利率調整對房地產市場的影響

[摘要] 房地產市場與宏觀金融政策密切相關， 利率調整對房地產企業、房地產消費者以及房地產業發展規模和房價都會產生一定的影響。本文結合近期中國人民銀行的利率調整規定， 探討了利率調整對我國房地產市場買賣雙方的具體影響， 以及對我國房地產投資規模及房價的影響。

[關鍵詞] 利率 房地產市場 影響

近年來，隨著我國房地產價格的不斷上升和房地產開發投資速度的居高不下，使我國房地產市場出現了市場化改革后的空前繁榮，表明房地產業已經成長為帶動我國經濟發展的支柱產業，其快速發展有力的推動了整個國民經濟的增長。然而房地產業的繁榮也使我國宏觀經濟出現了過熱的勢頭，也給經濟安全帶來一定的隱患，因此，加強房地產市場的調控已經成為政府宏觀調控的重要內容之一。

利率政策是中央銀行銀行貨幣政策中最常見的、最重要的工具，其作為借貸資金的價格，是調節經濟的重要杠桿之一。因此利率政策作為一項重要的貨幣調控方式，毫無疑問也就成為政府對房地產市場進行調控的重要手段。自2006年以來，央行七次提高利率，僅2007年一年就五次提高利率。至此，以1年期的貸款利率由2004年的5.58%升至2007年12月的7.47%。在這樣的背景之下，作為調節資金供求杠桿的利率的不斷調整必定會給整個房地產市場帶來一定的影響，主要包括對購房者、開發商和房價的影響。

1.利率調整對購房者的影響

房地產市場上的購房者主要來自兩個方面:一是為了改善生活條件的自住購房;二是購買房產進行投資以實現財富的保值增值。不論是自住還是投資，購房者的資金決大部分還是依賴于銀行的貸款，因此，利率的變化對房地產市場還是有直接影響的。首先，對于自住購房者，他們購房的主要目的是為了改善居住條件的需求，利率上升之后，這類購房者的還貸數額肯定會有所增加，尤其去年的連續五次提高利率影響更為明顯，以25年貸款期限，貸款額為100萬元，貸款利率為7.83%為例，每月由年初未提高利率的6516.57元增加到7605.89元，增加幅度為16.72%。雖然商業銀行可以對首次購房者在基準利率的基礎上降低10%，但每月多支出的還款數額對于中低收入的家庭來說還是不小的壓力。雖說對急需購房消費的家庭來說房子還是要買的，貸款也還是要貸的，但也許原來要買100平方米的房子，現在就會考慮買90平方米的房子，原來準備貸款30萬，現在只貸款20萬了。另一方面，對于已貸款購房者來說，利率調整也無疑會增加其還貸壓力，促使一些購房者提前還貸或部分提前還貸。所以從長遠來看，購房者的購買能力下降，勢必會對房地產市場產生一定的影響。

其次，對購買房產進行投資以實現財富的保值增值的購房者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房進行投資者對房地產價格的預期發生變化，房價的漲幅必須提高才能確保其收回投資本金，這樣投資者就會改變其對房價走勢的預期，改變其資金的投資方向。如果他們因為房價下跌預期而大量撤出房地產市場的話，就會導致房地產市場出現大量的空置，影響房地產的供求關系的變化，導致房價的變動，進而影響房地產市場的健康發展。

2.利率調整對開發商的影響

房地產開發行業屬于資金密集型行業，我國房地產開發企業目前的融資渠道主要還是依靠商業銀行的貸款來間接融資，而利率是資金使用成本的反映，利率的高低決定了房地產開發商的融資費用和財務成本的增加還是減少。當貸款利率連續大幅度升高時，開發商獲取資金的財務成本也相繼增高，而在房價沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉嫁到房地產價格上，房地產開發的收益就會大大降低，開發商可能會減少房地產的投資，房地產的供給量就會下降。但是從另外一方面看，利率的提高會使開發商的開發成本增加，收益減少，但是對于房地產企業中實力較強規模較大的開發企業來說不會有重大的影響。因為雖然目前房地產企業的平均負債率在60%左右的水平，但真正對開發商的影響只有20%左右的企業開發貸款和流動資金的貸款，而其余的40%左右的負債實際上是開發商銷售的預收款。這部分錢是不需要付利息的，而且如果放在銀行還是要收取利息的，并且這部分利息歸開發商所有。另外，開發商還可以有其他的融資渠道，如吸收基金公司的投資，上市融資等。由于資金來源的多元化和資本的雄厚，對于20%的貸款的利息的影響對開發商來說是不大的。但是對于一些規模較小、實力較弱、信用較差、開發資金來源渠道單一的小開發企業來說，由于開發資金主要來源依靠銀行的貸款，融資渠道較為狹窄，利率調整后由于資金使用費用的融資成本和財務成本的增加，其項目資金的運作會受到較大的影響，面臨較大的經營壓力，所以一些小的開發公司就會遭到淘汰。這又將有利于房地產行業的結構優化和調整。

3.利率調整對房地產價格的影響

房價在短期內受加息影響較小， 但未來房價增長將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質決定了其真正凸現于經濟發展的成效上需要相當長的一段時間，2004年至今， 央行連續七次小幅加息， 而2006年我國固定資產投資價格上漲1.5%，70個大中城市房屋銷售價格指數同比一直高于105，全年價格上漲5.5%， 而且這種狀態還將繼續維持一段時間。雖然利率調整并不能直接決定房價， 但卻可以通過控制房地產的需求和供給從而影響房價。上調利率對于購房者來說意味著購房支出的增加， 這實際上是央行在削減對貸款購房者的支持力度， 降低其購買力， 而購買力的降低必然會減少對房地產需求， 這種對需求的抑制作用將最終決定供給， 從而控制過高的房價， 產生積極的降溫作用， 使房價回歸理性。

綜上所述，上調利率對抑制需求， 平穩房產價格會起到積極作用。有專家認為，此次央行連續上調利率的幅度對住房消費者的心理預警作用仍很大。雖然央行每次上調利率的幅度都不大， 但是央行采取這種頻繁的利率上調，表明利率再度上調的幾率非常大， 從而讓消費者產生對后期成本明顯增加的預期。這樣， 在某種程度上是會抑制一部分普通消費者的房產需求。此次利率的上調， 肯定會對房產需求者的心理產生影響，市場將出現短暫的觀望態勢，這一現象在很多大城市已經顯現。