淺談我國房地產金融政策

[摘要] 房地產業作為資本密集型產業，與金融政策變化關系密切。隨著我國房地產市場的發展，房地產業對金融政策的敏感度不斷提高，金融政策已成為調控房地產業發展的重要工具。

[關鍵詞] 房地產金融 房地產周期 房地產金融政策 實效

一、房地產金融政策變化的趨勢

近年來，中央政府和央行頒布了一系列房地產金融政策，促進了房地產業和房地產金融業務的快速發展。然而，由于房地產業明顯的行業特征，以及其與國民經濟發展的密切相關，它的快速發展一定程度上造成了固定投資增長過快、貸款規模過大，并進一步導致了今年整體宏觀經濟發展局部過熱。隨著我國房地產金融政策體系的建立和中央銀行功能的不斷完善，中央銀行對于房地產市場走向的關注日益提高。并在貨幣政策上進行引導，運用金融政策和宏觀經濟發展的協調性希望能使房地產市場回到健康的發展道路上來。在對住房需求進行細分的基礎上，貨幣政策趨向于對真實的住房需求給予保護和支持，而對投資性的需求給予了抑制，力求遏止由于投資而導致的房地產市場價格的惡意猛漲。對于房地產市場處于起步和發展階段的地區運用政策依然給與大力的支持，而對因炒作過熱導致價格飚升的地區給予政策性的限制。

1.房地產政策正逐步改變其力度和結構

房地產市場的金融政策作為宏觀調控的重要組成部分，其走向與宏觀經濟密切相關，因此隨著宏觀經濟形勢的變化、房地產市場的成熟度和金融機構風險意識的增強，金融政策對于房地產市場的優惠性支持，正逐步改變其力度和結構。貨幣政策強調的是協調總需求和總供給。對于房地產市場的金融調控，既是總體調控政策的重要組成部分，又因為其影響面大、滲透力強成為調控的重要關注對象。

2.房地產金融調控政策正走向預防性、間接化和多元化

對比20世紀90年代以來國家運用的房地產金融政策，可以看出，對于房地產市場的金融調控政策正走向預防性、間接化和多元化。

(1)金融政策的制定和實施走向預防性

1993年，由于當時全國房地產市場不發達，機制不健全，部分房地產已經過熱甚至產生了泡沫之后才進行調控的，是“事后調控”；而從2003年開始的本次調控政策的制定和實施更大程度上是“預防”，具有很大程度的超前性，央行從分析銀行的違規、房地產貸款造成的風險出發，及時提出防范房地產過熱甚至產生“泡沫”的措施，以保證房地產市場健康、穩定地發展，這一系列的政策促進了房地產市場的穩步上升。

(2)金融政策調控方式的間接化

20世紀90年代以后國家在制定房地產金融政策開始注重政策的柔性化，采用金融政策直接調控和間接調控相結合的形式。央行在直接限制商業銀行對房地產業的信貸結構和信貸條件的同時，還通過利率政策來調節貨幣的供應量。

(3)金融政策工具的多樣化

隨著經濟市場化改革，經濟金融領域發生了巨大的變化，我國房地產金融政策工具有以直接調控向以間接調控為主轉化，貨幣政策工具的選擇越來越多，有貸款規模、再貸款、利率、存款準備金、再貼現等，房地產金融政策工具也呈現多樣化。央行在運用一般性政策工具的基礎上，開始靈活運用數量型工具和價格型工具，綜合運用利率、準備金率、首付比例的調整、窗口指導等多種政策，以及加大對商業銀行的風險監管力度，從房地產需求和供給兩個層面對房地產市場進行調控，手段相對溫和，政策的導性更加明晰，直接調控工具的使用逐步減少，間接調控工具的使用逐步加強。

(4)金融政策作用對象的多元化

隨著我國住房貨幣化改革的完成，金融政策開始從房地產需求和供給兩個方面對房地產市場進行調控，國家在1998年擴大內需的戰略中，指出把住宅建設培育成為新的經濟增長點，調控的重點就是啟動居民住房消費，金融政策對于房地產業的支持在這一階段開始轉向，由以前的主要支持供給轉為同時關注消費需求和供給。2003年開始的調控不僅針對投資者，同時通過信貸政策來影響消費者。

二、影響房地產金融政策實效的因素

1.房地產金融政策自身的問題

(1)房地產金融政策缺乏一致性

在市場經濟條件下，政府的職責在于建立“游戲規則”，而不是隨意更改規則，政府應當保持政策的一致性和連續性。而我國監管當局對房地產市場的調控存在爭議，房地產金融政策缺乏一致性。2003年我國房地產金融監管進入了加強監管、適度調控的階段。2003年121號文件一出臺就遭到房地產商的強烈抗議。2004年8月國務院18號文件對121號文件進行糾偏，認定房地產市場是健康的，并積極鼓勵對優質房地產企業進行貸款。此舉顯示了央行政策的多變性，讓公眾無所適從。而且并沒有對房地產市場形成太多影響，致使后來的房價一路飛漲，迫使央行不得不提高存款準備金、提高房地產開發企業自有資金比例等一系列措施。

(2)房地產金融政策缺少“靶向”準確的調控工具

由于我國采用一般性政策工具和選擇性貨幣政策工具，缺少“靶向”準確的調控工具，制度設計仍不夠完善，某些調控手段影響面過大而力度略顯不足，對整個宏觀經濟產生了不利影響。2005年3月的住房還貸“加息”政策本為打擊炒房者，但“一刀切”的加息卻影響了炒房者與買房人。由于炒房者資金雄厚，政策對其影響不大；反而是那些普遍經濟能力有限，對住房抵押貸款依賴性強的購房者受到了較大的影響。

(3)忽視了“地區差異”和“結構性差異”

央行不僅在多次出臺貸款利率浮動政策、上調存款準備金率、再貸款浮息制度等政策時，針對不同金融機構采用差別化政策手段間接調控市場流動性、引導金融機構的貸款行為，而且通過“窗口指導”等直接調控手段引導金融機構有選擇性的貸款支持。應該看到，全國相當部分地區的房地產市場還處于起步階段，非常需要資金上的支持和金融政策上的扶持，如果在這個時候把它們拉進來一起調控，提高房地產開發和購置的門檻，增加開發和消費的成本，這對于房地產市場整體的發展是非常不利的。我們應該采取差別化的房地產政策促進其發展，而不是運用“一刀切”的政策，否則勢必影響發展。

2.房地產金融政策之外的影響因素

(1)政府的雙重角色使房地產金融政策的執行存在利益偏向

我國房地產金融政策出臺后，或多或少都要面臨一個同樣的問題：中央金融政策在執行過程中“變形”。金融政策由中央銀行制定，而房地產經濟政策則產生并服務于地方經濟，表明地方政府與中央政府在經濟利益方面具有客觀上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地產業發展，地方政府會設法加以規避，這就使中央金融政策在執行過程中產生扭曲。

(2)銀行對房地產金融的“過度支持”

到目前為止，理論界對房地產發展中金融“過度支持”的觀點基本上取得共識，但對導致金融“過度支持”原因的認識則存在較大分歧。金融“過度支持”的主要因素是體制和利益驅動。這里所說的體制是指金融體制，其中重點是證券市場(尤其是股票市場)和銀行部門。

(3)公眾對房地產市場的心理預期

由于房地產經濟活動的特殊性，房地產金融政策的實施受心理因素即與其因素的影響更大，其原因如下：一是房地產投資者或購買者對未來期望過高。由于土地資源有限，土地的供給與需求矛盾日益突出，以致房地產價格具有與物價水平同步上漲的特性，亦即房地產具有抵抗通貨膨脹的能力；二是房地產投資者或購買者的從眾行為。

三、完善我國房地產金融政策的建議

1.堅持金融支持房地產市場發展的基本方向

房地產業已經是國民經濟的支柱產業。作為一個涉及面廣、帶動系數高的行業，房地產業的發展，對建材裝潢業的拉動作用，對建筑業和農村勞動力的轉移作用，對改善投資環境吸引外資的集聚作用都十分明顯，可以說是“一房拉百業”。因此，促進房地產業得到進一步發展是確保國民經濟持續健康運行的內在要求。人民銀行采取了一些金融方面的宏觀調控政策，目的是避免房地產業大起大落，讓其少走彎路，健康發展。長遠看房地產融資渠道多元化是必然趨勢，但今后一段時期銀行仍將是房地產融資的主渠道。因此，金融機構要一如既往地支持房地產業的健康持續發展。既要支持商品房的開發，也要繼續發放按揭貸款，支持城鄉居民改善住房條件。

2.注重長效機制，保持政策的連貫性

由于政府政策在時間上不一致，就會造成政府政策目標無法實現。在這種情況下，只有保持政策一致性，就可以實現其目標。這就要求：強化政策制定者的行為準則，使其無法或沒有動力區制定相機抉擇的經濟政策;加強政策制定的統一性，莫要政出多門。應該綜合運用城市規劃、土地供應、財政金融、信息公開和輿論宣傳等各種手段進行綜合治理;加大政策執行力度。在新的房價調控政策出臺之前，我們看到的更多的是中央和地方政府之間的博弈，政府和開發商之間的博弈以及政府不同部門之間的推諉和爭議，這些博弈和不同意見造成了各級政府和金融機構在執行房價調控政策時互相掣肘，大大削弱了房價調控效果。因此，加大執行力度是政策取得預期效果的必要條件。

3.選擇合適的金融政策調控方式、實施的時機和力度

在當前結構性問題突出的情況下，運用金融政策對房地產市場進行調控時應盡可能選擇直接調控的方式來對房地產業進行調控，避免“誤傷”。直接調控方式的運用視情況而定、力求針對性，可選擇的具體措施包括中央銀行直接規定銀行貸款給房地產行業的最高限額；直接限制銀行貸款給房地產業的結構。同時，我們應謹慎地把握金融政策調控的時機，避免因時機選擇不對而降低政策調控的有效性，或者與其他調控政策相互抵消。房地產調控的手段為，政府通過可控的貨幣、土地資源，采取金融、法律法規和行政手段影響房地產周期波動；調控的方法為，通過反周期方法，平抑或引導其周期波動。

4.注重“地區差異”和“結構性差異”

房地產市場的區域性導致房地產市場發展的區域不均衡性。由于房地產位置的固定性，房地產市場也必然是一個區域性的市場，各個地區無論從市場發育程度、供求狀況、價格水平來看差異都很大。鑒于目前我國不同地區所處房地產周期各不相同，央行應根據“地區差異”制定不同的房地產金融政策。中央銀行要同時從供給和需求兩個方面采取行動，保持政策力度均衡，并將政策的重點放在引導供需各方，形成正確預期，逐步調整其不理性行為上。

對目前房地產市場中所存在的結構性不合理和房價過高問題，可以鼓勵擴大中低價商品房和經濟適用房的建設規模，提高低收入家庭的購房能力，滿足普通市民改善居住條件的愿望。要壓縮高檔項目的用地供給，增加高檔項目開發、交易和炒作的成本。但要從根本上解決問題，還應著眼于發揮市場機制作用，政策應通過市場機制起作用，而不能完全依賴行政手段來干預。

參考文獻:

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