房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃管理要點分析

[摘 要]本文詳細闡述了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理的原則和要點，具體分析了規(guī)劃涉及綱要制定的三個原則，以居住區(qū)規(guī)劃管理要求為重點，提出了房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃管理的具體目標、規(guī)劃總體構(gòu)想、建筑與規(guī)劃設(shè)計的關(guān)系、用地平衡的辯證關(guān)系，體現(xiàn)生態(tài)建筑、人文建筑、社會和諧的房地產(chǎn)開發(fā)思路。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理；規(guī)劃設(shè)計；人文；生態(tài)；和諧

[中圖分類號]F293 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432(2008)44-0021-02房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是一個多方面的過程，包括房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃的制定，項目計劃投入實施以及度量進展的情況和執(zhí)行，房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃管理涉及政府建設(shè)部門的規(guī)劃監(jiān)督、自身的功能要求、房地產(chǎn)項目所處地理位置、自然環(huán)境的影響等。

1 規(guī)劃設(shè)計綱要制定原則

1.1 人工環(huán)境與自然環(huán)境相和諧

房地產(chǎn)開發(fā)，包括新建項目和拆遷改造項目，對生態(tài)環(huán)境會產(chǎn)生一定的破壞，有些地方已到了不能再繼續(xù)開發(fā)下去的地步，房地產(chǎn)開發(fā)人員必須充分認識到自然生態(tài)環(huán)境面臨的壓力，保護和修復(fù)生態(tài)環(huán)境是所有房地產(chǎn)開發(fā)人員的職責，可持續(xù)發(fā)展是經(jīng)濟發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護兩者達到和諧的必經(jīng)之路。

1.2 歷史環(huán)境與未來環(huán)境相協(xié)調(diào)

在促進新技術(shù)、新工藝、新材料在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用的同時，要特別注意保護開發(fā)項目與周邊城市文化遺產(chǎn)的協(xié)調(diào)，保持開發(fā)項目發(fā)展過程中的歷史延續(xù)性，讓房地產(chǎn)開發(fā)項目成為歷史、現(xiàn)在和未來的載體。

1.3 社會各群體生活相和諧

房地產(chǎn)開發(fā)項目的形成是城市文明的集中體現(xiàn)，開發(fā)項目規(guī)劃不僅要考慮經(jīng)濟效益和項目設(shè)施的現(xiàn)代化，同時要滿足城市居民日益增長的物質(zhì)文化生活的需要，要為建立高度物質(zhì)文明、精神文明創(chuàng)造條件，堅持以人為本，不分文化背景和社會階層，共同創(chuàng)造健康和諧的社會生活，為弱勢群體提供便利條件，避免城市范圍內(nèi)社會空間的強烈分割和社會對抗。

2 規(guī)劃管理要點

在房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃管理中，每個項目都受時間、資金、質(zhì)量和建設(shè)環(huán)境條件的限制，深入的調(diào)查論證，準確的可行性研究，精明的項目策劃，領(lǐng)導(dǎo)層的正確決策，以及高水平的規(guī)劃設(shè)計綱要，是其成功的關(guān)鍵的因素。規(guī)劃設(shè)計應(yīng)把經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益結(jié)合起來，營造最佳居住環(huán)境、工作環(huán)境，使項目規(guī)劃達到目標功能、環(huán)境功能、社會功能的要求。

規(guī)劃總體構(gòu)想是根據(jù)房地產(chǎn)規(guī)劃技術(shù)以及項目的要求。以居住區(qū)為例，應(yīng)以人為中心，規(guī)劃設(shè)計應(yīng)將改善城市面貌作為一個重要方向，要注意建筑群體因地制宜，形成高質(zhì)量、高品位的生活居住、文體活動環(huán)境。按照國家規(guī)定，在城市居住區(qū)的住宅、公共設(shè)施、公共綠地、室外環(huán)境、道路交通和市政公共設(shè)施所進行的綜合性具體安排，稱為居住區(qū)規(guī)劃。其基本要求如下：使用要求，為居民創(chuàng)造一個方便的生活居住環(huán)境，滿足居民生活的多種需要；衛(wèi)生要求，為居民創(chuàng)造一個衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境，要求居住區(qū)有良好的日照、通風，并防止噪聲的干擾和空氣的污染；安全要求，為居民創(chuàng)造一個安全的居住環(huán)境，除保證能有條不紊地進行正常生活外，還要適應(yīng)那些可能引起災(zāi)害發(fā)生的非常情況，如火災(zāi)、地震等，按照有關(guān)規(guī)定使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度；經(jīng)濟要求，在確定居住區(qū)建筑的標準、公共建筑的規(guī)模項目時，應(yīng)與當時當?shù)亟ㄔO(shè)投資和居民的生活水平相適應(yīng)，應(yīng)盡量控制造價，節(jié)約用地；景觀要求，居住區(qū)是房地產(chǎn)建設(shè)量最大的項目，它的形式對城市面貌有著重要的影響，舊居住區(qū)的改造的目標之一是改變城市面貌，要注意建筑群體的組合，建筑群體與環(huán)境的結(jié)合，從景觀上要把居住區(qū)、小區(qū)作為一個有機整體來進行規(guī)劃；強調(diào)生態(tài)建筑的要求，重點把握居住建筑在整個壽命周期內(nèi)要減少資源、能源的消耗和降低環(huán)境的污染，保護自然生態(tài)環(huán)境，創(chuàng)造健康舒適的室外環(huán)境，使建筑功能質(zhì)量目標統(tǒng)一，使建筑生態(tài)、經(jīng)濟取得平衡。居住區(qū)規(guī)劃應(yīng)善于發(fā)揮地段優(yōu)勢，人工與自然環(huán)境相融合，能借景建設(shè)，以人居文化氛圍為主題，保證生態(tài)環(huán)境，并輔以山水景觀。

建筑設(shè)計與規(guī)劃設(shè)計環(huán)境的關(guān)系是規(guī)劃管理的一條主脈，有關(guān)資料和現(xiàn)有建設(shè)實踐證明，現(xiàn)在的建筑設(shè)計，往往著眼于單體建筑的外觀形象，對于同周圍環(huán)境的關(guān)系視而不見，都想表現(xiàn)自己，宣傳自己，或?qū)⒂玫丶t線占盡，不顧與左鄰右舍的關(guān)系，在規(guī)劃方案審定時，也往往以單體外觀形象為主，單體環(huán)境與群體環(huán)境不協(xié)調(diào)，群體或街景雜亂無章。而建筑是特定環(huán)境中的建筑，應(yīng)是單體服從環(huán)境，先環(huán)境規(guī)劃而后個體進行設(shè)計，才能與環(huán)境規(guī)劃相協(xié)調(diào)，為環(huán)境規(guī)劃增色。

用地要平衡，管網(wǎng)布置要滿足功能要求。房地產(chǎn)項目的建成投入使用質(zhì)量的高低，主要看綜合效果。規(guī)劃用地按功能性質(zhì)大體分為四類，即住宅用地、公建用地、道路用地和綠化用地。對各項用地的分配反映了土地使用的經(jīng)濟合理性。通過對濰坊當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)項目的調(diào)查，得出如下經(jīng)驗：不可片面追求高容積率，容積率高，意味著建筑面積增加，可承載人口數(shù)量增加，同時不可避免地影響到環(huán)境質(zhì)量；對項目空間的布置，必須首先考慮生態(tài)環(huán)境，并按生態(tài)要求，本著“以人為本”的原則，在單體布置、環(huán)境布置、交通系統(tǒng)等環(huán)節(jié)保證單體建筑有充足的陽光、清新的空氣、良好的通風、潔凈的水面，盡可能擴大綠化面積，提高植物的葉面系數(shù)和造氧功能。其次管網(wǎng)布置要滿足功能要求。工程管線的綜合規(guī)劃和道路交通組織網(wǎng)絡(luò)的布置要合理。工程管線的主要供水、雨水、污水、電力、電信、燃氣等應(yīng)配套齊全，各種管線宜地下鋪設(shè)，應(yīng)綜合規(guī)劃，合理安排，相對集中，一次建成。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項目要采取較為實用的規(guī)劃方式和手段，建立符合可持續(xù)發(fā)展的人居環(huán)境，注重多學科知識技術(shù)的整合應(yīng)用，適應(yīng)長久以來各地已形成的較為符合地域條件和氣候條件的建筑形式和規(guī)劃布局，想方設(shè)法利用現(xiàn)代的建筑手段、材料、施工技術(shù)融入到現(xiàn)代建筑當中去，項目規(guī)劃者要深入到現(xiàn)場體現(xiàn)和發(fā)掘所存在的問題，時刻注重科技的發(fā)展，并應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境研究上來，必須站在地域和整體的角度去看待項目，充分體現(xiàn)人、項目和自然的和諧統(tǒng)一。

參考文獻：

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