“后奧運”樓市價格如何演繹？

近日，兩大權威部門——中國房地產業協會和國家發改委上演了“觀點碰撞”，在雙方幾乎同時發布的分析報告上，房地產業協會稱：“2008年房地產市場走勢將繼續平衡”，而發改委卻稱：“今年房地產市場將處于調整狀態”。未來市場行情再次陷入迷霧。

上漲理由：調整只是短暫的

房地產的真相只有開發企業最了解，所以很多地產界資深人士的言論必須重視。戴德梁行華北區綜合住宅服務董事岳鋒鋼日前表示，中國的住宅市場仍然蘊含巨大的需求，支撐整個市場的發展。國家統計局7月21日發布的統計數據也顯示，今年2季度70個大中城市房屋銷售價格上漲10.1%。考慮到下半年經濟發展基調已定，接下來只要具體措施執行到位，市場信心能重新燃起。奧運后整體樓市價格將持續平穩發展，高檔住宅仍然樂觀。

“樂觀”是基于以下幾個判斷。

一是，目前國民經濟運行良好，整體經濟環境向上走，并不存在大環境經濟下滑的沖擊。房價、成交量沒有上去，是因為買家受之前市場調整的影響而入市信心不足，到了消費者信心充足的時候，房價又會漲起來。加上不少人手中有一定余錢，而國內投資渠道單一，消費者仍要尋找到可靠的投資方式，房產屬于相對穩定的投資，無疑最終仍會回到樓市。

二是，雖然年初各地不少地塊流拍，但各地地價依然較高，5月19日，中糧地產在北京順義連奪三幅地，其中一住宅地塊成交價高于起始價3.5倍，可見開發商又拉開了開始土地儲備戰。

三是，要理性看待銷售速度，樓盤銷售由“快車道”轉入“正常”軌道，并不代表市場要崩盤。2003、2004年，一個1000套房左右的樓盤正常銷售需要1年到1年半完成，去年瘋狂的時候2、3個月就可以售罄，而現在多數樓盤的銷售進度只是回歸到市場正常的狀態。

正如中國房地產業協會在《中國房地產市場研究報告》指出的，這只是房地產市場的一次短期調整，2008年房地產市場走勢將繼續平衡。

下降理由：價格背離其價值太大

與此同時，發改委最新的《上半年國內住房價格走勢分析》則認為，緊縮的貨幣政策、對二套房貸從嚴的管理、偏高的房價以及市場購房預期都將抑制住房的需求；而保障性住房的不斷增加也將會擠壓房價。報告預計，多種因素的綜合作用下，今年房地產市場將處于調整狀態。

國家開發銀行高級經濟學家吳志峰認為：“奧運過后，房價上行速度會有所放緩甚至停滯。一些非理性上漲的區域或樓盤，會出現價格下降。”北京師范大學金融研究中心主任鐘偉預測：“目前中國的基尼系數是0.48，考慮房價與基尼系數的關系，根據國際經驗判斷，中國未來的房價將下降40%”。

有一個數據可以證明這種判斷：從今年2月開始，北京住宅銷售均價依次為每平方米13036元、13090元、13488元及13222元。直觀數據顯示，4個月來房價上漲的幅度非常小。5月份首次出現今年以來均價下降的局面，環比4月均價每平方米下降266元，降幅達2%。

目前房地產企業資金鏈處于比較緊張的狀態。一位銀監會官員指出，過于快速的市場化開發、開發商過高的資金杠桿、一些地方政府支持、一些開發商違規囤房囤地獲取暴利以及大規模投機行為等諸多復雜的因素迅速拉高房價非理性上漲，從而透支了房地產價格的正常上升空間。房地產市場確實存在剛性需求和強勁需求，但不是有效需求，剛性需求轉化為有效需求的阻礙是房價遠遠超過了購買能力和承受力。

在這兩種對立觀點中，我們如何看懂房價漲跌謎局？從北京、上海這樣的一線城市與二三線城市不同的房價表現可見一斑。以深圳為首去年房價最高期，投資需求最高占比70%以上，擠壓投資性需求之后，房地產價格直線下挫。而二三線城市房價基本保持平穩，原因在于自住性剛性需求占比較大：從去年到今年，自住性需求一直穩定在七、八成左右。