我國中心城市物流園區發展模式研究

[摘要] 物流園區是現代物流業發展到一定歷史階段的產物，對提高城市服務功能，改善投資環境，促進區域經濟發展起到不可替代的作用。本文從物流園區的定義與功能入手，闡述了中心城市物流園區幾種主要發展模式并對其優劣勢進行比較，在此基礎之上，對中心城市物流園區的發展模式的選擇進行了探討。

[關鍵詞] 物流園區 經濟開發區模式 主體企業引導模式 工業地產商模式

一、物流園區的定義與功能

1.物流園區的定義

所謂物流園區，是指各種物流設施和物流企業在空間上集中布局的場所。這個定義是由一個稱為“歐洲平臺”的機構在1992年9月18日制定的，這個定義明確了這樣幾個內容：在貨運村內實現運輸、倉儲和配送等所有業務活動或范圍；經營者是物流及相關設施的擁有者和租賃者；企業進入遵守自由競爭的原則；貨運村必須具備所有的公共設施；多樣性的運輸模式；一個單一的運營主體。

2.中心城市物流園區功能分析

中心城市物流功能包括四大方面，即：集約與整合功能；國際性物流服務功能；輻射、拉動和創新功能；產業聚集功能。

(1)集約與整合功能

園區的建設將以倉儲為起點、以配送為平臺、輻射城市周遍運輸物流為延伸，實現集約、整合運作功能。通過園區的構建，吸引一批物流企業集中經營，實現量上的集約。通過城市配送物流的分工細化，體現出專業特色、規范服務，降低運作成本，實現服務功能上的集約。通過輻射城市周遍的物流延伸服務，形成真正意義上的城市群效應，實現優勢上的集約。

在實現集約功能的同時，還應該體現六位一體的整合運作功能，即市場信息、現代倉儲、專業配送、生產物流和市場展示及交易的綜合運作，以實現產業運作的配套化和系統化。積極發揮物流園區的交通區位優勢，實現公路、鐵路等多種不同運輸形式的有效銜接，實現物流資源的整合。

(2)國際性物流服務功能

在園區的建設中引入保稅物流以形成特色。中心城市物流園B型保稅區的建成，必將促進中心城市及周遍省市地區企業直接受益于全球產業結構調整和轉移，并使其產業關聯度進一步增強。同時，B型保稅區的建設也為中心城市及周遍省市經濟進一步融入全球化、經濟一體化體系提供更強的有力支撐B型保稅物流園所具備政策、功能、便捷、嚴密、創新等優勢，將吸引較多的國內外知名企業和大型三方物流企業進駐園區。一旦園區規劃所確定的全部工程建設完成并投入使用，輔以完善的物流信息平臺，將形成高效、成熟的物流體系，從而使園區在總體上達到國際先進水平。

(3)輻射、拉動和創新功能

利用商業、會展中心等設施，通過舉辦大型活動和商品展示，提升園區社會影響力。利用市場的“造市”功能來拉動物流需求，帶動物流業的發展；整合現有資源、引入現代創新機制，將傳統的儲運企業轉變為現代物流企業，即：從整合現有物流資源入手建設物流園區，促進現代物流業的形成，提高物流社會化程度，為中心城市及周遍省市乃至更大區域的企業提供良好的物流服務環境；利用實現的集聚效應，擴大商圈，增加了交易機會。通過物流園區將零散的資源進行優化整合，將重點產業發展鏈條中的采購、供應、會展、銷售、客戶服務以及交易結算、物流、信息反饋等各項功能集中在一起，充分發揮其經濟集聚作用，降低流通成本，提高經營效率。這不僅會使物流園區的綜合競爭力得以提升，還能帶動產業鏈條上的相關企業。降低成本，提高競爭力。實現物流園區整合流通產業鏈、提升流通業整體水平、促進產業快速發展的重要作用。

(4)產業聚集功能

依托中心城市的區位優勢，積極發揮物流園區的輻射作用，實現中心城市的物流產業聚集功能。通過園區所具備的政策優勢、完善的服務體系和配套設施，為周遍省市優勢產業提供現代物流服務，以物流業的發展促進周遍省市優勢產業的發展，實現中心城市物流產業聚集功能。

二、中心城市物流園區主要發展模式及優劣勢比較

1.中心城市物流園區主要發展模式

在我國，物流業的發展正處于起步階段，物流業較為發達的經濟中心城市已經開始了大量積極有益的理論探索和實踐嘗試。隨著這些物流園區的規劃與建設，我國的物流產業發展步伐必將大大加快。國內的物流園區的規劃和建設著眼于擬建園區的實際包括交通、市場、需求、環境、政策、規模、園區的整體定位等綜合因素。考慮到我國的經濟發展特點和對發展物流的需求，總體上來講，我國中心城市物流園區在發展模式上有4種，即經濟開發區模式、主體企業引導模式、工業地產商模式和綜合運作模式。

（1）經濟開發區模式是從發展政策的角度，在特定的開發規劃、開發政策和設立專門的開發部門的組織下進行的經濟開發項目。

（2）主體企業引導模式是從市場經濟發展的角度，通過利用在物流技術進行企業經營和企業供應鏈中具有優勢的企業，由其率先在園區內開發和發展，并在宏觀政策的合理引導下，逐步實現在園區范圍內的物流產業的聚集和依托物流環境引進或吸引工業、商業企業在園區所在區域進行發展，達到物流園區開發和建設的目的。

（3）物流園區開發的工業地產商模式，是指將物流園區作為工業地產項目，通過給予園區開發者適宜的工業項目開發的土地政策、稅收政策和優惠的市政配套等綜合性配套政策，由工業地產商主持進行物流園區的道路、倉庫和其他物流基礎設施及基礎性裝備的建設和投資，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行物流園區相關設施的經營和管理。

（4）綜合運作模式是指對上述的經濟開發區模式、主體企業引導模式和工業地產商模式進行混合運用的物流園區開發模式。

2.中心城市物流園區主要發展模式優劣勢比較

表 中心城市物流園區主要發展模式優劣勢分析

三、中心城市物流園區發展模式的選擇

通過對我國物流園區幾種發展模式的分析，再借鑒國外物流園區發展模式的成功經驗，結合中心城市物流園區的發展目標及區域、產業優勢，中心城市物流園區主要發展模式建議采取：地產商模式加創新的主體企業引導模式，即以地產商模式先期導入，在運作中輔助以創新的主體企業引導模式。

1.先期導入地產商模式

地產商模式，其理論基礎是物流園區開發和建設的目的在于建立良好的物流運作與管理環境，為工商企業以及物流經營企業創造提高物流效率和降低物流成本的條件，園區建設自身更注重社會效益和環境效益，城市及政府的收益主要來自于整體經濟規模的擴大和經濟效率與效益的提高。

中心城市物流園區發展思路是：在政府宏觀調控下，以土地資源為載體進行項目啟動， 由市政府將園區土地交園區運作機構運作，園區運作機構以土地資源為依托，充分利用政府所提供的優惠政策， 采取“分期開發土地、循環利用資金”的方式逐步完成園區土地的征收供應和道路基礎設施建設，使園區土地由“生地”轉變為“熟地”，達到建設條件；吸引主體企業——專業物流企業入園，主體企業按照規劃要求，自籌資金進行投資建設、生產經營。并通過所成立的負責專門運營的管理公司從事物流園區日常管理工作。專業地產商開發物流園區以后一般不自營物流，而是出租給主體企業進行運作，對于出讓園區土地所得的土地出讓收益則全額返還園區運作機構，用于下一期園區土地的征收和道路基礎設施建設。

中心城市物流園區的發展模式具體指：將物流園區作為物流地產項目，通過給予開發園區的地產商適宜的項目開發土地政策、稅收政策和優惠的市政配套等綜合性配套政策，由地產商根據需要有選擇性地主持物流園區的道路、房地產、園區綠化等配套性裝備的建設和投資，然后以租賃、轉讓等方式進行物流園區相關設施的經營和管理。

同時，物流園區建設一方面需要有國家宏觀政策的支持， 在土地和建設投資上給予資助；另一方面需要地產商具備較強的投資能力和融資能力。因此為了保證物流園區順利地完成，建議園區先期導入地產商模式。

2.輔以創新的主體企業引導模式

中心城市物流園區發展模式從某種程度說是“地產商模式與主導企業引導模式”這兩種開發模式的優勢綜合，融合了政府參與物流園區開發的思想，特別是對于主體企業開發模式的不足之處，提出了很好的針對性解釋方法，即由政府來為園區開發者提供土地政策、稅收政策和優惠的市政配套等綜合性配套政策，由專業地產商監督主持，由主體企業來執行，在整個物流園區基礎建設前期開發結束后，同時也針對有入駐需求的企業各自需要進行綜合的規劃，使入駐園區的所有企業都能站在同一競爭的起跑線上，同時又有一定的專業分工和適當的專業競爭。這樣事實上就限制了主體企業開發模式中的一個先進入物流園區開發的主導企業或企業協作團體對整個物流園區的行業壟斷性控制。

由此可見，創新的主體企業引導模式不同于一般意義上的主體企業引導模式，該模式避免了主體企業以“圈地”為目的所導致的國有土地所有權流失，以及在投資開發上資金短缺和與政府創建園區的初衷相違背等情況的出現。創新的主導企業引導模式通過政府立項、對國有資產統籌安排，以特定的國有資產授權機構為主體企業，作為土地管理和市場運作主體進行開發。這種模式既有利于政府進行宏觀調控和積極利用政策優勢，又有利于園區整體經濟規模的擴大和經濟效率與效益的提高，從而推動物流園區的持續發展和保持長久競爭力。

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