兩率下調對房地產影響很小

下降兩率，重點是國際金融市場這個大背景，在于國際金融市場出現的震蕩，在于維持國內經濟增長，而不是對房地產救市。房地產開發商只要看看最近央行及銀監會的“限貸令”及改善住房按揭制度，就知道央行在采取政策防范房地產風險，防范美國次貸危機在中國發生。

9月15日央行決定下調人民幣貸款基準利率和中小金融機構人民幣存款準備金率，即從2008年9月16日起，下調1年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點，其他期限檔次貸款基準利率按照短期多調、長期少調的原則作相應調整；存款基準利率保持不變。從2008年9月25日起，除工行、農行、中行、建行、交行以及郵政儲蓄銀行暫不下調外，其他存款類金融機構人民幣存款準備金率下調1個百分點，汶川地震重災區地方法人金融機構存款準備金率下調2個百分點。兩率下調為哪般

兩率同時調整重點基于以下幾個方面，一是9月15日美國雷曼等大的金融機構陸續出現問題與破產，給華爾街及歐洲各金融市場造成巨大沖擊，這種沖擊還將持續與蔓延；二是央行兩率下調向市場發出明確的信號，未來國內經濟同樣有下行跡象，央行貨幣政策提前轉向以防止中國經濟下行的風險，但這種轉向不會太快，而是一個過程，有一個較長的觀察期；三是下降兩率主要解決當前經濟運行中存在的突出問題，采取區別對待、有保有壓、結構優化的信貸原則，比如中小企業融資問題、農村金融問題、汶川地震的融資問題等；四是為縮小商業銀行的存貸利差，從而緩解在全國經濟增長放緩的情況下各商業銀行的利潤水平大上臺階的矛盾等。

并非給房產業松綁

那么這些政策對房地產市場有多少影響呢?目前房地產企業一直在要求政府“救市”，以為這次兩率調整就是解救房地產的。實際上，這次央行貨幣政策轉向對房地產市場影響很小。正如早幾年加息時，有房地產開發商說加息對他們沒有影響一樣，這樣微小幅度的貸款利率下降，同樣對房地產市場沒有多少影響，而且這種有保有壓的政策正好是把房地產隔離在外。

個人按揭貸款下調極有限

我們可以看到，這次貸款基準利率的調整，貸款為6個月的下調0.36％；貸款為1年期及1～3年期下調0.27％；貸款為3～5年期的下調0.18％；5年期以上下調0.09％。也就是說，兩率調整對房地產業影響很小，或房地產業受惠機會不大。因為，這次貸款利率下降幅度高的是短期貸款，越是貸款期限短，下調幅度就越高；越是貸款期限長，下調幅度就越小。而對商業性的房地產貸款來說，房地產開發貸款一般都在3～5年，其短期貸款比較少；對于個人住房按揭貸款來說，一般都會高于5年，而中短期貸款比較少。對個人住房按揭貸款來說，這次貸款利率下降的幅度最小，僅及短期貸款下降幅度的1/4，加上從2009年1月1日執行，更是把對個人住房按揭貸款的影響降低到了最小極限。

信貸規模不會快速增長

從上述分析還可以看到，由于1～8月份的商業銀行人民幣貸款達到了3.1萬億元，如果今年銀行信貸規模在2007年的基礎上上調10％，那么2008年的商業信貸規模只剩下8000億元左右，即每個月的銀行信貸為2000億元左右，遠遠低于8月份的信貸規模(2715億元)平均增長量。因此，未來幾個月的銀行信貸規?？焖僭鲩L根本就不可能，而且現有信貸規模會重點放在前述所指的中小企業融資等方面。房地產業想借此央行貨幣政策轉向讓更多的銀行信貸進入不太可能。未來4個月的信貸規模小于8月份，那么銀行信貸規模的緊張程度不會因為央行貨幣政策轉向而有大的改變。

房產商造勢，并非救市

對目前國內房地產市場來說，并不是房子造多了，也不是造出來的房子沒有人買，最為根本的問題是房地產市場的價格被房地產開發商釘在天花板上不降低。如果國內房地產的價格降到絕大多數居民能支付的均衡點上，那么房地產市場的基本問題都能夠解決。我想中央政府對此明白得很?，F在房地產開發商及地方政府在與中央政府博弈，希望一方面把房價釘在天花板不下調，讓房地產保持暴利模式；另一方面又在向中央叫板，即如果中央政府不救市，他們就把房子持有在手中不賣。

兩率政策一出臺，有房地產開發商又在大叫，這是對房地產的松綁政策，而且對房地產的松綁政策會進一步出臺，即中央政府會救房地產。實際上，明眼人一看就知道怎么回事。下降兩率，重點是國際金融市場這個大背景，在于國際金融市場出現的震蕩，在于維持國內經濟增長，而不是對房地產救市。房地產開發商只要看看最近央行及銀監會的“限貸令”及改善住房按揭制度，就知道央行在采取政策防范房地產風險，防范美國次貸危機在中國發生。

根源在于房產泡沫

從美國次貸危機可以看到，其根源在哪?為什么會持續這樣久?為什么一個次貸危機能夠把美國金融機構百年老店摧毀掉?影響及危害如此之大?其根源就在于房地產市場泡沫。購買住房的民眾通過銀行按揭貸款把房地產泡沫吹大之后無能力償還。如果說，央行兩率下降是為重新吹大中國房地產市場泡沫，那么房地產開發商就小看央行的智慧了。從這次貸款利率結構性調整的情況來看，央行就是既要小心翼翼地向市場發出貨幣政策轉向的信息，又不要讓房地產業以為在救房市。因為中央政府一定會采取有效政策來遏制房地產市場泡沫，而非吹大泡沫。只要投機炒作需求能夠遏制，房地產市場泡沫自然會擠出，這才是保證中國經濟持續增長最為重要的方面。

從上述的意義來看，兩率調整對房地產影響微乎其微，房地產開發商借此旗號來救房地產，或借此來說政府救房地產開始，可能是不僅打錯了算盤，也低估了廣大民眾的智慧、低估了央行決策層的智慧。這最起碼的常識民眾都知道，難道房地產開發商不明白嗎?