解開外地人在京買房的３疑問

2003年7月1 5日，北京市國土資源和房屋管理局發(fā)布了《關于外省市個人在京購房不再經(jīng)審批的通知》，大大降低了外地人在京買房的門檻，外省市人員可以僅憑身份證、暫住證購買商品房。時隔5年，外地人在京是否能夠輕松實現(xiàn)居者有其屋呢?

在北京1600萬常住人口中，外來人口占據(jù)了近1/4的比重。長年在外，居無定所，這部分人形成了強大的買房需求。偉嘉安捷數(shù)據(jù)顯示，在當前的貸款買房群體中，外地人士占了總量的60％左右，這些大多是在京工作穩(wěn)定和收入較高的白領人士。

然而，在北京買房難是不爭的事實，首先是房價讓人望而生畏。用兩句話可以概括，那就是“高，實在是高”和“快，比火箭還要快”。如果一個人半開玩笑地告訴你，他一年不吃不喝，收入加在一起只能買一間洗手間，千萬別誤會，他在北京可以歸入成功人士之列了，畢竟他還有能力考慮買房。雖然夸張了點兒，卻反映了一個基本事實：北京的房價已經(jīng)到了中產(chǎn)階層都難以承受的程度。2004～2007年，北京的商品房均價從5053元/m²飆升到14411元/m²，年均漲幅高達41.8％。據(jù)說在五環(huán)以內已經(jīng)找不到低于15000元/m²的商品房。

對于外地人來說，往往還另有幾個疑問存在。

持證可買房?

外地人沒有北京戶口，難以享受北京市政策性住房的優(yōu)惠。政策性住房主要包括經(jīng)濟適用房和兩限房等，這些是為了照顧低收入群體，以安居為主要目的實施政府定價的優(yōu)惠房。2007年經(jīng)濟適用房的價位是2350～4600元/m²，兩限房的價位是4800～7300元/m²，只有當年商品房均價的1/3～1/2。

北京外來人員以普通白領和一般外來打工人員為主，從需求上更應享受政策性優(yōu)惠住房。但是，政策性住房規(guī)定了明顯的區(qū)域界限，通常都要求北京市戶口。2003年6月30日，北京市人事局頒了《關于實施北京市工作居住證制度的若干意見》，持有《北京市工作居住證》的外省市個人，同時符合購買經(jīng)濟適用房條件的，可以購買北京經(jīng)濟適用房。這引起了不少人的關注。

然而實施5年來，真正能在北京購買經(jīng)濟適用房的外地人微乎其微。究其原因有以下幾點：首先，申請《北京市工作居住證》的手續(xù)煩瑣，申領麻煩，完全符合申領條件的人員占少數(shù)，并且一些符合條件的外地人也因經(jīng)常更換工作單位而無法正常申領《工作居住證》。其次，在京購買經(jīng)濟適用房比較困難，不說購房排長隊取號，連購買條件所需證明都很難取得。再次，經(jīng)濟適用住房主要面向的群體是北京市的拆遷人員，外地人即使符合購房條件，也無法獲得審批。最后，經(jīng)濟適用住房的開發(fā)數(shù)量比商品房少很多，更是加大了購買難度。

鑒于政策性住房的優(yōu)惠，有人采用了較為靈活的方式，出錢以一個信得過的有北京戶口的人名購買經(jīng)濟適用房，然后簽訂相關協(xié)議明確該套經(jīng)濟適用房的所有人為該外地人。但有關律師認為，這種做法難以被法律認可，在日后的產(chǎn)權以及子女繼承等方面存在著諸多隱患。也有外地人通過購買再上市的經(jīng)濟適用房來解決住房問題，就顯得不經(jīng)濟了。

程序已一樣?

《關于外省市個人在京購房不再經(jīng)審批的通知》實施以后，外地人在京買房程序與本地人已經(jīng)基本相同，而且也不需交納額外費用。細微的差別是在提供相關材料時，外地人在提供身份證的同時，還要出示北京市暫住證。

但申請房貸，外地人和北京人有相當大的不同，這可以視作隱性上的程序制約。

最大的制約在公積金貸款上。公積金是最好的貸款方式，它比銀行個人住房按揭貸款利率低1個百分點左右，而且通常還低于現(xiàn)行同期的銀行存款利率。以5年期的儲蓄存款和公積金貸款為例進行比較：10萬元存5年定期，5年后客戶可得利息14400元；申請公積金貸款10萬元，在貸款利率水平不變的情況下，5年后，客戶需支付利息10880元，存貸之間的利差為3520元。

公積金貸款的申請條件不高，只要在北京購買自住住房，又是在北京市住房資金管理中心系統(tǒng)或中共中央直屬機構住房資金管理中心交存住房公積金的交存人(申請人須已在前6個月持續(xù)繳存住房公積金或已累計繳存12個月以上且目前還在繼續(xù)繳存)或匯交單位的離退休職工，就可以申請公積金貸款。

對外地人來說，由于工作的穩(wěn)定性和連續(xù)性較差，在北京建立公積金賬戶較難。建設部雖然于2005年4月發(fā)布了《關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》，規(guī)定城鎮(zhèn)單位聘用的進城務工人員、城鎮(zhèn)個體工商戶、自由職業(yè)人員可申請繳存住房公積金，可是現(xiàn)在只有西安、成都等地出臺有實施細則。北京市在2007年10月規(guī)定了“有條件的單位可為進城務工人員或者實際工作不滿6個月未簽訂合同的城鎮(zhèn)職工建立住房公積金”，實際上不具有操作性。

對于在京短期工作的農(nóng)民工來說，如果不考慮買房，公積金沒有必要。但對于有購房計劃的白領來說，就要盡早加入公積金了。公積金是法定的。北京市規(guī)定，如果單位不辦理住房公積金繳存登記、不為職工設立個人賬戶手續(xù)、逾期不繳或少繳住房公積金，住房公積金管理中心將責令限期辦理，逾期不辦理的處1萬～5萬元的罰款，或申請法院強制執(zhí)行。專家建議，對于不設公積金的企業(yè)，不妨拿起法律武器，爭取合法權益。

買房可落戶?

沒有戶口算不算北京人呢?陳女士的說法具有一定的代表性：“是不是北京人我不在乎，什么時候我都是山東人。聽說在北京買房帶過戶口，我真的希望能把女兒的戶口給辦下來。”

北京戶口有什么好?外地人的小孩兒在京上學，需要交納名目繁多的不菲額外費用；不少單位的招聘信息明確要求北京戶口；一些姑娘的尋偶條件要求北京戶口；更重要的是在升學上：2007年山東省高考的一本分數(shù)線為文科593分、理科573分，北京市則分別為528分和531分，相差分別為65分和42分。陳女士怎能不為她即將高考的女兒上心。

“購房落戶”一度在北京33個試點小城鎮(zhèn)和14個衛(wèi)星城市實施過，1997年頒布的《北京市人民政府辦公廳關于印發(fā)北京市郊區(qū)小城鎮(zhèn)建設試點城鎮(zhèn)戶籍管理試行辦法的通知》及其實施細則規(guī)定，外地人員在京郊指定的小城鎮(zhèn)試點投資25萬～50萬元不等，再在當?shù)刭徺I一套住宅，可獲得北京市城鎮(zhèn)戶口。

然而陳女士失望了，由于購房落戶的代價太高，這并不現(xiàn)實。首先要無償付出一大筆的投資支出，其次，符合條件的小城鎮(zhèn)交通和社區(qū)狀況一般不很理想。更有甚者，個別開發(fā)商或代理商正是利用外省市個人急需北京市戶口的這種心理，將與戶口及投資無關的項目說成是能辦理北京市戶口，或者故意曲解北京市的有關政策，做出與政策不符的承諾。提醒消費者要避開這樣的誘餌，謹防上當。

況且由于北京市極大的人口和住房壓力，購房落戶政策在2005年已叫停。買房解決戶口仍是難以實現(xiàn)的夢想。