經濟適用房成本問題分析

一、經濟適用房的成本習性分析

經濟適用房的成本由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費、1%～3%的管理費、貸款利息、稅金和不超過3%的利潤等八項因素構成。

1.經濟適用房總成本習性分析

(1)征地和拆遷補償費。征地和拆遷補償費根據具體地塊的實際情況發生的各項支出組成，在所征地面積確定的情況下，建筑總面積越多，分攤到單方成本中的此項費用則越低。

(2)勘察設計和前期工程費。在勘察設計和前期工程費中，部分費用與工程總造價有規定的比例關系。此項費用中部分與建筑總面積的變動有比例關系，部分費用與建筑總面積的變動無固定比例關系。

(3)建安工程費。建安工程費與建筑總面積成正比例變動關系，建筑面積越多，該項成本越大。

(4)住宅小區基礎設施建設配套費。住宅小區基礎設施建設配套費的高低，取決于配套設施的建筑面積和建設標準，配套總建筑面積一般占總建筑面積的一定比例。

2.經濟適用房單方成本習性分析

經濟適用房的單方成本可分為直接成本和間接成本兩類，直接成本指可以以直接經濟合理地方式追溯到每平方米的耗費;間接成本指不能以經濟合理的方式直接歸入每平方米的耗費，間接成本需要先將不能歸入直接成本的耗費歸集，然后以一定的數量標準分配到每平方米面積。以上各成本中，直接成本項目有:征地和拆遷補償費單方成本、每平方米建安工程定額費。余下的成本項目均為間接成本項目，間接成本的分配標準有:建筑總面積、可經營面積、經濟適用房總面積、經營性配套面積。

二、經濟適用房成本的有關問題

1.部分經濟適用房價格仍然偏高

目前經濟適用住房價格存在的主要問題，用一個字來概括就是“高”。由于經濟適用住房單價高，再加上面積大，不僅提高了居民購買經濟適用住房的門檻，而且使居民支出了不必要的費用，違背了建設經濟適用住房建設的初衷。

2.居住面積偏大，總價高

少數開發企業為了迎合少數購買者心理，將房間面積設計的過大。加之單價高，房屋總價則更高，中低收入的工薪階層更難以承受。

3.經濟適用房成本核算中存在的問題

目前，經濟適用房成本核算在市政配套設施建設費交納與工程費用的承擔、公共配套的成本分攤、費用歸集和分配等方面處理存在問題。

4.經濟適用房位置偏差

少數開發企業為了減少房屋建造成本、降低售價，將經濟適用房選在通達性差，工作、生活不方便地帶，出現了工作與生活不方便的負面效應。

5.缺乏有效的收入監測機制

目前購買經濟適用住房只要由購買者出具工資收入證明即可，而我國現階段個人資金管理、信用管理等宏觀條件還不完備，在配給經濟適用住房的實際操作中，一些不符合購買條件的高收入家庭通過所謂“合法途徑”獲得經濟適用住房。

三、經濟適用房成本的有關問題分析

1.從政府角度來看

(1)政府對經濟適用房的建設用地實施行政劃撥的扶持優惠政策，但僅免收的是土地出讓金。有關的土地稅費、征地費、拆遷安置費并未減免，這直接增加了經濟適用房的建造成本。

(2)政府關于經濟適用房的政策是“政府限價”，而政府限價又須以各項措施保證，沒有這些前提，政府也就沒有限價的理由。

2.從開發企業角度來看

（1）經濟適用房的核算不準確。有的地方經濟適用房的開發企業，將建造經濟適用房與開發商品房混在一起核算；有的將不應打入經濟適用房開發成本的各種費用也擠入經濟適用房開發成本中，從而導致了經濟適用房的開發成本核算失真。

（2）經濟適用房的基礎設施和非營業性配套設施建設存在問題。在經濟適用房的基礎設施和非營業性配套設施建設上，地方政府希望由開發企業自行解決，而開發企業則認為這些投資應由政府承擔。于是這些投入都被打入開發建設成本，分攤到經濟適用房的房價中。

（3）經濟適用房的面積標準、裝修標準等方面執行難。在經濟適用房的面積標準、裝修標準等方面，政府都作了明確規定。但開發企業為住房建成后能盡快收回資金，迎合高收入階層的品位，追求大面積、高標準，人為造成了經濟適用房的面積和總價失控，偏離了廣大中低收入階層的承受水平。

（4）成本劃分不合理。目前的小區基本上都有很齊全的配套設施，由于這部分投入是帶有收益性的，因此不能計入成本打進房價。但在真正申報價格時，有些開發企業不但將營業性用房一起算入成本，甚至將經營企業自留的辦公用房也打入了成本中。物價部門稍不留神，這部分成本就理所當然的成了房價的一部分，交給購房人“分攤”去了。在公共配套項目中，虛夸小區草坪的級別、謊稱引入了進口的果樹等都是變相提高成本的做法。此外，在小區用地規劃紅線外的基礎設施建設費也經常違規地出現在成本費用中。

（5）利潤超標。國家規定，經濟適用房的開發建設利潤不超過3%，可是有的地方的經濟適用房開發企業在開發經濟適用房時可獲得15%以上的利潤，高的達到30%以上的利潤，因此經濟適用房也不經濟。

（6）建安成本盡量最大化。建安成本是經濟適用房價格組成的“大頭”之一，基數稍微往上“提一提”，就能把成本成倍地擴大。開發企業在建材價格不穩定時申報的售價，這對于用鋼量極大的房屋建筑來說，成本差距十分可觀。

（7）假合同報出虛假成本。經濟適用房開發企業與建筑商簽訂的施工合同本身就有可能有問題。少數開發企業會與建筑商簽訂兩份金額相差很大的合同，金額少的合同是真合同，留作與建筑商結算時用;金額大的是假合同，作為向主管部門申報用。各種與住房開發經營無關的集資、贊助、捐款，各種賠償金、違約金、滯納金和罰款，在經濟適用房開發過程中往往名目眾多，數額不菲。雖然這部分費用分攤到每平方米售價中比例不是太大，但其對提升房價成本的影響卻不可忽略。

（8）成本管理混亂。房地產開發企業普遍存在成本管理混亂的問題。有些經濟適用房開發企業在報價中虛列成本，有意抬高報價。通過對比工程招標合同、規劃圖表和施工合同，可以發現在經濟適用房各項成本中，都有做手腳的例子。