是使居住在其中的人們感到樂于居住，或創造一個樂于居住的街區。舒適的生活首先應該是安全的、衛生的，應該讓人們生活在沒有不快的生理感覺的住宅中。其次，以各個地區的風土人情、歷史文化為背景，對多樣化的住宅(建筑)構成的聚居體的環境質量進行綜合評價也是非常重要的。在很大程度上，舒適性的評價涉及生活者的價值觀和生活方式，涉及生活者和利用者的行為。

表示舒適性的指標主要偏向于實體環境狀況的指標。在經常用到的實體指標中，有很多是表示某種實體環境狀況向哪個方向發展人們會感到更舒適的“方向性的指標”。例如，有統一感的景觀更舒適，開放感比封閉感更舒適，充滿自然氛圍更舒適等，它們通常是基于直覺的一種概括性的概念。

作為景觀房地產項目，其景觀，要避免相似，過于雷同反而會給人們帶來負面的印象。當然舒適性主要依賴于個人的主觀評價，客觀評價相對較難。將舒適性評價中主觀性的部分和客觀部分分離開來是非常重要的。為此，景觀房地產項目在設計時就應充分考慮它的目標市場，盡量貼近其潛在購買者的主觀要求。

5.可持續性原則。可持續性是sustainability的英譯。可持續性是指我們當代的發展不應對下一代的生存和發展構成威脅，后來，該概念成為討論地球環境問題時的重要概念。

建立可持續發展的城市已經成為全人類的共識。可持續發展的人居環境思想成為衡量景觀房地產項目設計的重要方面。可持續發展的景觀房地產項目，是人類對住區文化的重新認同與詮釋，它主要體現在兩個方面:一是資源方面，要合理利用有限資源，減少資源消耗、增加資源的重復使用和資源的循環再生。營造景觀房地產項目生態環境的新陳代謝的系統，降低能源的浪費，不斷提高資源循環使用能力。在規劃設計過程中，要努力做到將綠色融入景觀設計中，使景觀房地產項目外部空間環境成為一個流動的生命空間，實現人與居住環境的有機結合，為居民創造優美的外部空間環境；二是對景觀房地產項目地區原有文脈的繼承與發展。景觀房地產不僅是一個居住的實體，更著重于塑造居民心智、道德情感的人文環境。建立可持續發展的住區表現在文化方面，就是延續與發展傳統的住區文化。延續是對過去的適應，發展是對未來的適應，發展才是根本。因此，景觀房地產項目設計在滿足現代功能的同時，應盡可能地保留住區內原有的文脈，使之適應現代人生存發展的需要，成為現代文化的載體，即將地域歷史文化精神融入到現代文化中。

四、結語

隨著物質文化生活水平的提高，將來人類還將向著更高的目標前進，但無論將來的模式如何，未來景觀房地產項目必將是生態與人文的統一，自然與人工的統一，傳統與現代的統一，科學與藝術的統一。

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