論西安房產(chǎn)價(jià)格上漲的因素及對(duì)策

[摘要] 本文通過對(duì)西安房產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀分析，認(rèn)為主要是由于西安經(jīng)濟(jì)快速增長、地價(jià)上升、房地產(chǎn)市場需求增加、利率變化、西安地鐵建設(shè)等因素引起的，為抑制西安房產(chǎn)價(jià)格上漲提出應(yīng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控、增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的建設(shè)、引導(dǎo)消費(fèi)者合理消費(fèi)等措施。

[關(guān)鍵詞] 西安 房產(chǎn)價(jià)格

一、西安房產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展程度反映了一個(gè)國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)及人民生活水平狀況。陜西西安的房產(chǎn)價(jià)格上漲較快，通過西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)對(duì)西安商品房月度分析報(bào)告，對(duì)2005年～2007年西安商品房40指數(shù)進(jìn)行分析，得出2005年～2007年西安商品房40指數(shù)走勢(shì)圖（見下圖）。

2005年～2007年西安商品房40指數(shù)

資料來源：西安商品房月度分析報(bào)告

通過該圖可知西安近幾年房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況，雖有價(jià)格回落情況，但是總體走勢(shì)是上漲的，尤其是進(jìn)入2007年西安房產(chǎn)價(jià)格上漲更快。

二、西安房產(chǎn)價(jià)格上漲成因

我國房產(chǎn)價(jià)格上漲是必然的，這是由內(nèi)部和外部的多方面因素決定的。就西安房產(chǎn)價(jià)格上漲情況分析，主要有幾個(gè)方面的影響因素。

1.西安經(jīng)濟(jì)快速增長推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展

自2000年以來，西安市生產(chǎn)總值（GDP）經(jīng)濟(jì)增長連續(xù)7年保持了13%及以上的速度。在國家加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政、貨幣政策的作用下，西安市經(jīng)濟(jì)增長較快，工業(yè)生產(chǎn)保持快速增長，固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢(shì)不減，生產(chǎn)投資價(jià)格呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的格局，西安市商品房投資額增長速度較快，從而不斷推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

2.地價(jià)上升是導(dǎo)致房價(jià)上升

房地產(chǎn)開發(fā)的源頭是土地，在我國社會(huì)主義制度體系下掌控土地資源的是政府。土地的供給水平直影響了房地產(chǎn)的供給量也就直接的影響了房地產(chǎn)的價(jià)格，地方政府利益驅(qū)動(dòng)促使了房產(chǎn)價(jià)格的上漲。房價(jià)、地價(jià)的上漲，有助于地方政府獲取更多的收入，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大，使地方政府成為推動(dòng)中國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動(dòng)因。土地價(jià)格大幅上漲。土地交易價(jià)格上漲自然增加了房屋開發(fā)成本，推動(dòng)房屋銷售價(jià)上漲。

3.房地產(chǎn)市場需求增加導(dǎo)致房價(jià)上升

西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，人們對(duì)住宅的消費(fèi)持續(xù)升溫，一方面隨著西安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)主體階層的收入上升，恩格爾系數(shù)逐漸下降，消費(fèi)者對(duì)住宅品質(zhì)和面積的要求不斷的提高，形成了對(duì)房地產(chǎn)的大量需求，另一方面，西安公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日臻完善，一流基礎(chǔ)教育設(shè)施、優(yōu)良生態(tài)和投資環(huán)境，吸引人們向往居住，促使高端住宅形成，最終導(dǎo)致房價(jià)上升。

4.利率變化影響房價(jià)上升

利率上升對(duì)房價(jià)有著很大的影響，從成本的角度來看，利率上升會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)的投資利息，從而使房價(jià)上漲。從房地產(chǎn)需求的角度來看，由于現(xiàn)在購買房地產(chǎn)(特別是商品住宅)普遍采取貸款方式付款，所以利率上升會(huì)減少房地產(chǎn)需求，從而使房價(jià)下降。由于房地產(chǎn)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率上升會(huì)使房價(jià)下降。通過數(shù)學(xué)計(jì)算可以看出，利率上升導(dǎo)致的房價(jià)下降幅度要比其導(dǎo)致的房價(jià)上升幅度大得多。近幾年來，我國銀行利率的調(diào)整，很大程度上影響房價(jià)的變化。

三、抑制西安房產(chǎn)價(jià)格上漲的對(duì)策

1.加強(qiáng)國家宏觀調(diào)控

西安全面貫徹科學(xué)發(fā)展觀，認(rèn)真落實(shí)宏觀調(diào)控政策，加快推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，積極調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，努力轉(zhuǎn)變?cè)鲩L方式，避免了地方政府將稀缺的土地資源作為經(jīng)營城市的手段盲目圈地設(shè)立開發(fā)區(qū)的行為，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)較快增長，穩(wěn)定西安房產(chǎn)價(jià)格，抑制西安房產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。

2.增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)

城市不管是發(fā)達(dá)還是落后，總是有許多中低收入階層，在房地產(chǎn)市場上處于購買力的邊緣。政府推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的建設(shè)，從價(jià)格結(jié)構(gòu)上降低房產(chǎn)價(jià)格水平，可以極大滿足這些階層的需求，穩(wěn)定社會(huì)。在增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的過程中要界定供給對(duì)象，制定經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的標(biāo)準(zhǔn)及建造的長中短期規(guī)劃。增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的供給數(shù)量，促進(jìn)供給需求保持均衡，保持一個(gè)社會(huì)可以接受的水平，從而降低房產(chǎn)價(jià)格水平。

3.引導(dǎo)消費(fèi)者合理消費(fèi)

廣大購房者應(yīng)該理性、經(jīng)濟(jì)的看待購房問題，不要賦予房子太多的象征意義，真正無負(fù)擔(dān)的購房者要考慮買房是投資還是居住，適當(dāng)?shù)倪x擇購房時(shí)機(jī)，不盲目搶購，影響房價(jià)虛高。最終損害自己的利益由于房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性。向廣大居民宣揚(yáng)正確的住房消費(fèi)觀，合理引導(dǎo)購房者理性消費(fèi)。

由于西安房產(chǎn)價(jià)格上漲過快的現(xiàn)象是多種原因造成的，所以在實(shí)踐中應(yīng)該多種措施綜合運(yùn)用，加強(qiáng)對(duì)于政策的執(zhí)行力，才能使各種措施更好地發(fā)揮其功效，更好地控制西安房價(jià)。

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