畫家村的房產糾紛：這是一個象征

10月20日，備受全國關注的北京宋莊畫家村畫家李玉蘭索賠案在北京通州法院宋莊法庭再次開庭。法院認為，原告李玉蘭與被告馬海濤所簽訂的房屋買賣合同被法院確認無效后，雙方應按各自的過錯程度承擔相應責任。馬海濤作為出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬我國法律禁止流轉范圍，其在出賣房屋多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，應對合同無效承擔主要責任。李玉蘭要求馬海濤賠償損失的訴訟請求理由正當，證據充分，予以支持。法庭宣判：李玉蘭所購房屋的原房主馬海濤，賠償李玉蘭損失185290元。主審法官介紹說，這個賠償是被告馬海濤對原告李玉蘭信賴利益損失賠償的一部分。另一部分是據此前北京市第二中級人民法院的終審判決，馬海濤支付李玉蘭房屋及添附部分價款93808元。兩項合計，馬海濤應該賠償李玉蘭信賴利益損失近28萬元。

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警鐘為誰而鳴

該案中引起法律糾紛的房屋位于通州宋莊，有三種人特別關注這一案件的未來走向：其一，圖便宜買了農民宅基地及所屬房屋的人們；其二，買了郊區小產權房的人們；其三，準備買以上兩種房的人們。或許還要加上另一種人：躍躍欲試的農民賣房人。

農民房和小產權房，實際上是兩類房子，前一種事涉雙方均屬個體自然人，買這樣的房子與個人不通過公開的商業途徑而私下授受物品沒什么兩樣，所依據的“保障”是貨幣加信用；后一種大多是開發商使用農村土地開發建設的住宅樓，那樣的房子與正規、純粹的商品房看上去沒什么區別，只是開發商的土地出讓金沒有繳納，之所以沒有繳納，是因為房屋所使用的土地沒有獲得國家規劃和出讓。這種房子交易所依據的是法人單位與購房人的合同，才是真正的小產權房。

小產權房往往比大產權房在價格上低很多，對人們的吸引力相當大，購買它是一種與政策的博弈而不是與個人道德的寄望，所以遠不是農民房所能比的。

從抵御風險的角度來說，最安全的當然是正規的大產權房，國家政策和宣傳也是鼓勵人們在購房時要買這種房。但最近幾年持續高漲的房價使得人們采取了變通辦法，到郊區去買小產權房或農民房。

但李玉蘭案向人們敲響了警鐘！

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一串連鎖案件

李玉蘭不是唯一被告的買房藝術家，據了解，宋莊總共有近三百名買了農民房的藝術家，現在有十三家被農民起訴想要回房子。

2007年12月21日下午3點，數十位在宋莊買了農民房屋的藝術家聚集在宋莊峰芮餐廳討論李玉蘭案件的終審判決以及此次判決將會對宋莊買房藝術家造成的影響，眾多的電視、報紙、網絡媒體也到現場采訪。主持人王立則在會上向大家介紹了李玉蘭案件的終審判決書，向大家解釋了二中院的終審判決對宋莊買房藝術家的利弊。王立則說，二中院的此次判決實際上是為宋莊的藝術家開了一道口子，相當照顧藝術家的利益。畫家王秋人說：“官司決定了宋莊有房藝術家的未來命運。”

王立則提議，大家再次集資幫助李玉蘭向法院提出反訴，當即得到宋莊藝術家群體的支持。

宋莊藝術家們的估計是對的。

2008年10月中旬，宋莊藝術家被農民告到法院索要已經賣出去的房屋宅院誠信反悔案連續開庭，20號是李玉蘭，22號是故宮研究員微雕藝術家魏鼎、23號是中國當代藝術代表人物方力鈞、24號是畫家王秋人，案情與李玉蘭如出一轍。

案件持續受到社會的大面積關注。

這次，原被告雙方互換了位置，李為原告，馬為被告。

10月21日，消息傳來，李玉蘭就賠償金問題起訴宋莊農民馬海濤，該案在宋莊法庭宣判，李玉蘭獲賠28萬。

這對系列宅基地房案有示范效應。

這樣一個判決結果讓藝術家們看到了一點希望，但在本質上還是雙方都不滿意。

李玉蘭說：有這么一個結果，相比之前的9萬多還是好多了。但一共近28萬的賠償，是否真能解決我們今后的實際安置問題呢。比起當年買房，現在房價翻了幾番。如果我還想留在宋莊，那租用這里的一畝地，租期30年需要三四十萬，而買商品房這些賠償金是遠遠不夠的。其實我最希望的是我們兩家坐下來商量，能協商解決，那樣我們也不至于流離失所。李玉蘭的代理律師陳旭表示：“在目前環境下，通州法院能把房屋宅基地區位價值考慮進來，這個行為本身就是值得贊賞的，這種宣判原則將對全國其他類似案例產生積極影響。”不過，陳旭表示，他對這個宣判結果還有意見，“對于不講誠信的行為，處罰力度還不夠，而且房屋宅基地區位價值的評估標準還是2003年的，當年的房價、地價和今天相比，不可同日而語。這個評估數字還不夠客觀，對當事人是不公平的。”

方力鈞案原告方農民說：賠償還需要考慮區位補償價？我當初賣的是房子，又不是土地。這樣判有損農民利益。早在兩年前我就告了，可是一直不給我判。一拖就是兩年，還給我拖出個區位補償價。現在只能等一個判決結果了，這么多錢我也拿不出，只能等著拆遷再說了。

一方認為：這會助長農民見利忘義！另一方認為：這樣判有損農民的利益！

藝術家王立則看中協調，他說：具體到我們藝術家來說，最希望的還是能協調解決。判合同無效的同時，藝術家可以在村民宅基地房中繼續居住，直至房屋拆遷。屆時，地上物補償款、拆遷費用、區位補償款、土地補償款雙方進行分割。此次判決采取的是區位補償款的70%歸藝術家，到時我們哪怕再讓點都可以。

這次開庭，到場的人來自各個方面：宋莊藝術家們、曾經賣房的農民們、買了農民房的人們。

很多人沒太注意的是，那一天大興黃村鎮西蘆村買了宅基地房的居民結隊前來旁聽。這些居民紛紛表示，李玉蘭案子被曝光后，當地農民也把自己告上了法庭，此次前來旁聽，就是想了解判決結果究竟如何。

他們代表了更大的一群人。

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彈性造成麻煩

通州宋莊案是一個標本，可以從中看出許多矛盾。

法律滯后。變化巨大的中國社會中，許多問題都是新出現的。譬如城里人跑到農村去買房，這在二十年前是沒有的。再譬如藝術家扎堆過一種生活加創作的日子，而且是在遠離城市的農村，這也沒有過。再譬如房地產價格高漲到許多城里人接受不了的程度，被迫去郊區買房。于是，城鄉之間的新型流通方式就成為一種向法律的提問，遺憾的是，沒有現成的合適的法律依據。所以李玉蘭案一拖就是兩年，而且，初審判決后又遇到新的情況出現。

道德淡漠。宋莊藝術家們的譴責不是沒有道理的。當初，農民們為什么要賣房？還不是出于經濟考慮？現在，藝術家的多年經營使得這里的地金貴起來，引得昔日的舊主人眼熱反悔。我們可以設想，如果宋莊等地的房價比十年前還低，周圍仍是少有人至的莊稼地，會有人“拿起法律武器”收回曾經賣出的房屋嗎？不論法律最終給出什么結論，非誠信的帽子，對有些人來說是拿不掉了。然而現在，宋莊不相信眼淚。

城鄉流轉。有什么道理不允許城里人到農村買房呢？憑什么人們只能買開發商的房子？事實上，板結的土地早已松動，只是沒有規范化管理。這個問題說得更直白一些，就是涉及了小產權房的問題。早些年，農民房、開發商建的小產權房一直在市場中流動，實際上處在一種“默許”狀態中。否則，有關方面早就應該到宋莊那樣的地方滿大街貼布告，嚴禁藝術家們在此購房居住了。

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事態遠未結束

網易財經曾經就小產權房與潘石屹有過一番對話，潘說：“小產權房量非常大，像北京我們所知道的小產權房就有十萬套。每戶按三口人計算，小產權房也就關系著三十萬人切身利益，小產權房變成了城市一個特別敏感的問題。實際上我知道購買小產權房的人，95%以上的人在購買時就知道它是非法的房子，可是這是發展十幾年時間積累下來的問題。政府三令五申地說這是違法行為，不能再建了，但我不知道能不能阻止得住。”

據了解，全國涉及小產權房的土地面積有66億平方米，僅在山西太原，在建或待建的城中村及城郊農村土地大約有1億平方米。

黨的三中全會關于農村問題的改革思路讓人們看到此類問題的解決之道。提出允許農村集體建設用地有條件入市，農民可從中享有收益的原則。

2008年10月22日，中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文在國務院新聞辦公室的新聞發布會上，做出了“小產權房禁止再建，已購者利益受保護”的表態，讓小產權房再次成為人們關注的焦點。“小產權房的產生違背了城鄉土地規劃利用的總體布局，也違反了農村土地轉為城市建設用地的法律程序，它本身是違法的”；“違法批準建設小產權房，違法開工建設小產權房的人，要承擔法律責任”；“如何讓購房者在小產權房非法交易中形成的權利合法化，是有關部門正在研究的具體措施”這是官方的表態。

有專家認為：“現在農民需要主要利益，應該是社保和勞動權利，并不是十分迫切需要土地了，隨著城市化進程的加快，可以預見的是，將會有更多的農民轉化為市民，到城市里面謀生。而城市化進程并非是單向的，還是互動的，農民不斷市民化，市民也可以轉化為農民，隨著科技的進步，一大批農業方面的科技人員可能回到農村，擔負起更大的糧食生產問題。另外，由于城市的生活成本比較高，一些市民到農村買房子定居，或喜歡鄉居生活的市民，其實也并不是不可以的，只是現行法律有所限制，城市市民購買宅基地房為非法的，于是引起了小產權房的權屬之爭。”

在國土資源部內部，一套以“分類管理農村集體建設用地，并給予不同流轉待遇”為核心的政策思路已被提出。按這套思路，已建在宅基地上的所謂小產權房，有望在補繳土地出讓金后獲得合法身份。

國土資源部規劃司司長胡存智提出，應對農村集體建設用地的使用權，按照其用途進行分類，繼而進行方式不同的流轉、入市管理。按他提出的思路，農村集體建設用地將被分為三類，一是劃撥類集體建設用地；二是出讓類集體建設用地；三是出租類集體建設用地。所謂劃撥類即是農村集體經濟組織無償分配給成員的土地，例如宅基地；出讓類主要指經營性農村集體建設用地，例如鄉鎮企業用地。

“參照國有土地使用權的分類，把集體建設用地的使用權重新分類。集體土地與國有土地一樣，在所有權不變的前提下，使用權可進入建設用地市場，有望實現城鄉土地同地同價、同地同權。”

“讓農民帶著地票進城”、“讓小產權房把高房價拉下馬”、“小產權房或流轉是劃時代革命”——這是一些專家的聲音。有人說得好：“法律是可以修改的”，現在，小產權房問題、農村出路問題、文化產業發展問題、城市居民住房以及高房價問題、國際金融危機帶來的挑戰與機遇問題，扭結在一起擺在人們面前，從現在中央的決策方向和事態發展來看，有理由樂觀。