國奧村，可否捂暖樓市

[奧運使命結束，商業生命開始。奧運村，這個在奧運賽事期間，承擔各國代表團運動員及官員接待任務，并廣受贊譽的天下第一村，在完成其光榮歷史使命之后，將會怎樣？這是很多人都關心的問題。]

其實早在奧運村建設之初，它的建設者就已充分考慮了它在奧運盛事后的轉換。奧運村作為中國當代宜居社區典范的高端城市公寓向市場客戶發售，實現其作為住宅產品的真正價值。“國奧村”則是它做為商品房銷售時的名字。

區位價值凸顯

奧運剛過，小王就忙著四處打聽能否買到奧運村的房子，他從北京國奧投資有限公司銷售部門得知，目前奧運村剩下的主要是200平方米以上的大戶型，130平方米的主力戶型已基本售完，而且均價在3萬元/平方米。據悉，奧運村公寓在2007年1月預售時，均價在16000元/平方米，短短一年半，價格已經翻了一番。

2006年12月，奧運村就以“國奧村”的商品房項目名開始了銷售工作，最初均價為15000元/平米，2007年項目以年銷售額45.1億元的成績成為北京房地產市場的年度銷售冠軍。

據了解，近2000套奧運村公寓中，目前已經售完1300多套，也就是銷售了70%，僅剩下30%，而此次推出的新盤為大戶型產品，全部為180平米—240平米的三居、四居，售價預計將達30000元/平米以上。

業內人士稱，奧運村因為其特殊性，一直備受青睞，尤其是曾有體育明星入住，形成了一定的品牌效應。但并非所有與奧運沾邊的住宅項目都能像奧運村這樣火爆。今年7月開通的地鐵10號線也并沒有形成像5號線那樣明顯的“樓市帶動”，媒體村等還呈現了降價的趨勢。

而奧運相關區域的商業開發更成為業內關注的問題。奧運前，亞奧地段的交通問題和商業功能定位一直是爭論焦點。隨著10號線開通，原先擁堵的大屯路、安慧橋、奧體東門路口等有所改觀，但如何尋找到奧運后的商業定位還未有定論。

不少業內人士預測稱，奧林匹克森林公園周邊及北部地區將成為北京最適宜居住的地方，成為北京宜居城市的新典范。再加上已建成的核心交通樞紐，奧運區域具備了商業開發可持續發展的潛力。據業內人士透露，從奧林匹克中心區到奧林匹克森林公園，以及中華民族園，共約2150公頃的范圍，如何達到各具個性又合理統一的規劃，各開發商還在商討中。

往界奧運村多數虧損

在目前清冷的樓市中，北京國奧村成為異類。其熱銷的局面也與2004年雅典奧運村的命運形成了截然不同的對比。

“從運作模式來看，國奧村絕對算得上是成功的。”北京奧運村建設方、國奧投資發展有限公司負責人表示。

2006年時，國奧村就已經開始預售。“預售是在先期的招標文件中規定的。”有關負責人稱，由于前期投資金額巨大，為減少工程建設的資金壓力，作為業主單位的北京國奧投資發展有限公司可以先期對奧運村公寓進行預售。最火爆的時候，奧運村曾經達到一房難求的地步。

從近五屆奧運會的情況看，無論是開商業運作先河的洛杉磯奧運會，還是此前被譽為最成功的悉尼奧運會，都不同程度出現了奧運村樓宇銷售困難等問題。2004年的雅典奧運村位于雅典市西北，耗資3.97億美元，占地124萬平方米。雖然它被雅典奧組委稱為“奧運會歷史上最好”的奧運村，但很多運動員稱，奧運村整體環境雖然還可以，運動員房間內設施卻比較簡陋。

當地政府將雅典奧運村定位為經濟適用房，奧運會后出售給低收入階層，全部336棟住宅都在出售范圍之內，大約2500個低收入家庭有機會住進這些“模范房”。由于價格便宜，早在奧運會結束前就有超過1.7萬名雅典人申請參加抽簽，超過了奧運村住房實際能容納的1萬人。

但事與愿違。由于位置偏僻，公共交通設施很少，配套設施不完善，賣得并不好，據說現在價格差不多已經跌落一半，多達3000套的商品房整體入住率還不到10%。

2000年的悉尼奧運村，當地政府將其定位為面向社會多階層的住宅區，耗資達5.9億澳元(3.4億美元)。籌辦方在設計時，就將許多以往賓館的樣式，改為單體別墅樣式，有利于商業運作，建成后就直接賣房。然而，奧運村“一賣了之”的設想卻未能如愿。當年悉尼趁舉辦奧運會大興土木，房價不斷被推高，吸引了蜂擁而來的投資者。奧運會結束后，過度透支的樓市疲軟，房價持續下跌。而奧運村房子的跌幅，大于其他城區的房子。究其原因，在于悉尼奧運村所處地區偏僻，周圍多是些汽車銷售行和修理行，生活不便，且該區域主要的交通線路只有幾條，上下班都成問題。

由于北京奧運村位于具有歷史意義的北京中軸線旁，地處繁華的北京北部城區，緊鄰奧運場館，這樣的地理位置就決定了北京奧運村絕不是“經濟適用房”概念。所以在北京奧運村的規劃、設計、建設等各個過程都秉承著“力求最好”的理念。

假設國奧村全部售出，按照國奧村的銷售均價粗略計算，國奧村的銷售額或將超過百億。在后奧運時代，國奧村將成為最早收回投資的奧運項目。

奧運概念還只是餡餅

國奧村已成為一道地標性建筑，而同樣具有標志性的是附近樓盤的價格。在“水立方”西側的一幢名為“盤古大觀”的公寓，目前均價已達每平方米6.5萬元。

但出乎很多人意料的是，奧運會期間，交易量為近三年來最低水平。北京房地產交易管理網數據顯示，北京奧運會舉辦期間，北京樓市住宅期房交易總量為1469套，日均簽約套數為86套，簽約總面積約13.8萬平米。現房簽約總量為311套，日均簽約套數為18套，簽約總面積約6.9萬平米。據此計算，奧運會舉辦的17天，交易量為近3年來最低水平。

“國奧村有一定的特殊性，奧運會讓外地人、外國人知道國奧村，這會是一次非常好的營銷機會，其他樓盤顯然并不具備同種優勢。”北京大學房地產研究所所長陳國強表示，亞奧地區房價走向與北京樓市走向密切相關，一旦北京樓市整體下挫，亞奧地區不可能獨善其身。然而，考慮到周邊成熟的配套設施，亞奧地區應當會成為北京樓市相對抗跌的地區之一，其中低價項目面臨調價風險要遠低于過多炒作奧運概念的高價項目。

樓市上刮了好幾年的這場奧運風，卻在奧運之年戛然而止。盡管開發商們不敢公開承認降價，但官方網站上的成交數據表明房價開始下跌。與此同時，購房送寶馬、贈送精裝修、特價促銷、尾盤直降等等促銷手段也是紛至沓來。例如，“北辰綠色家園”從2007 年至今，銷售均價一直在12000 元左右浮動。去年6 月，銷售均價為13241 元/ 平米，而到了2008 年6 月，均價12378 元/ 平米，同比下跌6.52%。

據全球專業房地產服務公司仲量聯行北京研究部經理克斯藤森分析：“支撐房地產市場增長的主要需求推動力還是由人口和收入的增長決定的，這與奧運會本身幾乎沒有關系。”而唯一能把需求和價格與奧運聯系起來的是這個市場的投機行為，如果存在著投機行為，那奧運會后這部分增長當然會被剔除，這部分增長的價格自然要降回。