非對(duì)稱(chēng)信息下的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

[摘 要] 中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資結(jié)構(gòu)比較單一，且主要集中在商業(yè)銀行.由于商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間非對(duì)稱(chēng)信息的存在使市場(chǎng)上出現(xiàn)逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn).本文通過(guò)分析得出在非對(duì)稱(chēng)信息下，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加，并提出了政策建議。

[關(guān)鍵詞] 非對(duì)稱(chēng)信息 逆向選擇 道德風(fēng)險(xiǎn)

非對(duì)稱(chēng)信息是指交易雙方擁有不同的信息，即一方擁有另一方所不知道的信息.在房地產(chǎn)市場(chǎng)上信息在房地產(chǎn)商與商業(yè)銀行之間的分布是不對(duì)稱(chēng)的，非對(duì)稱(chēng)信息容易產(chǎn)生逆向選擇與道德風(fēng)險(xiǎn)。在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金結(jié)構(gòu)中，銀行信貸是主要組成部分。由于非對(duì)稱(chēng)信息的存在一方面銀行的貸款更可能流向風(fēng)險(xiǎn)高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房商;另一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的未來(lái)預(yù)期收益降低時(shí)，也可能會(huì)采取違約行動(dòng)，從而使房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)增加。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逆向選擇效應(yīng)分析

所謂逆向選擇是指委托代理關(guān)系中的代理人利用私人信息簽訂有利于自己的契約或者謀取不正當(dāng)?shù)睦妗Ｃ绹?guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯蒂格里茨認(rèn)為當(dāng)信息是非對(duì)稱(chēng)、且項(xiàng)目收益不確定的是，信貸市場(chǎng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)均衡并且隨著貸款利率升高會(huì)有逆向選擇效應(yīng)。假設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還款的概率為p，銀行的利率為r，項(xiàng)目的本金為m，p是r的函數(shù)p(r)，U為項(xiàng)目的回報(bào)，只有項(xiàng)目回報(bào)U≥(1+r)m時(shí)，才返還貸款本金及利息。A是商業(yè)銀行投資項(xiàng)目所具有的相同收益均值，并且商業(yè)銀行知道A。U（r)是項(xiàng)目成功的收益，p(r)*U(r)=A，有一個(gè)臨界還款概率P1設(shè)P在[0，1]上的密度函數(shù)為f(p)，分布函數(shù)為F(p）.那么設(shè)所有項(xiàng)目的還款平均概率P∧并且P1>P∧，則:

上述分析表明隨著利率的上升，項(xiàng)目的還款概率在降低。貸款利率越高一方面銀行收益增加但又會(huì)產(chǎn)生逆向選擇效應(yīng)。由于銀行相對(duì)于借款企業(yè)總處于信息劣勢(shì)，因此銀行只能依據(jù)企業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)水平，對(duì)每一等級(jí)的借款企業(yè)給予平均的貸款利率。這將導(dǎo)致低風(fēng)險(xiǎn)的借款企業(yè)因貸款利率高于預(yù)期的利率水平而退出，而高風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)留在了市場(chǎng)上.此時(shí)信貸市場(chǎng)缺乏效率。高風(fēng)險(xiǎn)的借款人會(huì)接受貸款條件，會(huì)使銀行的風(fēng)險(xiǎn)加大。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商道德風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)分析

道德風(fēng)險(xiǎn)是指代理人簽訂合約后采用隱藏行為，由于代理人和委托人信息不對(duì)稱(chēng)，給委托人帶來(lái)?yè)p失。房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款的道德風(fēng)險(xiǎn)是指由于借貸雙方的信息不對(duì)稱(chēng)，借方在自己盈利能力、還債能力信等方面故意制造虛假信息，導(dǎo)致銀行貸款發(fā)放之后面臨無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。

假設(shè)銀行與房地產(chǎn)商之間的信貸不只進(jìn)行一次，也就是說(shuō)它們之間是無(wú)限次重復(fù)博弈的.同時(shí)開(kāi)發(fā)商主要靠進(jìn)入銀行信貸市場(chǎng)籌集資金.商業(yè)銀行有貸款與不貸款兩種可供選擇策略;開(kāi)發(fā)商也有守約、違約兩種策略.重復(fù)博弈時(shí)，銀行向開(kāi)發(fā)商提供貸款，同時(shí)開(kāi)發(fā)商不違約，下次銀行將繼續(xù)獲得貸款。但一旦開(kāi)發(fā)商違約，將不會(huì)再獲得貸款。如果商業(yè)銀行選擇貸款，而開(kāi)發(fā)商選擇違約，那么開(kāi)發(fā)商會(huì)得到的收益為120，而商業(yè)銀行則由于承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)而獲得的收益-15。如果商業(yè)銀行選擇貸款而開(kāi)發(fā)商選擇守約，那么開(kāi)發(fā)商獲得的收益為80，商業(yè)銀行獲得的收益為15。如果商業(yè)銀行選擇不貸款，那么雙方都無(wú)法獲得收益。

如果開(kāi)發(fā)商一直選擇守約策略，那么開(kāi)發(fā)商的每一期的收益為80，其收益現(xiàn)金流流的貼現(xiàn)值為80+80u+80u2+……=80/(1-u).如果開(kāi)發(fā)商在某一次貸款當(dāng)中選擇違約，那么違約當(dāng)期可以獲得120單位的收益，其后每一次都無(wú)法獲得貸款。因此，收益都為0，此時(shí)現(xiàn)值為120。兩者比較當(dāng)80/(1-u)120時(shí)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)選擇守約，只要u1/3，就可以保證博弈繼續(xù)進(jìn)行。

上述均衡分析表明，如果開(kāi)發(fā)商預(yù)期未來(lái)的現(xiàn)金流大于當(dāng)期由違約而得到的收益時(shí)， 博弈就會(huì)重復(fù)進(jìn)行下去. 但是如果開(kāi)發(fā)商預(yù)期未來(lái)現(xiàn)金流會(huì)降低并且低于當(dāng)期違約所獲得的收益，那么就會(huì)有信貸風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。

三、結(jié)論與政策建議

綜上所述，在非對(duì)稱(chēng)信息下房地產(chǎn)市場(chǎng)上容易產(chǎn)生逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)，并由此引起房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這種情況，銀行有必要通過(guò)采取各種手段來(lái)降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。

1.銀行要充分利用多種渠道減少交易雙方的信息差距， 其次，銀行需要區(qū)分不同信貸級(jí)別的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商客戶(hù)，建立房地產(chǎn)信貸客戶(hù)的信息管理系統(tǒng)。

2.在逆向選擇效應(yīng)下市場(chǎng)上存在的是高風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，可通過(guò)實(shí)施信貸配給制來(lái)應(yīng)對(duì)這種風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)出現(xiàn)超額需求時(shí)，銀行不是單純以提高利率，增大貸款余額來(lái)平衡市場(chǎng)，而是以信貸配給鼓勵(lì)那些資信高、且有利于銀行收益的借款企業(yè)，同時(shí)限制那些資信低、且不利于銀行收益的高風(fēng)險(xiǎn)借款企業(yè)，從而提高信貸資金質(zhì)量，平衡信貸市場(chǎng)，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。

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