對地產商圈地行為的分析與對策

[摘 要] 本文從探討碧桂園成為全國最大地主的原因說起，揭示了拿地過程不過是國家政策，地方政府和地產商的利益博弈的過程，從而對規范我國土地出讓市場提出了對策和建議。

[關鍵詞] 碧桂園 土地出讓市場 招拍掛

國務院發展研究中心發布的《中國房地產企業競爭力研究報告》，報告中指出全國最大的“地主”是碧桂園，2007年7月末，該公司總土地儲備量已經達到了驚人的4500萬平方米，超過土地儲備量第二的房地產企業近一倍。8月，碧桂園再次發布公告，宣布成功投得分別位于重慶、安徽和縣、湖北咸寧與隨州，以及廣東肇慶與韶關的優質地塊，新增可建建筑面積約1000萬平米。到目前為止，碧桂園總可建建筑面積的土地儲備已超過5400萬平米。

一、碧桂園順利拿地的原因

撬動存量土地，在守住18億畝耕地紅線的前提下確保地產市場的土地供給，已經成為地產業調控者和參與者的共識。而碧桂園何以能一做到行業土地儲備的老大呢？以其張家界拿地為例，筆者做了以下的分析。

首先，碧桂園擁有龐大的資金和開發經驗。去年11月，其老總楊國強現身中山大學談到：“我們在香港上市后取得150億現金，買了些便宜的土地。我們上市后發展的速度很快，明年我們計劃開發1000萬平方米，近兩年要開發2000萬平方米。”足見其實力雄厚。另一方面，多年的拿地經驗使楊國強眼光獨到，與很多開發商不同，他偏好的并非是城市中心地段 ，而多是“相對獨立、不受外界環境影響；周邊環境景觀比較好；建成后，無視覺障礙；交通便利”的土地。就以張家界羅家崗為例，當地人看來，羅家崗那塊地不過是片上不著村下不沾店的荒山，而在他看來，是“如世外桃源，有山有水，漂亮得很。一棟棟別墅可以依山勢而錯落”。

其次，地方政府發展經濟的沖動。張家界雖然舉世聞名頭戴多項榮譽，但其游客的人均消費僅420元，遠不及同樣久負盛名的黃山和桂林。“張家界沒有一家五星級酒店，無法承辦國內和國際大規模會議，沒有高端客戶。境外以中等收入的韓國游客為主，歐美游客少。”張家界市永定區商務局局長龔朝明說。到張家界的國家領導很多，只能住在城區內的標準實際只相當于三星的酒店。而旗下樓盤均建有五星級酒店的碧桂園，恰好與“就需要一個五星級酒店”的張家界對上了路。同時，對大多數農戶來說，是對其給予的補償非常滿意的。九十多戶農戶得到了張家界征收農地以來最高的從30萬到80萬不等的補償。房屋、耕地、樹林、苗木、墳地等都有補償，且補償直接劃撥到戶。既然是三贏的局面，拿地過程也就異常順利了。

最后，開發商規避的國家政策。2004年國土資源部“8·31”大限，規定土地轉讓一律經招拍掛，不得搞協議出讓。而此塊地卻被爆出名為招拍掛，實為秘密協議。并且按照協議規定，這個地全部都不算閑置土地了，這就規避了國家“不能囤地，馬上建”的政策。，政府為了掙人氣，吸引開發商，不惜自己去修改現行規劃，把占地方稅收相當大部分的房地產稅、城鎮土地使用稅和房地產企業的營業稅都免了，這也反映出規劃具有較大的隨意性。2006年5月30日，國土資源部下發《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》，要求從即日起，一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續。但碧桂園將建的并非尋常的五星級酒店，而是產權式酒店－－山坡上建別墅樣式的房，再配一棟五星級酒店。別墅樣式的房可出售使用權，土地產權歸碧桂園五星級酒店，不過是把政策變通了。

二、杜絕地產商圈地的對策

我們可以發現，地產商拿地的過程，也是國家相關政策，地方政府發展沖動，與地產商的逐利本能的博弈與互動的過程，其中有利也有弊。但是，對于在保護18億耕地紅線，土地供應稀缺的今天，碧桂園這樣的低成本大規模拿地，即便是對當地土地規劃利用有利，也是野心巨大的吞地行為，人為的減少了土地供應量，從而造成了房價的上漲，不利于整個房地產市場的發展和國家經濟的穩定。因此筆者認為，應進一步深化土地出讓制度改革， 加大土地交易監控力度，逐步完善“招拍掛”制度，促進土地市場理性發展。

1.要合理制定的土地交易底價。一般而言，土地的成交價與底價之間的漲幅在60%均為理性范圍，但目前有不在少數的地塊出讓竟價增幅已經超過了100%。競價現場推動價格攀升是原因之一， 但是這也暴露了當前城市土地“招、拍、掛”出讓過程中土地交易底價的確定存在盲目性、不準確性，還有各地產商的信息不兌成性。出現“過高”或“過低”的傾向，極易造成地價虛高或導致國有資產流失， 土地資產價值難以實現等。

2.明確規定采取招拍掛方式出讓的地塊必須是熟地。按照城市規劃，城市功能定位和經濟發展要求，由政府統一征地補償，拆遷安置，土地平整，確定土地用途及規劃設計，完成地上地下市政基礎設施和社會公共配套設施建設，將土地的不確定性和規劃變更從源頭堵死，既減少了開發商討價還價的借口也減少了政府給予費用減免返還的空間，從而建立公開的的土地一級開發市場。

3.規范地方政府行為，建立中標公示制度，推進土地出讓的招標拍賣掛牌制度的透明化、公開化改革。我國土地一級市場是國家嚴格壟斷的市場， 政府對土地有絕對的定價權。土地成交價與底價之間的價格差額就成為政府財政來源的一部分。因此在土地出讓時， 有的地方政府出于利益的驅動及各方面的原因， 對土地交易進行暗箱操作， 企圖抬高土地成交價，從而助推土地出讓非理性因素的滋生， 造成地價上漲。因此， 要規范地方政府行為， 從大局出發， 從長遠出發， 立足全局來發展地方經濟， 著眼于長遠來管理土地市場，合理配置有限的土地資源， 維護土地市場正常秩序。

參考文獻：

[1]畢寶德:土地經濟學[M].人民大學出版社，2006

[2]蘇 嶺:碧桂園拿地再調查.南方周末

[3]寧 智:完善土地出讓“招拍掛”促進土地市場理性發展.知識經濟，2008，（1）