開發商“缺錢”房產轉讓驟增

[如果說，目前樓市最缺什么，多數開發商會說“資金”。多數房企都面臨資金壓力。由于資金的缺乏，使得不少房地產項目開始轉讓手中的項目、土地、產權等，以實現再融資。]

轉讓土地明顯增多

樓市已經由“土地為王”開始轉變為“現金為王”。

自北京產權交易所獲悉，目前，在該所掛牌出讓的房地產項目中，在二季度掛牌出讓的就多達20余個，其中涉及北京的項目達到16個。

涉及股權轉讓的包括，北京市電信房地產開發有限責任公司98.36%股權，北京國融置業有限公司45%股權，北京華融基礎設施投資有限責任公司3.61%股權，中國華聯房地產開發公司85％產權，北京華麗嘉源房地產開發有限公司40%股權，北京德勝投資有限責任公司99%股權等。

這些進行產權轉讓的公司，多數都表現出對資金的渴望，有的要求受讓方能短期支付大筆交易資金，還有要求受讓方有良好的資金實力，能一次性支付交易價款。

據統計，近期北京掛牌出讓的7塊土地都是通過出讓100%公司股權的方式轉讓。

據知情人士透露，近期北京有意轉讓土地的開發商明顯增多，轉讓的地塊中，以住宅用地為主。在產權交易所掛牌的只是其中小部分。更多的開發商由于怕影響現有項目的銷售，往往是委托中介公司直接把土地進行轉讓。前幾年，這些企業通過關系或者招拍掛拿到了地，但后來銀行銀根收緊，它們貸不了款，只得將手中的土地作為籌碼拿出來融資。

6月4日，國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產TOP10研究組”在發布的報告稱，滬深房地產上市公司資產負債率在2007年大幅上升，突破了70%大關，并于2007年底達76.49%，與上年相比提高了7.39個百分點，負債風險顯著提高。據媒體報道，2007年長江實業的資產負債率是16.63%，九龍倉是37.06%，湯臣集團是31.54%，內地房地產上市公司2007年平均資產負債率達66.1%，萬科60.98%，保利84.99%，金融街66.14%，富力76.57%。從經營現金流來看，內地地產上市公司行業產生的現金流量凈額為345.96億元，萬科104億元，保利94億元，招商40億元，富力83億元。在2008年，房地產開發商面臨著兩面夾擊的困境，一方面是奇高不下的負債率，一方面是低迷的市場成交量，在這場硝煙彌漫的戰爭中，房產大佬們也未能幸免。

資金壓力大是主因

諸多的房地產項目轉讓，究其原因，主要還是應為資金壓力大之下的無奈之舉。比如北京德勝投資有限責任公司99%股權。其在受讓方應當具備的條件中明確表明“意向受讓方在提交受讓意向的同時，應書面承諾在簽訂產權交易合同受讓股權后，十個工作日內向北京德勝投資有限責任公司提供3億元人民幣融資，用于標的企業歸還長期借款。”

在日前舉行的“中國房地產高峰論壇”上，潘石屹表示，由于土地價格被高估，一些開發商高價拿地后出現了拖欠政府的土地出讓金、拖欠政府地價款以及違約的事情都是之前沒有想到的，這些都是在資金壓力下表現出來的現象。

他認為，目前來說不管從哪個方面看，開發商資金的壓力都很大。“從目前的形勢看，中國的房地產開發商所受到的壓力比100天前會更大，美國的次貸危機引起全世界經濟的蕭條，石油的價格要比100天前的石油價格貴。”

有業內人士表示，8、9月份將是開發商資金鏈最緊張的時候，去年高價拿地的企業將面臨付清土地出讓金的壓力。與此同時，很多城市房地產的成交量還在繼續走低，開發商回籠資金的壓力陡增。

對一些中小開發商來說，之前可以從小銀行獲得貸款，宏觀調控帶來的銀根緊縮，抬高了他們貸款的門檻，讓很多中小開發商陷入了融資困境，不得不以轉讓未開發土地來保障手頭項目的順利進行。偉業控股公司副總經理張劍表示，現在中小企業基本上拿不到銀行貸款。現在即便是四證齊全還是拿不到貸款，去年央行和銀監會調控以后，本來大家預期的額度今年會比去年漲20%－30%，可是結果今年總量控制和原來差不多，大家預期能放出來的貸款也沒放出來。

一直以來，房地產開發對銀行信貸的依賴超過50%以上。但是在緊縮的貨幣政策大環境下，銀行要控制風險，中小企業獲得貸款的難度要遠遠大于大企業。為了緩解資金緊張的情況，有些小開發商甚至找到地下錢莊，而他們的利息有的甚至已過120%。

銷售發債雙管齊下

房地產企業資金危機日益加深，對于高度依賴資金的房地產企業來說現金流顯得尤為重要。不過，也有分析人士認為，大多數房地產上市公司，尤其是龍頭房地產企業的資金鏈壓力，遠遠小于來自宏觀的推斷。以保利地產為例，今年一季報顯示，保利地產負債率為72%，但是如果剔除掉計入預收賬款的已售房款，公司的真實負債率只有45%。而保利地產2008年6月份銷售數據顯示，2008年1-6月公司實現銷售面積131.4萬平方米，同比增長39.42%；實現銷售認購金額106.99億元，同比增長34.53%；上半年凈利潤與去年同期(凈利潤277827854.27元)相比，增長220%-270%。

一家港資上市房企投資部負責人表示，一般房地產上市公司融資渠道主要有四種，各有利弊：一是銀行抵押貸款，但不是所有土地都可以用來抵押，同時銀行貸款利率也較高；二是通過資本市場配股增發，但融資款不能用來購買土地，在資金用途上有一定限制；三是房地產信托，但目前國內對于房地產信托尚未專門立法，法律及稅收等方面政策尚不健全，因此這一在國外已相當成熟的房地產融資渠道在我國幾乎處于空白階段；其四就是發行外債，因為其周期長，利率鎖定，在通脹持續的情況下，成本更低，且使用靈活性更強，因此在股權融資存在阻力的情況下，發行公司債是上市公司融資的一個很好的選擇。

監管層放松跡象

實際上，早在去年管理層就明確表示支持房地產企業發行公司債。去年6月，中國銀監會業務創新監管協作部主任李伏安表示，今后地產企業融資應避免走“銀行貸款”、“上市股權售讓”兩個極端，大型房企在投融資過程中應該考慮更多選擇一些中間產品——公司債券。2007年8月，證監會正式頒布實施《公司債券發行試點辦法》，公司債發行工作正式啟動。

在從緊的大環境下，監管層對開發商的嚴盯終于有了松動的跡象，2008年來，已經有13家房地產上市公司再融資獲得批準，總計融資金額約533.4億元，此外還有四家房地產公司發行了約133億的公司債，這對于資金鏈瀕臨斷裂的房地產公司來說無異于“雪中送炭”，但一些命懸一線的企業能否起死回生仍是個問號。

中原證券分析師魏博表示：“監管層對于房地產上市公司融資一直持有保有壓的態度，再融資閘門松動是有條件的，主要照顧大公司。”

5月份以來，保利地產、新湖中寶、萬科、北辰實業分別發行43億元、14億元、59億元、17億元公司債的申請相繼獲得證監會的審批。對此，光大證券分析師趙強認為，房地產是典型的資金密集型行業，單個項目的開發期通常要兩到三年，目前商業銀行提供的開發貸款審批嚴格，貸款時間短，并且常受到國家宏觀調控政策的影響。相對而言，公司債券的期限一般為3至7年，發行公司債有助于增強房地產公司資金來源的穩定性。他同時認為，相對于銀行貸款而言，即使考慮發行費用，類似于保利地產、萬科等優質房地產企業，發行公司債券也有一定的成本優勢。