天津市城鎮(zhèn)家庭住房支付能力測(cè)量及分析

[摘 要] 從2003年下半年至今天津市商品房?jī)r(jià)格一直處于飆升狀態(tài)，且在2004年價(jià)格上漲幅度處于全國(guó)領(lǐng)先水平。本文在天津市商品房?jī)r(jià)格不斷上漲的情況下，對(duì)天津市城鎮(zhèn)家庭住房支付能力進(jìn)行計(jì)算和分析，以為天津市政府購(gòu)建和諧住房保障體系提供參考，并為房地產(chǎn)開發(fā)商制定適銷對(duì)路的營(yíng)銷策略提供依據(jù)。

[關(guān)鍵詞] 住房支付能力 房?jī)r(jià)收入比 商品房?jī)r(jià)格

一、天津市城鎮(zhèn)家庭住房支付能力測(cè)量

1.住房支付能力定義及測(cè)量指標(biāo)

住房支付能力反映居民家庭從市場(chǎng)購(gòu)買或租賃住房的交易能力。目前國(guó)內(nèi)外經(jīng)常使用的測(cè)量居民住房支付能力的指標(biāo)主要有住房支付能力指數(shù)(HAI，housing affordability index)和房?jī)r(jià)收入比（PIR ，Housing Price to Income Ratio）。

HAI主要用于考察住宅市場(chǎng)中位數(shù)收入水平的家庭對(duì)中位數(shù)價(jià)格住宅的承受能力，若該指數(shù)大于等于100%，則目前的房?jī)r(jià)沒有超過(guò)居民的支付能力，反之則存在支付能力問(wèn)題；房?jī)r(jià)收入比，根據(jù)聯(lián)合國(guó)人類與住區(qū)中心發(fā)布《城市指標(biāo)指南》的定義其是指市場(chǎng)居住單元的中間價(jià)格與中間價(jià)格的年收入之比，它是衡量商品房銷售價(jià)格偏離其真實(shí)價(jià)值程度的指標(biāo)，也是預(yù)測(cè)商品房?jī)r(jià)格未來(lái)走勢(shì)的重要依據(jù)。房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)很重要，因?yàn)樵谄渌鼦l件相同時(shí)，房?jī)r(jià)收入比可以反映有購(gòu)房能力的人占總體人口的比例及其政府的住房政策是否存在失誤等，計(jì)算公式為：

房?jī)r(jià)收入比=（住宅面積*住宅的平均價(jià)格）/家庭年可支配收入

目前，國(guó)內(nèi)判斷居民的住房可支付能力大小經(jīng)常使用房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)。世界銀行對(duì)96個(gè)國(guó)家〈地區(qū)〉的統(tǒng)計(jì)資料顯示，各地房?jī)r(jià)收入之比最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4，世界銀行專家認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比為4——6屬于合理范圍。依據(jù)世界銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，當(dāng)前國(guó)際上通常將房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)值6定為警戒線，超過(guò)6倍則認(rèn)為房?jī)r(jià)超出了居民的承受能力。從國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)規(guī)律來(lái)看，在正常的房地產(chǎn)形勢(shì)下，一些比較重要的數(shù)量關(guān)系是：普通居民的住房開支占家庭收入的20%-30%左右，在此情況下，房?jī)r(jià)收入比在3-6之間。一般說(shuō)來(lái)，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比高于10時(shí)，居民收入水平不足以負(fù)擔(dān)高水平的房?jī)r(jià)。當(dāng)房?jī)r(jià)收入比在5左右時(shí)，存在著大量的有支付能力的住房需求。當(dāng)房?jī)r(jià)收入比小于3時(shí)，說(shuō)明已進(jìn)入高收入社會(huì)，住房問(wèn)題已基本得到解決。

2.天津市城鎮(zhèn)家庭房?jī)r(jià)收入比影響因素及其指標(biāo)計(jì)算

本文依據(jù)國(guó)內(nèi)慣例采用房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)作為判斷天津市城鎮(zhèn)居民家庭住房支付能力指標(biāo)。計(jì)算房?jī)r(jià)收入比主要考慮三個(gè)因素：居民住房面積、居民住宅平均價(jià)格和家庭年可支配收入。

(1)天津2003——2006年城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入狀況

城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入是影響居民住房支付能力高低重要因素。2003年——2006年天津市城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入見表3—1。

表3—1 天津市2003-2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

單位：元

資料來(lái)源：天津統(tǒng)計(jì)年鑒（2004-2007）

表3——1中的數(shù)據(jù)反映的是天津市2003年到2006年城鎮(zhèn)居民平均家庭人均可支配收入，其數(shù)值的高低代表的是天津市近年城鎮(zhèn)居民可支配收入的平均水平。然而在現(xiàn)實(shí)生活中由于行業(yè)、職業(yè)等因素的差異，不同家庭的人均可支配收入和家庭總體可支配收入存在較大差異。所以，僅僅采用平均的人均可支配收入不能全面具體地反映天津市城鎮(zhèn)居民實(shí)際的收入水平的。本文根據(jù)天津市城鎮(zhèn)居民收入具體情況將天津市城鎮(zhèn)家庭分為最低收入戶、低收入戶、中等偏下收入戶、中等收入戶、中等偏上收入戶、高收入戶和最高收入戶等七組，分別收集不同收入戶的人均可支配收入數(shù)據(jù)，作為計(jì)算天津市城鎮(zhèn)居民不同住房支付能力的依據(jù)。據(jù)《天津統(tǒng)計(jì)年鑒（2004——2007）》顯示，不同年份不同水平收入戶家庭可支配收入如表3—2：

表3—2 2003——2006年天津市城鎮(zhèn)不同收入戶人均年可支配收入

單位：元

資料來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)年鑒（2004——2007）

從以上數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)天津市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入存在較大差距，從2003年到2006年，最高收入戶的人均可支配收入一直是最低收入戶人均可支配收入的7倍以上且呈現(xiàn)逐漸增大趨勢(shì)，2003年為7.2倍，2004年為7.6倍，2005年為 7.9倍，2006年為6.72倍。

(2)天津市2003——2006年商品房銷售價(jià)格狀況

商品房銷售價(jià)格是決定居民住房支付能力高低的決定性因素。據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年鑒》，天津市2003年到2006年商品房銷售平均價(jià)格分別為2795元/平方米、3480元/平方米、4250元/平方米和4791元/平方米。近4年天津市商品房銷售價(jià)格逐年提高，相鄰年份上漲幅度為：24.51%、22.12%、17.95%。2004年商品房?jī)r(jià)格上漲幅度最高，2005年和2006年上品房?jī)r(jià)格雖有上漲但上漲相對(duì)2004年有所降低。

(3)天津市城鎮(zhèn)居民2003——2006年人均住宅面積狀況

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局天津調(diào)查總隊(duì)調(diào)查資料顯示，2003年天津市城鎮(zhèn)家庭人均住宅建筑面積23.1平方米；2004年天津市城鎮(zhèn)家庭人均住宅建筑面積24.2平方米；2005年天津市城鎮(zhèn)家庭人均住宅建筑面積23.4；2006年天津市城占家庭人均住房建筑面積25.8平方米。

(4)天津市城鎮(zhèn)居民2003——2006年房?jī)r(jià)收入比計(jì)算

依據(jù)天津市2003年——2006年城鎮(zhèn)家庭住房建筑面積、商品房銷售均價(jià)及家庭可支配收入數(shù)據(jù)，計(jì)算得出2003年——2006年天津市城鎮(zhèn)居民家庭住房收入比如表3-3：

表3-3 天津市2003—2006年城鎮(zhèn)家庭房?jī)r(jià)收入比

依據(jù)表3——2數(shù)據(jù)、2003年——2006年天津市城鎮(zhèn)居民平均住房面積以及房屋銷售價(jià)格計(jì)算天津市7類不同收入戶的房?jī)r(jià)收入比值，具體計(jì)算見表3——4。

表3—4 天津市2003—2006年城鎮(zhèn)家庭不同收入戶房?jī)r(jià)收入比

二、天津市城鎮(zhèn)居民住房支付能力特征分析

1.城鎮(zhèn)居民住房支付能力處于全國(guó)平均水平

2003年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比為8.42，2004年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比為6.67，2005年我國(guó)房?jī)r(jià)收入比為6.77。而根據(jù)世界銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1998年全球中等收入家庭的房?jī)r(jià)收入比平均水平在5.4—9之間。天津市城鎮(zhèn)家庭住房收入比2003年到2006年分別為6.26、7.34、7.86和9.05。通過(guò)與國(guó)內(nèi)平均房?jī)r(jià)收入比水平和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)相比，天津市城鎮(zhèn)居民基本具備住房支付能力。數(shù)字分析天津市城鎮(zhèn)居民住房支付能力與我國(guó)居民住房支付能力與國(guó)際同等水平相當(dāng)。

2.城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比呈上升趨勢(shì)

表3——3中的數(shù)字反映天津市2003——2006年城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比的平均水平，從2003年的6.26、2004年的7.34、2005年的7.86到2006年的9.05，近4年天津市城鎮(zhèn)居民家庭的房?jī)r(jià)收入比一直處于上升趨勢(shì)，以2003年為1，每年的上漲比率分別為14.71%、7.08%、15.14%。

表3——4中的數(shù)字反映天津市2003——2006年城鎮(zhèn)七組不同收入戶的房?jī)r(jià)收入變化情況。從數(shù)字中可以看出，天津市城鎮(zhèn)居民在2003年到2006年四年中，除最低收入戶房?jī)r(jià)收入比2005年比2006年低之外，其余各戶房?jī)r(jià)收入比均處于上漲狀態(tài)。以2003年數(shù)字為1，最低收入戶房?jī)r(jià)收入比每年上漲比率分別為16.84%、10.35%和-0.25%；低收入戶房?jī)r(jià)收入比每年上漲比率分別為16.61%、12.14%和2.84%；中等偏下收入戶房?jī)r(jià)收入戶比每年上漲比率分別為7.70%、10.45%和5.22%；中等收入戶房?jī)r(jià)收入比每年上漲比率分別為8.83%、9.60%和6.90%；中等偏上收入戶房?jī)r(jià)收入比每年上漲比率分別為8.60%、6.72%和9.60%；高收入戶房?jī)r(jià)收入比每年上漲比率分別為18.34%、5.60%和9.04%；最高收入戶房?jī)r(jià)收入比每年上漲比率分別為11.33%、5.61%和17.61%。

3.天津市城鎮(zhèn)居民不同收入群體住房支付能力存在較大差異

天津市城鎮(zhèn)家庭不同收入群體的房?jī)r(jià)收入比差距很大，由于本課題數(shù)據(jù)來(lái)源的限制，以下分析以2005年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為例，天津市城鎮(zhèn)家庭居民房?jī)r(jià)收入比差距具有以下幾個(gè)特征：

(1)最低收入家庭的房?jī)r(jià)收入比較高。2005年天津市最低收入戶的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了23.89，而2005年全國(guó)最低收入戶的房?jī)r(jià)收入比為22.69，高于全國(guó)平均水平5.29%。

(2)最高收入家庭的房?jī)r(jià)收入比低。2005年天津市最高收入戶的房?jī)r(jià)收入比為2.56，而全國(guó)最高收入戶的房?jī)r(jià)收入比為2.45，天津市最高收入戶房?jī)r(jià)收入比高于全國(guó)平均水平4.49%。

(3)最高收入戶和最低收入戶的房?jī)r(jià)收入比差距大。2005年天津市最低收入戶房?jī)r(jià)收入比23.89，最高收入戶的房?jī)r(jià)收入比為3.01，最低收入戶房?jī)r(jià)收入比與最高收入房?jī)r(jià)收入比差距為20.89，而2005年全國(guó)最低收入戶與最高收入戶房?jī)r(jià)收入比差距為20，24，天津市的差距數(shù)字高于全國(guó)平均水平。

(4)中等收入以下家庭的房?jī)r(jià)收入比上漲趨勢(shì)呈現(xiàn)不斷降低的趨勢(shì)，而高收入以上家庭的房?jī)r(jià)收入比上漲趨勢(shì)呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)。這一變化趨勢(shì)符合中國(guó)房?jī)r(jià)收入比的總體走勢(shì)。

受海河開發(fā)工程的進(jìn)一步深入、路建工程擴(kuò)大、外地來(lái)津人員的增多、天津市城市化建設(shè)、建筑材料價(jià)格的提升等相關(guān)因素的影響，2008年天津市城鎮(zhèn)商品房?jī)r(jià)格仍然存在進(jìn)一步上漲的可能。在住房?jī)r(jià)格不斷上漲的趨勢(shì)下，在當(dāng)前城鎮(zhèn)居民收入差距不斷擴(kuò)大的客觀背景下，天津市不同收入的城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的需求呈現(xiàn)分化趨勢(shì)：中等收入戶以下的居民具有解決最基本的住房需求，中等及中等以上收入戶具有改善性的住房需求，高收入戶和最高收入戶具有住房投資和投機(jī)的需求。

總之，結(jié)合天津市城鎮(zhèn)家庭不同的收入水平，對(duì)于天津市的城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題應(yīng)有一個(gè)清醒認(rèn)識(shí)，針對(duì)天津市城鎮(zhèn)家庭住房的需求會(huì)出現(xiàn)的分層分類特點(diǎn)，采用不同的對(duì)策解決居民的住房問(wèn)題。最高和高收入居民可以完全依靠自身實(shí)力購(gòu)買大面積、高檔次住房，或?qū)①?gòu)買商品房作為一種投資渠道，房地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)高收入和最高收入戶住房需求開發(fā)能滿足高收入階層個(gè)性化需求的住房；中等偏上和中等收入居民則可以利用多種融資方式購(gòu)買適宜的中小戶型、中低價(jià)位適中的普通商品住房，加大普通商品房建設(shè)則是解決這類居民住房需求的關(guān)鍵；而中等收入以下的居民從其住房支付能力來(lái)看是不具備購(gòu)買商品房的能力的，這部分居民的住房問(wèn)題必須依靠政府完善的住房保障體系來(lái)解決。

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注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請(qǐng)以PDF格式閱讀原文。